Решение по делу № 3а-198/2016 от 02.06.2016

Дело- 3а-198/2016

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

19 августа 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием:

представителя административного истца ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» Олейниковой Н.В.,

представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

представителя административного ответчика администрации г. Пятигорска Прибыткова М.С.,

эксперта А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» указало, что является собственником объекта капитального строительства: нежилого здания, с кадастровым номером 26:33:070201:1163, общей площадью 5532,8 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, и арендатором земельного участка по указанному адресу, с кадастровым номером 26:33:070201:579, площадью 3492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Кадастровая стоимость вышеназванного недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2015 года определена: объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:070201:1163 в размере 141300267,55 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:33:070201:579 в размере 9390826,08 рублей.

29 марта 2016 года и 14 апреля 2016 года ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, земельного участка с кадастровым номером 26:33:070201:579 в размере 1960000 рублей и объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:070201:1163, в размере 75053 000 рублей, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» А.С. в отчетах об оценке № 00091 и № 00092 от 01 февраля 2016 года, соответственно.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21 апреля 2016 года и от 11 мая 2016 года указанные заявления отклонены.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки недвижимого имущества недостоверными и нарушающими его права как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы за использование земельного участка, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года.

Представители заинтересованных лиц - Министерства финансов Ставропольского края и Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», в судебное заседание не явились, о причине неявки не известили.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» Олейникова Н.В. в судебном заседании поддержала исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года: объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:070201:1163 в размере 65332414,20 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:33:070201:579 в размере 2188296,72 рублей

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийкова Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не оспаривала.

Представитель административного ответчика администрации г. Пятигорска Прибытков М.С. возражал против иска ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ», просил в удовлетворении требований отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступлений денежных средств от арендных платежей за пользование этим участком в бюджет г. Пятигорска. При этом замечаний и претензий к достоверности заключения судебной оценочной экспертизы не высказывал.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, объяснения эксперта А.В., суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства: нежилое здание, с кадастровым номером 26:33:070201:1163, общей площадью 5532,8 кв.м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, на основании договора аренды земельного участка № 02/07 от 05 февраля 2007 года, дополнительного соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 26308000-0062-2013 от 29 августа 2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 410977 от 09 октября 2013 года.

Указанный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:33:070201:579, площадью 3492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, находящемся в пользовании административного истца на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка № 16/14 от 07 апреля 2014 года, заключенным между МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» и ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ».

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1.1 Закона Ставропольского края от 26

ноября 2003 года N 44-кз (в редакции Закона Ставропольского края от 28 ноября 2014 N 104-кз) налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 250 квадратных метров и помещения в них; нежилые помещения общей площадью свыше 250 квадратных метров, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, перечень которых устанавливается министерством имущественных отношений Ставропольского края.

В Перечне объектов недвижимого имущества, налоговая база в

отношении которых определяется как кадастровая стоимость, утвержденном Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2015 N 1540, вступившим в силу с 01 января 2016 года, в качестве объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, поименовано строение с кадастровым номером 26:33:070201:1163.

Из чего следует, что результаты определения кадастровой стоимости вышеприведенных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ», являющего плательщиком арендной платы за пользование земельным участком и налога на имущество организаций, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость недвижимого имущества.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и от 27 ноября 2015 года N 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам, выданным 22 апреля 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость определена в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером 26:33:070201:579 в размере 9390826,08 рублей, с кадастровым номером 26:33:070201:1163 в размере 141300267,55 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного недвижимого имущества, ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» в подтверждение величины их рыночной стоимости представило составленные оценщиком ООО «Деловой партнер» А.С. отчеты об оценке № 00091 и № 00092 от 01 февраля 2016 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:070201:579 по состоянию на 01 января 2015 года составила 1960000 рублей, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:33:070201:1163 - 75053 000 рублей.

На указанные отчеты об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчеты, даны положительные экспертные заключения № 25/09-16 от 16 февраля 2016 года и № 25/12-16 от 25 февраля 2016 года, соответственно.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 125/06/16-Э от 22 июля 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта капитального строительства: нежилого здания, с кадастровым номером 26:33:070201:1163, общей площадью 5532,8 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, составляет 65332414,20 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:070201:579, площадью 3492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2188296,72 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, а в отношении объекта капитального строительства - сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения тех либо иных подходов в отношении каждого из оцениваемых объектов мотивирован.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков и объектов капитального строительства, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объектов оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений, также указаны мотивы отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемого объекта капитального строительства с применением доходного подхода и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этого объекта оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт А.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение, подтвердила его выводы, обосновав выбор объектов-аналогов.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости объекта капитального строительства и земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2015 года, не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости

Представленные административным истцом отчеты об оценке ООО «Деловой партнер» № 00091 и № 00092 от 01 февраля 2016 года не могут быть приняты в качестве доказательств величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку их оформление и содержание не соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Так, в указанных отчетах отсутствует обоснование выбора аналогов (ФСО № 7 п.22), в отчете № 00091 также не указаны ссылки на источник информации Анализ рынка населенного пункта, где расположен объект оценки (ФСО № 3, п. 11), в приложенных к отчету объявлениях о продаже аналогов невозможно идентифицировать дату размещения объявления, отсутствует год, фрагменты объявлений не читаемы.

На основании изложенного, административный иск ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявления ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступили в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в отношении земельного участка 29 марта 2016 года, в отношении объекта капитального строительства – 14 апреля 2016 года.

При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, заявленных к администрации г. Пятигорска, поскольку указанный орган местного самоуправления не является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, так как не утверждал результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства: нежилого здания, с кадастровым номером 26:33:070201:1163, общей площадью 5532,8 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 65332414,20 рублей (шестьдесят пять миллионов триста тридцать две тысячи четыреста четырнадцать,12 рублей).

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером 26:33:070201:579, площадью 3492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ермолова, 14, строение 2, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 2188296,72 рублей (два миллиона сто восемьдесят восемь тысяч двести девяносто шесть,72 рублей).

Заявление ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 29 марта 2016 года, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства – 14 апреля 2016 года.

В удовлетворении административных исковых требований ООО «ДЕВЕЛОП-ИНВЕСТ» к администрации г. Пятигорска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 августа 2016 года.

Судья Мекерова С.Р.