Решение по делу № 33а-14202/2018 от 03.12.2018

Дело № 33а-14202

Судья Ефремова О.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 декабря 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Судневой В.Н.,

судей Кустовой И.Ю., Никитиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае на решение Пермского краевого суда от 03 октября 2018 года, которым постановлено:

Административное исковое заявление Никитина Юрия Ивановича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 40 327 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных территорий, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 84 297 000 рублей по состоянию на 29 июня 2017 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 18 мая 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года».

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя Никитина Ю.И. - Корноушкина И.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Никитин Ю.И. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 40 327 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных территорий, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 84 297 000 руб. по состоянию на 29.06.2017.

Требования обоснованы тем, что Никитин Ю.И. является арендатором земельного участка, на котором расположены 14 объектов недвижимости, находящихся в его собственности. 15.05.2018 административный истец обратился в ТУ Росимущества в Пермском крае (арендодателю) с заявлением о

выкупе земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 29.06.2017 ФГБУ «ФКП Росреестра» была утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 192 597 048, 32 руб., что не соответствует его рыночной стоимости и влечет для него обязанность по уплате выкупной цены за участок в необоснованно завышенном размере.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Пермском крае, указывает на обстоятельство того, что суд сделал ошибочный вывод о соответствии отчета об оценке спорного земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценки. Судом не приняты во внимание доводы ответчика о том, что оценщиком не учтено расположение объекта оценки в зоне Ж-1 зона многоэтажной жилой застройки. Согласно отчету объект оценки расположен в 1 зоне престижности, тогда как большая часть объектов сравнения находится во 2 зоне. На земельных участков объектов сравнения №1, №2 не расположены строения, что также не учтено оценщиком.

Проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался п.п.1,5 ст. 65, п.п.1,3 ст. 66, п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, п.1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 1 ст. 390, п.1 ст. 391 НК РФ, ст.ст. 1,11,20,24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 6,20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ч.1 ст. 62 КАС РФ, ФСО №№4,7.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Никитин Ю.И. является собственником 15 объектов недвижимости (14 нежилых зданий и сетей наружного теплопровода), расположенных по адресу: ****.

Распоряжением ТУ Росимущества в Пермском крае от 27.10.2017 № 665-р Никитину Ю.И. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ** под объектами недвижимости, между сторонами заключен договор № ** аренды указанного выше земельного участка, сроком действия договора на 49 лет (до 27.10.2066).

10.05.2017 Никитин Ю.И. обратился в ТУ Росимущества в Пермском крае с заявлением о выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие заявителю.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 29.06.2017 составила 192 597 048, 32 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

18.05.2018 Никитин Ю.И. обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению

споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.05.2018 № **, подготовленный ИП П. (далее - отчет об оценке), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 29.06.2017 определена в размере 84 297 000 руб.

Административным истцом в комиссию также было представлено положительное экспертное заключение на отчет об оценке, выполненное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

29.05.2018 решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 498 заявление Никитина Ю.И. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено, после чего заявитель обратился с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд.

Установив обстоятельства дела, проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении административного иска.

Доводы административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, судом первой инстанции проверены и правомерно отклонены как несостоятельные.

Так, оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «Ингосстрах».

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 29.06.2017, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 49-53 отчета.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок производственно-складского назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов под промышленную (производственно-коммунальную) застройку, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта

сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для

корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.

Проанализировав рынок земли под промышленную застройку, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта под строительство промышленной, производственно-складской недвижимости с похожими характеристиками: объекты реализованы в исследуемый период, в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки имеют вид разрешенного использования для промышленных территорий (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. В связи с чем, корректировки на вид права, условия продажи, скидки на торг, категории земель, по назначению использования участка, локальному местоположению, по физическим характеристикам объектов не производились.

Суд правильно указал, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов - аналогов обоснованно в отчете об оценке.

Оценщиком применена корректировка по всем имеющимся отличиям между объектом оценки и объектами аналогами: по дате предложения, престижности местоположения объектов, площади участков. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 55-74 отчета.

Расположение объекта оценки в зоне Ж-1 не влияет на достоверность величины результатов оценки, определенных в отчете оценщиком.

Объекты - аналоги подобраны оценщиком с учетом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ** «для промышленных территорий» на котором расположены здания производственно-складского назначения, а потому оснований для использования аналогов «под многоэтажное жилищное строительство не имелось.

Суд правильно указал, что объект оценки расположен в 1 зоне престижности согласно зонированию территории г. Перми по местоположению производственно-складской недвижимости. Объекты аналоги использованы и в зоне 1 и в зоне 2, при этом соответствующие корректировки проведены оценщиком на различие в местоположении (стр. 61-64 отчета), аналоги выбраны оценщиком с наиболее высокой стоимостью за 1 кв.м. Кроме того, объекты - аналоги оценщиком использованы сопоставимые по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Все объекты-аналоги, также как и объект оценки рассматривались как условно свободные.

Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты аналоги

имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Установив, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представлено не было, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками процесса также не заявлено, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, не содержат ссылки на новые обстоятельства, которые не были предметом проверки и оценки суда, повторяют правовую позицию административного ответчика, занимаемую в суде первой инстанции, были правильно оценены судом при разрешении настоящего дела, в связи с чем основанием для отмены решения суда не являются.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 03 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи