Решение по делу № 3а-277/2022 (3а-653/2021;) от 12.11.2021

УИД № 34OS0000-01-2021-000644-41

Дело № 3а-277/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 28 апреля 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Овчаренко О. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Овчаренко О.В. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1115 +/- 12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости № АОКС-34/2021/000862 от 8 сентября 2021 года и по состоянию на 3 сентября 2021 года составляет 1 966793 рубля 10 копеек. Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение земельного налога, при расчете которого учитывается кадастровая стоимость. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета независимого оценщика по состоянию на 3 сентября 2021 года составляет 608 000рублей.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец и его представитель в судебное заседание не явились. Представитель истца Кухтерина Н.В., действующая по доверенности с надлежащими полномочиями в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России 4 апреля 2022 года, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 3 сентября 2021 года в размере рыночной - 873 045 рублей.

Административные ответчики: комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ГБУ ВО «Центр ГКО», Управления Росреестра по Волгоградской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, просили рассмотреть дело в их отсутствие, замечаний к экспертному заключению не имеют. Представитель Управления Росреестра по Волгоградской области РубцоваЮ.А. в заявлении просила отказать в удовлетворении требований к Управлению, поскольку последнее не является надлежащим ответчиком по делу (л.д. 130-133).

Извещенные о времени и месте судебного разбирательства заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация городского округа – город Камышин Волгоградской области в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных исковых требований не представили. В заявлении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Кочарян А.К. просил дело рассмотреть в его отсутствие.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Овчаренко О.В. на основании договора купли-продажи от 7 сентября 2021 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1115 +/- 12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земельные участки больниц (л.д. 103-105).

Согласно данным кадастровой справки и информации, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 13 сентября 2021 года, установлена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости №АОКС-34/2021/000862 от 8 сентября 2021 года, по состоянию на 3 сентября 2021 года составляет 1966 793 рубля 10 копеек (л.д. 18, 102).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении, что также подтверждается правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 10 обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 6, 7 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Волгоградской области создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании положений статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный ЧПО Пузановой Е.Д., согласно которому по состоянию на 3 сентября 2021 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 608000 рублей (л.д. 19-94).

По ходатайству административного ответчика Облкомимущество, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного истцом, имелись существенные различия, по делу 6 декабря 2021 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта данного экспертного учреждения Донскова С.М. отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Эксперт установил, что действительная рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 3 сентября 2021 года составляет 873 045 рублей (л.д. 166-193).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта.

Так, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным.

Эксперт произвел анализ рынка предложений земельных участков с категорией земли – земли населенных пунктов, в сегменте рынка под офисно-торговую застройку, расположенных непосредственно в <адрес>. Подобранные им аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В результате исследования рынка объектов, предлагаемых к продаже земельных участков, экспертом выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом исследования, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, на передаваемые имущественные права, на местоположение в пределах города, на близость к остановкам общественного транспорта, на площадь, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельного участка, в том числе сегментов рынка земельного участка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы № № <...>, выполненное ДД.ММ.ГГГГ года экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЮ Минюста России Донсковым С.М., полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь, изучив предоставленный истцом отчет ЧПО Пузановой Е.Д., суд отклоняет его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. В нем допущены нарушения требований оценочного законодательства ввиду нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на 56%, то есть более, чем в два раза, что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влияет на размер налоговых платежей за объект недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы – 873045 рублей.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 12 ноября 2021 года (л.д. 5).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Овчаренко О. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1115 +/- 12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 873045 (восемьсот семьдесят три тысячи сорок пять) рублей по состоянию на 3 сентября 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 ноября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 мая 2022 года.