Решение по делу № 3а-173/2020 от 16.12.2019

КОПИЯ

№ 3а-173/2020                                г.Рязань

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2020 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного истца ООО ГК «Промресурс» – Соловьева В.В.,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» – Бикуловой А.А.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО ГК «Промресурс» к Министерству имущественных и земельных отношений по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

установил:

ООО ГК «Промресурс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в г.Рязани.

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером <скрыто>

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца – Соловьев В.В. просил установить кадастровую стоимость названных земельных участков равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО7

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала, просила в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО7 при определении рыночной стоимости земельных участков допущены существенные нарушения.

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО ГК «Промресурс» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в г.Рязани, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером <скрыто>

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Правовая защита» ФИО4

Суд усмотрел наличие существенных противоречий в выводах эксперта, в связи с чем была назначена повторная судебная экспертиза ИП ФИО5

Учитывая возражения и замечания представителя административного истца относительно экспертного заключения ИП ФИО5, у суда также возникли сомнения в обоснованности ее заключения.

При таких обстоятельствах, экспертиза, проведенная экспертом ООО «Правовая защита» ФИО4 и повторная экспертиза ИП ФИО5 не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость спорных земельных участков.

По ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО7

В соответствии с заключением эксперта ФИО7, с учетом его письменных пояснений, отчет ИП ФИО6 № ИПК/ЕВР-21/2019 от 22.10.2019 об определении рыночной стоимости спорных земельного участка не подтверждает указанную в отчете рыночную стоимость; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года составила: с кадастровым номером <скрыто>.

Оценивая заключение данной судебной экспертизы, суд исходит из того, что повторная судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО7, имеющим высшие техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (17 лет), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Объектом оценки являлся отчет ИП ФИО6 № ИПК/ЕВР-21/2019 от 22.10.2019, который по заключению эксперта ФИО7 не соответствует федеральным стандартам оценки в части пунктов 5, 8и ФСО № 3, пунктов 22б, 22е ФСО № 7. Данные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В связи с чем, эксперт ФИО7 привел дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости спорных земельных участков:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, площадью 2 169 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, для размещения торгового центра;

- с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, площадью 6570 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для объектов общественно-делового значения, для строительства торгового центра;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 19 787 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торгово-офисные центра;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 10 202 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торгово-офисные центры, автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей (гостевые, открытые, подземные и полуподземные).

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Данная позиция также отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.

Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом ФИО7 применен сравнительный подход.

Экспертом установлено, что объекты оценки относятся к сегменту рынка «Предпринимательство» (п.9.2.2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке») или под офисно-торговую застройку (Справочник оценщика недвижимости-2017. Земельные участки. Под ред.Л.А.Лейфера).

При выборе аналогов, экспертом уточнялась информация в ходе переговоров с представителями продавцов, анализировалась карта градостроительного зонирования г.Рязани, данные публичной кадастровой карты (л.д.101 заключения).

Проанализировав рынок земельных участков г.Рязани, эксперт признал его неактивным, в качестве аналогов выбрал три предложения наиболее сопоставимые с объектами оценки: по местоположению, по дате предложения – наиболее приближенной к дате оценки 01.01.2018, по типу окружающей застройки, по виду разрешенного использования.

Выбирая объект аналог № 3 с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, эксперт установил, что данный земельный участок, также как объекты оценки и другие аналоги, расположен в зоне Д2. Зоне многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения (Правила землепользования и застройки в городе Рязани, утв. решением Рязанской Городской Думы от 11.12.2008 № 897-I).

Свои выводы о возможности использования данного земельного участка в качестве аналога эксперт основывает на положениях градостроительного и земельного законодательства, позволяющего использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

Предусмотренные пунктом 2.2. статьи 38 Правил землепользования и застройки в городе Рязани виды разрешенного использования в зоне Д2 в полной мере соответствуют по назначению объектам оценки, в связи с чем применение корректирующих коэффициентов не требуется.

Доводы административного ответчика о том, что экспертом допущены нарушения в определении местоположения объектов аналогов несостоятельны, поскольку адрес аналога № 2, указанный в объявлении – г.Рязань, Муромское шоссе. Эксперт правильно установил, что объекты оценки и объекты аналоги относятся к разным зонам в пределах города, в связи с чем им применены соответствующие корректировки: объекты оценки относятся к зоне IV – спальные микрорайоны среднеэтажной застройки (здания 6-9 этажей), объекты аналоги № 1 и № 3 – к зоне V – окраина города, промзона, объект аналог № 2 – к зоне II – центры административных районов города, зоны точечной застройки (территории бизнес центров и крупных торговых центров).

Также эксперт ФИО7 обосновал отсутствие корректировок на наличие и состав коммуникаций, указав, что на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков» объекты оценки являются условно-свободными от коммуникаций (проходят по границе). Коммуникации у объектов аналогов также проходят по границе, соответственно корректировка не применяется.

Датой оценки является 1 января 2018 года.

Согласно положениям пункта 8 Федерального стандарта оценки № 1, пункта 14 Федерального стандарта оценки № 5 эксперт не может использовать информацию, ставшей известной после даты оценки. В связи с чем, приведенные представителем административного ответчика письма организаций, занимающихся коммунальных хозяйством г.Рязани, датируемые 2019-2020 гг., не могут быть положены в основу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Информация о характеристиках объектов-аналогов, в том числе о дате размещения предложения и стоимости объектов получена из объявлений интернет-сайтов. Оснований предполагать, что при определении рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 данные объекты имели иную стоимость, не имеется.

Рассчитанные экспертом коэффициенты вариации для объектов оценки: с кадастровым номером № – 13,91%, с кадастровым номером № – 13,71%, с кадастровым номером № – 13,44%, с кадастровым номером № – 13,44 % (листы 145-152 заключения) указывает на однородность объектов – аналогов и сопоставимость объектов оценки с объектами – аналогами.

Предложенные административным ответчиком расчеты рыночной стоимости объектов оценки имеют коэффициенты вариации, превышающие допустимое значение и составляют 62.67%, 61,74%, 61,92% и 61,92%.

Также является неправильным предложение административного ответчика о назначении повторной экспертизы эксперту ООО «Правовая защита» ФИО4, поскольку данным экспертом была проведена по делу первоначальная экспертиза с существенными нарушениями, что явилось основанием для назначения повторной экспертизы.

Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

Заключение эксперта ФИО7 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО7 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости: с кадастровым номером № в размере 3 564 000 рублей, с кадастровым номером № – 9 821 000 рублей, с кадастровым номером № - 27 187 000 рублей, с кадастровым номером № – 14 018 000 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Удовлетворить административный иск ООО ГК «Промресурс» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 564 000 (Три миллиона пятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9 821 000 (Девять миллионов восемьсот двадцать одна тысяча) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Песочня, равной его рыночной стоимости в размере 27 187 000 (Двадцать семь миллионов сто восемьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Песочня, равной его рыночной стоимости в размере 14 018 000 (Четырнадцать миллионов восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 16 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 1 декабря 2020 года.

Судья-подпись А.А. Воейков

Копия верна.

Судья А.А. Воейков