Решение от 06.06.2022 по делу № 2-1336/2022 от 05.05.2022

72RS0019-01-2022-001761-59

№ 2-1336/2022

            РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

            г. Тобольск                                                                             06 июня 2022 года

Тобольский городской суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Гавриковой М.А.,

при ведении протокола секретарем Сергеевой Н.В.,

с участием представителя истца Кобякиной Н.Ю., представителя ответчика Осинцевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное из двух в одно гражданское дело по исковому заявлению Сукиасян Карена Вагинаковича к администрации города Тобольска о признании договора аренды земельного участка действующим, о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения и исковому заявлению администрации города Тобольска к Сукиасян Карену Вагинаковичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

            установил:

05 мая 2022 года Сукиасян К.В. обратился в суд с иском, основания которого изменены в порядке статьи 39 ГПК РФ (л.д.105) к администрации г. Тобольска о признании договора аренды земельного участка действующим, о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к нему.

В обоснование исковых требований указано, что 24 мая 2021 года Сукиасян К.В. (покупатель) купил у Бондаренко К.В. объект незавершенного строительства по адресу: Тюменская область, г. <адрес> 1, назначение: холодный склад металла, площадь застройки 364,7 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый номер №404. Объект находится на земельном участке с кадастровым номером №, который на основании договора аренды № 04-04/18-19 от 05 февраля 2019 года был предоставлен ООО «СМУ-4» на срок 3 года для строительства склада. 24 мая 2021 года Бондаренко К.В. (правопреемник ООО «СМУ-4») переуступил права и обязанности арендатора Сукиасяну К.В. В связи с введением на территории Тюменской области режима повышенной готовности Сукиасян К.В. не успел закончить строительство объекта до истечения срока аренды договора земельного участка (05.02.2022) и в период его действия 27 января 2022 года обратился в администрацию г. Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, в чём распоряжением от 05 февраля 2022 года отказано. Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец просит суд признать договор аренды земельного участка от 05 февраля 2019 года 04-04/18-19 действующим. Обязать Администрацию г. Тобольска в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды земельного участка от 05 февраля 2019г. № 04-04/18-19 на срок три года и исчислять срок продления договора аренды земельного участка не ранее даты подписания дополнительного соглашения к договору (л.д.7-9).

Администрация города Тобольска обратилась в суд с требованиями к Сукиасяну К.В. об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, БСИ-2, квартал 2, №11, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указано, что 24 января 2014 года между администрацией города Тобольска и ООО «СМУ-4» был заключен договор аренды земельного участка №02-05/27-14, по условиям которого передан в аренду земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью 6600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> для строительства склада, сроком на пять лет. 11 января 2019 года ООО «СМУ-4» обратилось в администрацию города Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов на три года для завершения строительства нежилого строения (склада). 05 февраля 2019 года соглашением №04-06/35-19 стороны расторгли договор аренды земельного участка и в этот же день заключили новый договор аренды этого же земельного участка №04-04/18-19 сроком на три года, т.е. до 05 февраля 2022 года. 13 февраля 2020 года ООО «СМУ-4» переуступило право аренды Бондаренко К.В., а 04 июня 2021 года Бондаренко К.В. переуступил право аренды Сукиасяну К.В. 27 января 2022 года Сукиасян К.В. обратился в администрацию города Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду для строительства склада. Согласно сведениям из ЕГРН за Сукиасяном К.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки -364,7 кв.м., степенью готовности 15%, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, территория БСИ-2, квартал 2, дом 11, строение 1. По результатам обследования установлено, что на земельном участке расположен фундамент, бытовые вагончики, строительные материалы, участок огорожен. По сведениям Департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска срок действия разрешения на строительство объекта капитального строительства «Холодный склад металла г<адрес> истёк 31 декабря 2020 года, разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта не выдавалось. 15 февраля 2022 года распоряжением администрации города Тобольска №268-р Сукиасяну К.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка. Сукиасян К.В. уведомлен об изъятии объекта незавершенного строительства и прекращении договора аренды. Поскольку действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015. администрация просит изъять у Сукиасяна К.В. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №404, расположенный по адресу: <адрес> строение 1 путем продажи с публичных торгов (л.д.49-50).

Определением суда два гражданских дела по указанным искам, объединены в одно производство (л.д.104).

Представитель Сукиасяна К.В. – Осинцева О.А. пояснила, что отсутствие права аренды делает невозможным продления разрешения на строительство. Сукиасян К.В. получил право аренды лишь 2021 года, в период пандемии, его вины в том, что на тот период отсутствовало какое-либо регулирование вопроса о возможности продления аренды (предусмотренный №ФЗ 98 срок обращения истец, а № ФЗ№ 58 еще не был принят). Кроме того, Сукиасян К.В. обращался в период срока аренды с заявлением о предоставлении участка, т.е. выразил свою волю.

Сукиасяна К.В. пояснил, что виноват только в том, что когда покупал право аренды не учел всех обстоятельств. Однако намерен там построить склад для хранения строительных материалов. Право аренды необходимо для продления разрешения на строительства. К этому участку никак не подъехать, кроме как через другой, принадлежащий ему участок, он никому будет не нужен, если его заберут.

Представитель администрации пояснила, что однократным продлением без торгов воспользовалось ООО «СМУ-4», следовательно, оснований для предоставлении аренды без торгов по заявлению Сукиасяна К.В. от 29 января 2022 года не имелось. Какое-либо другое регулирование данного вопроса предусмотрено не было, так как по ФЗ 98 необходимо было обратиться с заявлением о заключении дополнительного соглашения в срок до 01 марта 2021 года, а ФЗ № 58 на момент окончания срока аренды не был принят.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, поддержавших доводы своих исков, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Сукиасяна К.В. и отказе в удовлетворении иска администрации г. Тобольска.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 24 января 2014 года между администрацией города Тобольска (арендодателем) и ООО «СМУ-4» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 24.01.2014г. №02-05/27-14, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 6600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>11 для строительства склада, сроком на пять лет (л.д.51-53).

27 января 2016 года ООО «СМУ-4» выдано разрешение на строительство склада, с учетом продления до 31 декабря 2020 года (л.д.62-65).

11 января 2019 года ООО «СМУ-4» обратилось в администрацию города Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду на три года для завершения строительства нежилого строения (склада).

05 февраля 2019 года соглашением стороны расторгли договор арендыземельного участка (л.д.54).

В этот же день ООО «СМУ-4» и администрация города Тобольска заключили новый договор аренды земельного участка №04-04/18-19, по условиям которого арендодатель передал арендатору тот же участок для завершения строительства склада, сроком на три года, т.е. до 05 февраля 2022 года (л.д.55-57).

13 февраля 2020 года ООО «СМУ-4» переуступило право аренды участка Бондаренко К.В., произведена государственная регистрация договора об уступке прав и обязанностей (л.д.58).

04 июня 2021 года Бондаренко К.В. переуступил право аренды участка Сукиасяну К.В., произведена государственная регистрация договора об уступке прав и обязанностей арендатора (л.д.59).

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства (слада) не выдавалось.

04 июня 2021 года зарегистрировано право собственности Сукиасяна К.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки -364,7 кв.м., степенью готовности 15%, расположенный по адресу: Тюменская область, г<адрес> (л.д.70-71).

27 января 2022 года (т.е. в период действия договора аренды) Сукиасян К.В. обратился в Администрацию города Тобольска с заявлением (вх.№01-16/425-22) о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду для строительства склада, в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 №137-Ф3 (л.д.60-61).

15 февраля 2022 года распоряжением Администрации города Тобольска №268-р Сукиасяну К.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка (л.д.68)

По результатам обследования на земельном участке по адресу: <адрес>11 расположен фундамент, бытовые вагончики, строительные материалы, участок огорожен (Акт обследования от 02.02.2022г. №11-01/23/104) (л.д.65а).

Уведомлением о прекращении договора аренды земельного участка и изъятии объекта незавершенного строительства Департамент градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска уведомил ответчика о прекращении Договора аренды и реализации права на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов (л.д.69).

18 марта 2022 года Сукиасян К.В. обратился в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения на основании ФЗ № 58 (л.д.27).

Письмом от 24 марта 2022 года в заключении дополнительного соглашения отказано ввиду пропуска срока с таким обращением (л.д.28).

Согласно фотографиям, представленным Сукиасяном К.В., на участке расположен фундамент и строительные материалы (л.д.93-105).

Других доказательств не представлено.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Поскольку однократно участок уже предоставлялся без проведения торгов (ООО «СМУ-4), договор аренды земельного участка, заключенный без проведения торгов прекращен 05 февраля 2022 года, срок разрешения на строительство истек, объект не достроен, в эксплуатацию не введен, требования администрации изъять участок обоснованы и направлены на стимуляцию арендаторов к своевременному окончанию строительства с целью недопущения долгостроев.

Вместе с тем, 14 марта 2022 года начал действовать закон с изменениями, которые касаются аренды государственных и муниципальных участков.

Так согласно пункту 3 статьи 8 пункта Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года (пункт 4 статьи 8).

Похожая норма вводилась в 2020 году в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Так, ранее Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» пунктом 6, было предусмотрено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Анализируя данные федеральные законы, суд приходит к выводу о том, что государство приняло ряд мер в целях минимизации рисков возникновения и распространения коронавирусной инфекции и поддержки хозяйствующих субъектов, которые носят как общий, так и точечный характер, последовательно вводит меры поддержки граждан и юридических лиц в социально важных сферах, в том числе, правил землепользования.

Для продления договора аренды арнедатору необходимо было обратиться с заявлением до 01 марта 2021 года (по № 98-ФЗ), так как № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», позволяющий обратиться в срок до 1 марта 2023 года, был принят только в марте 2022 года, т.е. после окончания срока действия договора аренды.

Как пояснил Сукиасян К.В., в срок до 01 марта 2021 года он не мог успеть обратиться с таким заявлением, так как получил (купил) право аренды на основании уступки только в июне 2021 года, т.е. после 01 марта 2021 года.

Таким образом, учитывая, что Сукиасян К.В. получил право аренды в июне 2021 года, т.е. после даты, до которой вправе был обратиться с заявлением по № 98-ФЗ (01 марта 2021 года), предпринимал попытки оформить дальнейшее право аренды до истечения срока договора (обращаясь с заявлением 27 января 2022 года), принятие в последующем № 58-ФЗ, который дал право арендаторам обращаться с заявлениями о продлении аренды до 01 марта 2023 года, после принятия которого - 18 марта 2022 года Сукиасян К.В. вновь обратился в администрацию с таким заявлением, т.е. по мнению суда, действовал добросовестно, принимая во внимание различные ограничительные меры, введенные в связи с предотвращением распространения коронавирусной инфекции (COVID-19), которые безусловно препятствовали выполнению работы на строительном объекте и завершению его строительства, в настоящее время, как видно из представленных фотографий, на участок завезен строительный материал, который будет направлен на строительство склада; отсутствие каких-либо определённых целей использования данного участка администрацией, отсутствие сведений о нарушении прав иных лиц на данный участок, информацию о том, что въезд на участок осуществляется через иной участок, так же принадлежащий Сукиасяну К.В., отсутствие какого-либо правового регулирования по вопросу продления аренды в период прекращения договора аренды, что не должно негативно отразиться на арендаторе-физическом лице по сравнению с иными арендаторами, отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, суд полагает возможным удовлетворить требования арендатора участка.

Однако исковые требования в части исчисления срока аренды на три года с даты подписания дополнительного соглашения являются необоснованными, а поэтому удовлетворению не подлежат. Срок действия аренды должен исчисляться с 06 февраля 2022 года, т.е. с даты следующей за датой окончания срока действия основного договора аренды.

Поскольку вступившие в законную силу судебные постановления, как это установлено частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, оснований для возложения на администрацию г. Тобольска по заключению дополнительного соглашения в пятидневный срок с момент вступления решения суда в законную силу, так же не имеется.

Учитывая, что требования Сукиасяна К.В. подлежат удовлетворению, оснований для изъятия у него объекта незавершенного строительством по требованиям администрации г. Тобольска не имеется.

Вместе с тем, незаконных действий со стороны администрации г. Тобольска судом не установлено, все отказы основаны на действующем в те периоды законодательстве.

Таким образом, иск Сукиасяна К.В. подлежит частичному удовлетворению, иск администрации г. Тобольска – оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации,

решил:

░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 05.02.2019. №04-04/18-19 ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ 06 ░░░░░░░ 2022 ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 05.02.2019. №04-04/18-19 ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ 3 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                                         ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 09 ░░░░ 2022 ░░░░