Решение от 21.11.2019 по делу № 3а-126/2019 от 23.09.2019

дело № 3а-126/2019

УИД 04050000-01-2019-000143-31

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 ноября 2019 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Петровой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Евсеевой Ж.Ж. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

23 сентября 2019 года Евсеева Ж.Ж. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования основаны на том, что Евсеева Ж.Ж. ранее являлась собственником земельного участка, площадью 2471 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства общественно-жилого комплекса. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 63821482,2 руб.

Евсеева Ж.Ж. ссылается на то, что указанная кадастровая стоимость земельного участка, ставшая архивной, значительно превышает его рыночную стоимость. Поскольку в настоящее время сохраняется обязанность уплаты земельного налога за 2017 год, исчисленный исходя из оспариваемой кадастровой стоимости, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей на дату ее определения 11 122 000 руб., на основании отчета № 47 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «<...>».

В судебное заседание Евсеева Ж.Ж. не явилась. Ее представитель Очирова Д.А. требования поддержала.

Представители административных ответчиков Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Администрации г. Улан-Удэ в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что Евсеева Ж.Ж. ранее являлась собственником земельного участка, площадью 2471 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства общественно-жилого комплекса.

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ... от 23 мая 2011 года.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что оспариваемая Евсеевой Ж.Ж. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 63821482, 2 руб., что следует из кадастровой справки от 5 июля 2019 года и сторонами не оспаривается.

Указанная кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, поскольку земельный участок снят с кадастрового учета 10 октября 2017 года в связи с образованием новых земельных участков.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в настоящее время у него сохраняется обязанность уплаты земельного налога за 2017 год, исчисленный исходя из кадастровой стоимости в размере 63821482,2 руб.

При обращении в суд административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 47 от 15 августа 2019 года (далее - отчёт), выполненный ООО «<...>».

Из отчёта следует, что оценщик визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определил итоговую величину стоимости объекта оценки.

Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас», «Из рук в руки», сайты сети Интернет www.uurielt.ru, www.ruads.org, www.avito.ru.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. <...>, 2. <...>, 3. <...>), имеющие аналогичный правовой режим, наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности.

При проведении оценочных работ по определению рыночной стоимости земельных участков применена корректировка на торг в размере -9,25 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2014 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов.

Применена корректировка на местоположение в размере (1%, 13%, 1 %). При этом в судебном заседании оценщик Алексеева О.Ю. дала подробные пояснения относительно поступивших от Администрации г.Улан-Удэ вопросов о правомерности отнесения объекта оценки к VI типовой зоне «Районы рядом с крупными автомагистралями»; объектов-аналогов № 1 и № 3 - к IV типовой зоне «Спальные микрорайоны застройки до 90-х голов, застроенные среднеэтажными зданиями (6-9) этажей», которые определены с помощью Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2014 года. Мотивы, по которым оценщик пришел к таким выводам, изложены в его письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела.

Применена корректировка на масштаб для объектов-аналогов №№ 2 и 3 в размере 2 %, корректировка на конфигурацию и рельеф участка (-10%)

Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения.

Корректировка по назначению и разрешённому использованию земельных участков не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование для многоквартирного жилищного строительства.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии на нем коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.

По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 11 122 000 руб.

Оснований не согласиться с выводами оценщика не имеется, так как, проверив приведённый отчет об оценке, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.

Оценщик ФИО1 является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, свидетельство о повышении квалификации по направлению «Оценка собственности», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в отчете об оценке.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Евсеевой Ж.Ж. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 11 122 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ 23 ░░░░░░░░ 2019 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 2471 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ..., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░-░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <...>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 11 122000 ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░