Решение по делу № 2-1950/2019 от 18.06.2019

Дело № 2-1950\2019 64RS0004-01-2019-002066-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07.08.2019 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Бирюковой И.Г.,

при секретаре судебного заседания Грязновой А.В.,

с участием ответчика (истца по встречному иску) Ефременковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области к Ефременковой Н. В. о взыскании задолженности по арендной плате, о взыскании пени, встречному исковому заявлению Ефременковой Н. В. к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области о признании договора аренды № --- от --- года незаключенным,

установил:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области обратился в суд с иском к Ефременковой Н. В. о взыскании задолженности по арендной плате, о взыскании пени.

В обоснование заявленных требований Комитет указал, что --- года между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Ефременковой Н. В. был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности № ---, по условиям которого Арендатор принял в аренду нежилое помещение, общей площадью --- кв.м., помещение ---, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. ---, д. ---. В соответствии с п. 1.3 Договора № 6 передача помещения оформляется по акту приема-­передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора. Передача Арендодателем нежилого помещения по Договору № --- Арендатору подтверждается актом приема-передачи от --- года, подписанным сторонами и скрепленным печатями. В соответствии с п. 2.1 Договора № --- последний заключен сроком на 5 (пять) лет с --- года по ---года. Согласно п. 3.4 Договора №6 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 5 числа месяца, подлежащего оплате. Согласно п. 5.2.3. Договора № 6 Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. В соответствии с п. 7.2 Договора №6 в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ---% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. За время аренды объекта муниципальной собственности обязанность по уплате арендной платы Арендатором надлежащим образом не исполнялась, в результате чего по Договору № 6 за период с --- года по --- года образовалась задолженность по арендной плате в сумме --- руб., по пеням за несвоевременное внесение арендной платы, начисленным в соответствии с п. 7.2 Договора №6, за период с --- года по --- года в размере ---руб. Ранее Комитет обращался к мировому судье судебного участка № 4 г. Балаково Саратовской области с заявлением о выдаче судебного приказа. Определением от --- года по делу №2-111/2019 судебный приказ о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности с Ефременковой Н.В. отменен, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ефременкова Н.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области о признании договора аренды № 6 от --- года незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. В соответствии с п. 2.1. договор аренды объекта муниципальной собственности №6 от --- заключен сроком на 5 лет с --- по --- гг. В соответствии с п. 2.3. договор подлежит государственной регистрации в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. Ефременкова Н.В. считает, что указанный договор аренды № 6 от --- года следует считать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

На встречное исковое заявление Ефременковой Н.В. Комитетом представлен письменный отзыв, в котором указано следующее. В силу положений ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных лиц знать о наличии обременения земельного участка в виде долгосрочной аренды. Между тем, для сторон сделки соответствующие права и обязанности возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки. Указанный правовой подход подтвержден в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». В указанных пунктах информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сформулирован правовой подход, согласно которому совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. Следует отметить, что применительно к сложившимся правоотношениям, у сторон при подписании договора аренды объекта муниципальной собственности № 6 от --- каких-либо возражений относительно его условий не возникло. Арендуемое имущество передано Арендатору по акту приема-передачи объекта муниципальной собственности от ---. Акт приема передачи является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 1.3 Договора). Кроме того, сам ответчик в своем заявлении от --- г. уведомляет Арендодателя о досрочном расторжении договора аренды №6 объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. ---, д. ---, тем самым подтверждая факт его заключения. В удовлетворении встречного искового заявления Ефременковой Н.В. просил отказать в полном объеме.

Ответчик (истец по встречному иску) Ефременкова Н.В. в судебном заседании поддержала встречные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила заявленные встречные требования удовлетворить. Возражала против удовлетворения первоначальных требований Комитета. Пояснила, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 2.1 договора аренды заключен сроком на 5 лет. В соответствии с п. 2.3 договор подлежит государственной регистрации в территориальном органе. Однако при подаче заявления в территориальный орган по государственной регистрации прав, в качестве обязательного документа она должна была представить необходимое в силу закона нотариально заверенное согласие третьего лица – ее супруга на совершение данной сделки. В договоре аренды также не указано, что для подписания договора необходимо согласие третьих лиц. Об этой обязанности она не была уведомлена при подписании договора. Так как такое согласие она получить не смогла, она обратилась в Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области и поставила их об этом в известность. Ее заверили, что Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области произведет регистрацию самостоятельно, но такая регистрация произведена не была. Она прекратила пользоваться указанным помещением с --- года.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области о дате, времени и месте извещен надлежащим образом, не явился в судебное заседание, причины неявки суду не сообщил.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

При рассмотрении дела в судебном заседании установлено, что --- года между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Ефременковой Н. В. был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности № 6, по условиям которого Арендатор принял в аренду нежилое помещение, общей площадью --- кв.м., помещение ---, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. ---, д. --- (л.д. 6-8).

В соответствии с п. 1.3 Договора № 6 передача помещения оформляется по акту приема-­передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Передача Арендодателем нежилого помещения по Договору № 6 Арендатору подтверждается актом приема-передачи от --- года, подписанным сторонами и скрепленным печатями (л.д.9).

В соответствии с п. 2.1 Договора № 6 последний заключен сроком на 5 (пять) лет с --- года по --- года.

Согласно п. 3.4 Договора №6 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 5 числа месяца, подлежащего оплате.

Согласно п. 5.2.3. Договора № 6 Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В соответствии с п. 7.2 Договора №6 в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ---% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

За время аренды объекта муниципальной собственности обязанность по уплате арендной платы Арендатором надлежащим образом не исполнялась, в результате чего по Договору № 6 за период с --- года по --- года образовалась задолженность по арендной плате в сумме --- руб., по пеням за несвоевременное внесение арендной платы, начисленным в соответствии с п. 7.2 Договора №6, за период с --- года по --- года в размере --- руб. (л.д. 8).

Ранее Комитет обращался к мировому судье судебного участка № 4 г. Балаково Саратовской области с заявлением о выдаче судебного приказа. Определением от --- года по делу №2-111/2019 судебный приказ о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности с Ефременковой Н.В. отменен (л.д. 17).

Указанный договор не был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в установленном порядке.

--- года Ефременкова Н.В. обращалась в комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области с заявлением о досрочном расторжении договора аренды № 6 (л.д. 15).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Условия договора аренды земли № 6 были определены сторонами, что подтверждается их подписями в договоре. Расчет задолженности по арендной плате по договору не оспаривается ответчиком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии с п. ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» с последующими изменениями определены ставки арендной платы с учетом назначения арендуемых земельных участков.

Размер арендой платы, установленной договором № 6 заключенным с ответчиком, соответствует положениям указанного постановления в части определения ставок арендной платы в Саратовской области. Расчет задолженности по арендной плате и начисленной пени не оспорен ответчиком, не вызывает сомнений у суда.

Ефременковой Н.В. не представлены письменные доказательства, подтверждающие факт оплаты арендных платежей по договору аренды №6 от --- года за период с --- года по --- года в сумме --- руб., по пеням за несвоевременное внесение арендной платы, начисленным в соответствии с п. 7.2 Договора №6, за период с --- года по --- года в размере --- руб., поэтому суд удовлетворяет требования Комитета в полном объеме.

Встречные требования Ефременковой Н. В. о признании договора аренды № 6 от --- года незаключенным подлежат удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих государственную регистрацию указанного договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в установленном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области.

Взыскать с Ефременковой Н.В. в пользу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области задолженность по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности №6 от --- года за период с --- года по --- года в размере --- рублей; пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с --- года по --- года в размере --- рублей; пени, начисленные в порядке п. 7.2. договора аренды объекта муниципальной собственности №6 от --- года в размере ---% за каждый день просрочки, начиная с --- года по день фактического исполнения обязательства по уплате долга в размере --- рублей.

Удовлетворить встречные исковые требования Ефременковой Н. В.

Признать договор аренды объекта муниципальной собственности №6 от --- года, заключенный между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР Саратовской области и Ефременковой Н. В., незаключенным.

В течение месяца со дня принятия решения на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 12.08.2019 года.

Судья И.Г. Бирюкова

«Согласовано»

Судья И.Г. Бирюкова