Решение от 27.05.2021 по делу № 2-146/2021 от 07.09.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2021 года                     г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи – Колмаковой И.Н.,

при секретаре – Чирковском Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № <№ обезличен> по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору, неустойки, судебных расходов,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании расходов на устранение недостатков в жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору, неустойки, судебных расходов, ссылаясь на то, что <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (жилой дом и земельный участок), принадлежащего истцу (продавцу) на праве собственности на сумму 20000000 руб.

Как указано в иске, договором купли-продажи предусмотрено, что сумму в размере 18000000 руб. ответчик (покупатель) обязуется оплатить в рассрочку, в соответствии с графиком платежей, в течение 28 месяцев с даты подписания договора купли-продажи (последний платеж должен состояться <дата>). Кроме того, предусмотрено, что на данную сумму покупателем выплачиваются проценты из размере 10 % годовых на остаток задолженности до полного выполнения денежного обязательства.

Однако, по утверждению истца, с момента заключения договора по настоящее время ответчик систематически допускает просрочки ежемесячных платежей, уплачивает суммы не в полном объеме, а с <дата> вообще не исполняет свои обязательства.

На основании изложенного, истец, после уточнения исковых требований, просит суд взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 8587358 руб., сумму неустойки в размере 3429404 руб. 58 коп., а также взыскать неустойку по дату фактического погашения задолженности, расходы по уплате госпошлины в размере 60000 руб.

Судом принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании расходов на устранение недостатков в жилом доме, где истец по встречному иску ссылается на то, что <дата> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен> и жилого дома с кадастровым номером <№ обезличен> по адресу: <адрес>, <адрес> (жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>).

По утверждению истца по встречному иску, дополнительным соглашением от <дата> № 1 к данному договору купли-продажи цена земельного участка составляет 13000000 руб., цена жилого дома – 5000000 руб. Договором и дополнительным соглашением предусмотрена рассрочка платежей с выплатой покупателем продавцу процентов от суммы остатка основного долга, а также возможность досрочного исполнения покупателем обязательств по возврату основного долга.

Как указано во встречном иске, покупатель произвел оплату по договору в общей сумме 9412642 руб., то есть, остаток долга составляет 8587358 руб.

Однако, ФИО1 были существенно нарушены условия договора купли-продажи, на данное имущество постановлением судебного пристава-исполнителя Митинского ОСП УФССП России по г. Москве от <дата> наложен арест, снятый только <дата>.

Таким образом, поскольку на момент заключения договора купли-продажи запрет на распоряжение недвижимым имуществом был актуален, по мнению истца по встречному иску, он вправе требовать от ФИО1 соразмерного уменьшения покупной цены в соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ.

Кроме того, по утверждению истца по встречному иску, цена земельного участка и жилого дома значительно меньше заявленных ФИО1 по договору, в конструкции жилого дома имелись значительные недостатки, требовавшие их незамедлительного устранения, в связи с чем, ФИО2 был вынужден за счет собственных средств устранить.

На основании изложенного, истец по встречному иску просит суд соразмерно уменьшить покупную цену данного жилого дома по договору, обязанность уплаты которой лежит на ФИО2 в пользу ФИО1, в соответствии со ст. 475 ГК РФ, взыскать с ответчика по встречному иску расходы на устранение недостатков в данном жилом доме, в соответствии со ст. 475 ГК РФ.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, уточнил, что задолженность по процентам возникла <дата> и именно с этой даты рассчитывается неустойка, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании не отрицал, что нарушения оплаты по договору купли-продажи у ФИО2 были, но от выполнения своих обязательств он не отказывается, при взыскании неустойки просил применить положения ст. 333 ГК РФ. Встречные исковые требований поддержал.

Суд, выслушав стороны, изучив представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять у продавца: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 2127 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, общая площадь 375,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи по соглашению сторон цена земельного участка составляет 15000000 руб., цена жилого дома – 5000000 руб.

При этом, стороны согласовали следующий порядок расчетов по договору: сумма в размере 2000000 руб. выплачивается покупателем в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора, сумма в размере 18000000 руб. выплачивается покупателем в течение 28 месяцев с даты подписания договора по установленному сторонами графику.

По актам приема-передачи от <дата> земельный участок и жилой дом приняты покупателем. При этом, в акте приема-передачи жилого дома отражено, что жилой дом передан покупателю в состоянии, пригодном для его использования, что покупатель не имеет претензий по качеству и иным характеристикам жилого дома (п. 2 Акта).

Договор и право собственности ФИО2 на данные объекты зарегистрированы в установленном законом порядке <дата>.

Дополнительным соглашением от <дата> № 1 к договору купли-продажи от <дата> стороны согласовали, что цена земельного участка по договору составляет 13000000 руб., цена жилого дома по договору 5000000 руб., сумму в размере 16000000 руб. покупатель обязуется оплатить в течение 25 месяцев с даты подписания договора согласно обозначенному графику.

Представленными суду расписками подтверждено, что ФИО2, помимо оплаченных им 2000000 руб. до государственной регистрации своих прав на недвижимое имущество, производилась оплата по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> следующим образом: 1000000 руб. (расписка от <дата>), 793000 руб. (расписка от <дата>), 465000 руб. (расписка от <дата>), 387500 руб. (расписка от <дата>), 2882142 руб. (расписка от <дата>),

Кроме того, из выписки по операциям Сбербанк и платежных поручений следует, что ФИО2 осуществлял переводы денежных средств ФИО1 в счет вышеуказанного договора: <дата> – перевод на сумму в размере 10000 руб., <дата> – 400000 руб. (платежное поручение № 190), 0.12.2018 – 300000 руб. (платежное поручение № 228), <дата> перевод на сумму 50000 руб., <дата> – сумму в размере 150000 руб., <дата> – 500000 руб., <дата> – 5000 руб.

<дата> в счет погашения долга по договору ФИО2 ФИО1 передан автомобиль Хендай Солярис, г.р.н <№ обезличен>, стоимостью 470000 руб., что подтверждено представителем истца ФИО1

Таким образом, задолженность ФИО2 по договору купли-продажи от <дата> с учетом дополнительного соглашения от <дата>, составляет 8587358 руб., которую не оспаривал в судебном заседании представитель истца по первоначальному иску.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.п. 1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании изложенного, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи в размере 8587358 руб.

Разрешая требования истца ФИО1 о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

П. 5.2 договора купли-продажи от <дата> предусмотрено, что в случае нарушения покупателем сроков оплаты, указанных в п. 2.3 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Сторонами производится расчет неустойки с 05.10.2019, с чем соглашается суд, поскольку задолженность возникла с указанного времени. Проверив представленные сторонами расчеты неустойки, суд считает возможным положить в основу судебного решения расчет неустойки, представленный стороной истца по первоначальному иску, где неустойка за период с 05.10.2019 по 26.05.2021 составляет 3429404 руб. 58 коп., поскольку он произведен за спорный период, не содержит арифметических неточностей.

Одновременно с этим, применяя по мотивированному заявлению ответчика положения ст. 333 ГК РФ, с учетом разъяснений в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд находит подлежащую уплате неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств заемщика. Оценивая степень несоразмерности неустойки, суд исходит из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что цена договора не является единственным критерием для определения размера заявленной неустойки.

В соответствии с абзацем первым пункта 69 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку суд не ограничен определенным кругом обстоятельств, которые он принимает во внимание при оценке последствий нарушения обязательства, то при решении вопроса о снижении размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения договорного обязательства.

При таких обстоятельствах, исходя из компенсационной природы неустойки, которая не может служить мерой обогащения, размер неустойки за несвоевременное исполнение ФИО2,С. обязательства по договору купли-продажи суд уменьшает с 3429404 руб. 58 коп. и определяет ко взысканию 280000 руб.

Одновременно с этим, согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7), по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается период расчета неустойки.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить требования ФИО1 и взыскать с ФИО2 неустойку до момента фактического исполнения решения суда в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании расходов на устранение недостатков в жилом доме, суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений п. 1 ст. 475 ГК РФ, которыми истец по встречному иску обосновывает свои исковые требования, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В данном случае в тексте Акта приема-передачи жилого дома от <дата> к договору купли-продажи от <дата> отражено, что жилой дом передан покупателю в состоянии, пригодном для его использования, что покупатель не имеет претензий по качеству и иным характеристикам жилого дома (п. 2 Акта).

При этом доказательства того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию, и возможности использования по назначению в материалах дела отсутствуют.

Как следует из позиции истца по встречному иску, требования о уменьшении заявленной суммы он обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ему жилого помещения.

Определением суда от <дата> по делу по ходатайству стороны истца по встречному иску назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Как следует из заключения экспертов ФИО5 и ФИО6 АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» № <№ обезличен>, на основании проведенного осмотра, а также анализа предоставленных документов, экспертами установлено следующее: - в предоставленных документах отсутствуют объективные исходные данные, в соответствии с которыми возможно провести идентификацию и подтвердить наличие скрытых недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от <дата>; - определить экспертным способом наличие скрытых недостатков, имевшихся по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от <дата>, при проведении натурных исследований не представляется возможным в связи с видоизменением объекта исследований и проведением в нем ремонтно-восстановительных работ после указанной даты.

В соответствии с ч. 5 ст. 67 ГПК РФ, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2013 года N 13 "О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Данные требования судом первой инстанции выполнены.

Оценивая заключение экспертов ФИО5 и ФИО6 № <№ обезличен> по результатам проведения судебной эксперты по настоящему делу, суд считает возможным положить его в основу судебного решения, поскольку данная экспертиза была назначена определением Химкинского городского суда <адрес>, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, сведения о правомочности лиц, составивших указанное заключение, суду представлены, само заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на котором основаны их выводы, не доверять результатам данной судебной экспертизы у суда нет оснований. Сведений о заинтересованности экспертов в исходе дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют, заключение судебной экспертизы принимается судом как допустимое доказательство.

Таким образом, исходя из перечисленных выше положений норм материального права, а также из представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности ФИО2 того, что недостатки купленного жилого дома возникли до его передачи продавцом или по причинам, возникшим до этого момента, в связи с чем, его встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Так, истцом ФИО1 понесены расходы по уплате госпошлины, которые, исходя из суммы удовлетворенных исковых требований, подлежат возмещению с ответчика в размере 44400 руб., что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

При таких данных, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

        РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ <░░░░> ░ ░░░░░░░ 8587358 ░░░., ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ <░░░░> ░░ <░░░░> ░ ░░░░░░░ 280000 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 44400 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 0,1% ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░2 ░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, - ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░1 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ – ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░:

    ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░>.

    ░░░ 50RS0<№ ░░░░░░░░░>-56