Решение по делу № 33-10970/2018 от 13.09.2018

Судья Мень О.А. Дело № 33 – 10970

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь «17» октября 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Горбуновой О.А.,

судей Няшина В.А. и Стрельцова А.С.,

при секретаре Абузовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Мусихина Станислава Васильевича на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 13 июля 2018 года, которым постановлено: «Иск ТСЖ «Мира **» удовлетворить. Взыскать с Мусихина Станислава Васильевича в пользу ТСЖ «Мира **» (ОГРН 1165958082049 ИНН 595718276) задолженность по договорам за период с июля 2017 года по февраль 2018 включительно, в размере 210183 рубля 49 копеек, проценты 5914 рублей 32 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины 5360 рублей 98 копеек, всего 221458 рублей 79 копеек. Расторгнуть договоры аренды нежилых помещений заключенные Мусихиным Станиславом Васильевичем и ТСЖ «Мира **» (ОГРН 1165958082049 ИНН 595718276) от 06.02.2014 № **, от 04.08.2105 № **, от 01.06.2016 № **. Возложить на Мусихина Станислава Васильевича обязанность освободить занимаемые нежилые помещения по договорам аренды от 06.02.2014 № **, от 04.08.2105 № **, от 01.06.2016 № **. Мусихину Станиславу Васильевичу в удовлетворении требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений с ТСЖ «Мира **» отказать.».

Заслушав доклад судьи Стрельцова А.С., выслушав представителя Истца по первоначальному иску Виноградова В.А., представителя Ответчика по первоначальному иску Наумова С.Г., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Чернушинский районный суд Пермского края обратилось товарищество собственников жилья «Мира **» с исковым заявлением к Мусихину Станиславу Васильевичу о взыскании денежных средств в общем размере 221458 (Двести двадцать одна тысяча четыреста пятьдесят восемь) рублей 79 копеек в качестве задолженности по арендной плате, штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате и компенсации судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также расторжении договоров аренды нежилых помещений. В обоснование исковых требований Истец указал, что Мусихин С.В. с 2014 года является арендатором нежилых помещений, общая площадь которых с учётом заключения последующих договоров аренды с 2016 года составляет 302,2 кв.м., расположенных в многоквартирном доме по адресу: Пермский край г. Чернушка ул. Мира д. **. Истец является организацией, осуществляющей обслуживание указанного многоквартирного дома с предоставлением услуг по обслуживанию и содержанию, в том числе общего имущества собственников помещений, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с июня 2016 года. На основании решения арбитражного суда Пермского края от 02.05.2017. было признано отсутствие право собственности МО «Чернушинский район», на арендуемые Ответчиком объекты недвижимости, в связи с их вхождением в состав общего имущества многоквартирного дома. В связи с данными обстоятельствами Мусихину С.В. было направлено уведомление о необходимости заключения договора аренды нежилых помещений с реальным собственником данного имущества и произвести оплату за фактическое пользование имуществом, но Ответчик отказался от заключения договоров с Истцом и продолжает пользоваться данными объектами недвижимости без законных оснований на безвозмездной основе. В период с мая 2017 года по февраль 2018 года Ответчик не вносил платы за пользование данными объектами недвижимости в размере, определённом условиями договоров аренды, поэтому у него образовалась задолженность. Истец считает, что бездействием Ответчика по оплате арендной за пользование имуществом ему нанесён материальный ущерб в связи с наделением ТСЖ «Мира **» правами арендодателя, поэтому он обязан также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами и штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не согласившись с исковыми требованиями, Мусихин С.В. обратился со встречными исковыми требованиями к ТСЖ «Мира **» о взыскании денежных средств в общем размере 820004 (Восемьсот двадцать тысяч четыре) рубля в качестве компенсации стоимости неотделимых улучшений и компенсации судебных расходов по уплате государственной пошлины. В обоснование встречных исковых требований Мусихин С.В. указал, что изначально заключал договора аренды с Администрацией МО «Чернушинский район» и с согласования предыдущего собственника объектов недвижимости произвёл капитальный ремонт нежилых помещений. Считает, что результаты капитального ремонта являются неотделимыми улучшениями, поэтому Истец по первоначальному иску должен компенсировать Ответчику стоимость капитального ремонта, которая составляет 808717 (Восемьсот восемь тысяч семьсот семнадцать) рублей. Указывает, что направлял в ТСЖ «Мира **» уведомление о необходимости проведения зачёта встречных денежных однородных требований, но Истец по первоначальному иску продолжал настаивать на внесении арендной платы.

В судебном заседании представители Истца по первоначальному иску Могучева Н.А. и Виноградов В.А. на удовлетворении исковых требований ТСЖ «Мира **» настаивали, изложив доводы тождественные доводам искового заявления, встречные исковые требования Мусихина С.В. просили оставить без удовлетворения.

Представитель Ответчика по первоначальному иску Наумов С.Г. в судебном заседании с исковыми требованиями ТСЖ «Мира **» не согласился, указывая то, что Ответчик по первоначальному иску не пользуется данными помещениями с момента получения уведомления Истца в июле 2017 года, а также настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Судом постановлено указанное выше решение, в апелляционной жалобе Ответчик по первоначальному иску Мусихин С.В. с решением суда не соглашается, просит отменить решение Чернушинского районного суда Пермского края от 13.07.2018. и вынести новое решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Мира **» и удовлетворении встречных исковых требований в полном объёме. Свои требования Ответчик по первоначальному иску мотивирует тем, что судом первой инстанции сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, а также неправильно применены материальный и процессуальный закон. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил его доводы о возникновении у Истца по первоначальному иску неосновательного обогащения, поскольку проведение капитального ремонта с разрешения собственника объектов недвижимости подтверждается материалами дела, поэтому ТСЖ «Мира **» получило имущество в улучшенном состоянии, а также об отсутствии у Ответчика обязательств по аренде в связи с прекращением действий договоров аренды после смены собственника. Указывает на то, что Истец по первоначальному иску не доказал использование Ответчиком по первоначальному иску помещений после июля 2017 года, а также недостоверность доказательства в виде заключения специалиста с выводами об отсутствии неотделимых улучшений в результате капитального ремонта, которое опровергается рецензией специалиста.

В судебном заседании представитель Ответчика по первоначальному иску Наумов С.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение Чернушинского районного суда Пермского края от 13.07.2018. и вынести новое решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Мира **» и удовлетворении встречных исковых требований в полном объёме.

Представитель Истца по первоначальному иску Виноградов В.А. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить без изменения решение Чернушинского районного суда Пермского края от 13.07.2018.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции правильно установлено, что Мусихин С.В. с 2014 года является арендатором нежилых помещений, общая площадь которых, с учётом заключения последующих договоров аренды, с 2016 года составляет 302,2 кв.м., расположенных в многоквартирном доме по адресу: Пермский край г. Чернушка ул. Мира д. **. ТСЖ «Мира **» является организацией, осуществляющей обслуживание указанного многоквартирного дома с предоставлением услуг по обслуживанию и содержанию, в том числе общего имущества собственников помещений, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с июня 2016 года. На основании решения арбитражного суда Пермского края от 02.05.2017. было признано отсутствие право собственности МО «Чернушинский район», на арендуемые Ответчиком по первоначальному иску объекты недвижимости, в связи с их вхождением в состав общего имущества многоквартирного дома. В связи с данными обстоятельствами Мусихину С.В. было направлено уведомление о необходимости заключения договора аренды нежилых помещений с реальным собственником данного имущества и произвести оплату за фактическое пользование имуществом, но Ответчик по первоначальному иску отказался от заключения договоров с Истцом по первоначальному иску и продолжает пользоваться данными объектами недвижимости без законных оснований на безвозмездной основе. В период с мая 2017 года по февраль 2018 года Ответчик по первоначальному иску не вносил платы за пользование данными объектами недвижимости в размере, определённом условиями договоров аренды, в оспариваемый период указанные помещения используются для осуществления коммерческо – экономической деятельности, лицами, допущенными к эксплуатации Ответчиком по первоначальному иску на основании договоров субаренды. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, пояснениями свидетелей и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

По смыслу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, по смыслу ч. 1 ст. 182 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, по смыслу ст. 153 ГК РФ.

В соответствии ч. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в соответствии ч. 1 ст. 617 ГК РФ.

В соответствии ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, в соответствии ст. 310 ГК РФ.

В соответствии ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса. В случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, в соответствии ч. 2 ст. 623 ГК РФ.

Исходя из перечисленных требований закона и установленных обстоятельств дела, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан надлежаще мотивированный вывод об удовлетворении исковых требований ТСЖ «Мира **» и отказе в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства нашли подтверждение доводы Истца по первоначальному иску о фактическом заключении между сторонами договора аренды, наличием у Ответчика по первоначальному иску обязанности по внесению арендной платы и нарушением Мусихиным С.В. надлежащего исполнения данных обязательств в период с июля 2017 года по февраль 2018 года. Суд первой инстанции правильно указал на то, что в ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали условий договора и своими фактическими действиями по приёму – передачи объектов недвижимости подтвердили вступление сторон в правоотношения по исполнению договора конкретного вида. После перехода к ТСЖ «Мира **» права собственности на данные объекты недвижимости к нему перешли права арендодателя в силу прямого указания закона и после получения соответствующей информации Ответчик по первоначальному иску не предпринимал действий для расторжения договора и освобождению арендованных помещений с составлением соответствующих документов. Доказательств того, что арендатор в полном объёме выплатил задолженность арендодателю и на момент рассмотрения настоящего спора у Ответчика по первоначальному иску отсутствует задолженность перед Истцом по внесению арендной платы, суду не представлено и в судебном заседании не найдено. Исполнение договорных обязательств по оплате возложено на арендодатора прямым указанием закона, размер арендного платежа в данном случае не противоречит официально установленного в РФ по аналогичным сделкам, как следует из материалов дела, Мусихин С.В. неоднократно нарушал сроки внесения ежемесячных платежей в оспариваемый период. Принимая решение, суд первой инстанции оценил доказательства в совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, поэтому сделал правильный вывод об отсутствии предоставления собственником объектов недвижимости разрешения на выполнение неотделимых улучшений, поскольку письмами Администрации МО «Чернушинский район» арендатору только предоставлена возможность для обустройства нежилых помещений для осуществления конкретной деятельности. Доказательств того, что без проведения ремонтно – строительных работ данные помещения не были пригодны к эксплуатации и получения арендатором согласия собственника объектов недвижимости компенсировать расходы на проведение указанных работ, суду не представлено и в судебном заседании не найдено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса о наличии неотделимых улучшений, судебная коллегия находит несостоятельными. В силу требований ст. 79 ГПК РФ экспертиза назначается только в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных специализированных областях, но в данном случае стороной Истца по первоначальному иску представлено заключение специалиста, которым подтверждается, что выполненные Мусихиным С.В. работы не повлекли улучшений объектов недвижимости. Доказательств, подвергающих сомнению данные выводы стороной Ответчика по первоначальному иску в ходе судебного разбирательства не представлено, поэтому проведения дополнительных исследований для разрешения соответствующего вопроса не требуется. Таким образом, судебная коллегия считает, что в данном случае не требовалось дополнительных специальных познаний для определения вопроса о наличии улучшений нежилых помещений, а при отсутствии сомнений суд первой инстанции был вправе принимать решение на основании самостоятельной оценки доказательств в силу требований ст. 67 ГПК РФ. Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия считает, что в ходе судебного разбирательства нашли подтверждение доводы Истца по первоначальному иску об использовании Ответчиком по первоначальному иску объектов недвижимости до февраля 2018 года, поскольку данные помещения были переданы ему на основании договоров аренды и после получения уведомления ТСЖ «Мира **» Мусихин С.В. не оспаривал фактическое использование нежилых помещений на договорной основе. После отказа от заключения договора Ответчик по первоначальному иску об освобождении помещений Истца по первоначальному иску не уведомлял и соответствующего акта между сторонами не составлялось, также Мусихиным С.В. не представлено иных доказательств отказа от использования имущества ТСЖ «Мира **».

Доводы Ответчика по первоначальному иску о том, что у него отсутствуют обязательства по оплате аренды в связи с прекращение действий договоров аренды после смены собственника, судебная коллегия находит не основанными на законе. Требованиями закона прямо предусмотрено, что сама по себе смена собственника объекта недвижимости не влечёт изменений обязательств по договору аренды, в том числе по внесению арендной платы с оплатой коммунальных услуг, а также фактическое пользование объектом недвижимости безусловно порождает обязанность по внесению оплаты за использование чужого имущества. Вопреки доводам Мусихина С.В. судебная коллегия считает, что материалами дела не подтверждается возникновении у Истца по первоначальному иску неосновательного обогащения в связи с получением ТСЖ «Мира **» имущества в улучшенном состоянии, поскольку само по себе проведение ремонтных работ не влечёт безусловного улучшения технического состояния объекта недвижимости. По мнению судебной коллегии, в данном случае при выполнении ремонта арендатор действовал исключительно в своих интересах с целью обеспечить себе более комфортные условия при использовании арендованного имущества. Кроме того, при заявлении встречных исковых требований Мусихин С.В. требовал возмещения ему фактических расходов на проведение ремонтно – строительных работ, но в силу требований закона в данном случае он вправе претендовать только на компенсацию по увеличению стоимости нежилых помещений вследствие осуществлённых им мероприятий. Также судебная коллегия считает, что рецензия на заключение специалиста не является допустимым и достоверным доказательством, поскольку в соответствии с требованиями ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются сведения, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие конкретных обстоятельств, подтверждающих доводы сторон. Однако, в данном случае выводы специалиста не направлены на доказывание позиции Ответчика по первоначальному иску, а лишь являются попыткой выявить недостатки и опорочить мнение специалиста, изложенного в заключении представленным Истцом по первоначальному иску.

Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для правильного разрешения настоящего спора и не могут повлиять на обоснованность принятого решения, поскольку данные доводы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что юридически значимые для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции правильно, совокупности собранных по делу доказательств, судом дана надлежащая оценка, выводы суда первой инстанции должным образом мотивированы, материальный закон применён и истолкован правильно, нарушений требований процессуального законодательства судом не допущено. Оснований для отмены либо изменения судебного решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Мусихина Станислава Васильевича на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 13.07.2018. оставить без удовлетворения, решение Чернушинского районного суда Пермского края от 13.07.2018. оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: