Решение по делу № 2-1774/2019 от 24.09.2019

Дело № 2- 1774/2019                                                           УИД: 66RS0010-01-2019-002528-83

Р Е Ш Е Н И Е

     Именем Российской Федерации

    05 ноября 2019 года                                                                     город Нижний Тагил

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе судьи Марамзина В.В., при секретаре Красаковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Нижний Тагил к Ерыгиной Екатерине Олеговне, Яковлеву Дмитрию Владимировичу о признании ничтожными пунктов договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Нижний Тагил обратилась в суд с иском к Ерыгиной Е.О. и Яковлеву Д.В. и просит признать недействительными в силу ничтожности пункты 5.1.2. и 5.1.4 договора аренды земельного участка от ../../.... г. №... кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (место расположения обезличено) и заключенного между Администрацией города Нижний Тагил и Ерыгиной Е.О., признать договор от ../../.... г. о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ../../.... г. №... с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., по адресу: (место расположения обезличено) заключенный между Ерыгиной Е.О. и Яковлевым Д.В. недействительным, применить последствия недействительности сделки - договора от ../../.... г. о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ../../.... г. №... путем возврата земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (место расположения обезличено) - Ерыгиной Е.О.

Требование мотивировано тем, что Администрацией г. Нижний Тагил с Ерыгиной Е.О. как единственным участником торгов был заключен договор аренды земельного участка по адресу (место расположения обезличено) от ../../.... г. №.... Арендатор принял в аренду указанный земельный участок, срок договора аренды составил с ../../.... г. по ../../.... г.. ../../.... г. от Ерыгиной Е.О. поступило уведомление о том, что в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 23.08.2019 года она передала права и обязанности по договору от ../../.... г. №... Яковлеву Д.В., который земельный участок принял. Обременение земельного участка в виде права аренды за Яковлевым зарегистрировано в ЕГРН ../../.... г.. Истец полагает сделку по передаче прав и обязанностей по договору аренды от ../../.... г. №... не соответствующей требованиям закона с учетом положений ст. 166, 168, 448, 615 Гражданского кодекса РФ. В силу положений ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи. Спорный земельный участок имеет целевое назначение - ... и предоставлен в аренду по результатам торгов (протокол заседания аукционной комиссии от ../../.... г.) и после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ). Представитель считает, что договор от ../../.... г. о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору заключен между ответчиками вопреки правилам п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. И нарушает порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности и предназначенными для жилищного строительства. В силу изложенного данная сделка является недействительной (ничтожной) в связи с её противоречиями закону (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, в силу положений ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Включение в договор условий о праве арендатора (п. 5.1.2 и 5.1.4.) передавать права и обязанности по договору третьим лицам при условии уведомления арендатора не влечет возникновения данного права у ответчика Яковлева Д.В., так как указанные пункты противоречат явно выраженному запрету, содержащемуся в ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.

В судебное заседание представитель истца Буньков А.В. не явился, просил о рассмотрении дела без его участия, настаивал на удовлетворении требований по заявленному предмету и основанию.

Ответчик Ерыгина Е.О. возражала против исковых требований, указала, что при заключении договора была предоставлена заведомо ложная информация, она была введена в заблуждение. Администрация не уведомила о том, что пункт договора является недействительным. Участок брался в личное пользование, в связи с чем, когда ей стало финансово тяжело, она приняла решение о передаче его соседям. Заключением оспариваемого договора ничьи права не нарушены. Кроме того, договор уступки прав по договору аренды беспрепятственно прошел государственную регистрацию. Также было принято решение о даче разрешения на строительство.

Ответчик Яковлев Д.В. исковые требования не признал, указав, что допущение Администрацией ошибок не освобождает от ответственности. С его стороны нет обязанности знать закон. Полагает, что договор уступки прав по договору аренды заключён правомерно.

Ознакомившись с исковым заявлением, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ../../.... г. проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: ..., срок аренды земельного участка ... лет, по адресу: (место расположения обезличено).

Согласно протоколу заседания аукционной комиссии Ерыгина Е.О. являлась участником аукциона, который признан несостоявшимся ввиду подачи единственной заявки на участие. Принято решение о заключении с Ерыгиной Е.О. договора аренды земельного участка (л.д. 8-9).

../../.... г. года между Администрацией г. Нижний Тагил и Ерыгиной Е.О. заключен договор аренды указанного земельного участка по результатам аукциона, сроком с ../../.... г. по ../../.... г.. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Договором предусмотрено, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в пределах срока договора без согласия арендодателя при условии его уведомления (п.5.1.2), уведомление о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п.5.1.4). Земельный участок по акту приема - передачи от ../../.... г. был передан Ерыгиной Е.О.

../../.... г. между Ерыгиной Е.О. и Яковлевым Д.В. заключен договор уступки права аренды земельного участка по адресу (место расположения обезличено). Уступка прав зарегистрирована Управлением Росреестра, арендатором стал Яковлев Д.В. (подтверждается выпиской из ЕГРН).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, возможна, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласи арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды земельного участка от ../../.... г. с Ерыгиной Е.О. был заключен по итогам проведения аукциона, суд приходит к выводу, что в силу прямо установленного законом запрета победитель торгов был не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен был обязательства по такому договору исполнить лично. На этом основании подлежат признанию ничтожными условия договора аренды от ../../.... г. - пп. 5.1.2, 5.1.4, как противоречащие прямо установленному запрету п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 года № 42-ФЗ).

В соответствии с пп. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В договор аренды земельного участка, проект которого готовила Администрация г. Нижний Тагил, включены условия, противоречащие закону - п. 5.1.2, 5.1.4. Администрация была уведомлена сторонами о состоявшейся уступке прав, не заявляя возражений вплоть до обращения в суд с настоящим иском, то есть длительное время исходила из действительности сделок. Однако в данном случае всеми участниками как Ерыгиной Е.О., так и Яковлевым Д.В. нарушен явно выраженный запрет, установленный в законе, которым предусмотрена недопустимость уступки прав требований по сделке, совершенной на торгах. О таком запрете должна была знать Администрация г. Нижний Тагил как сторона арендодателя, которая проводит аукцион на право аренды и ответственна за содержание договора аренды, Управление Росреестра как орган, проверяющий законность сделок, подлежащих государственной регистрации, и сами стороны договора. При таких обстоятельствах требования Администрации г. Нижний Тагил о признании сделки по уступке права аренды земельного участка недействительным подлежат удовлетворению независимо от действий участников сделки, их мотивов, поскольку договор уступки прав посягает на публичный порядок, как заключенный в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Противоречия в действиях Администрации как основание для отказа в удовлетворении иска суд не усматривает, поскольку Администрация г. Нижний Тагил не является стороной сделки уступки прав, в связи с чем никакие ее действия не могут быть оценены с точки зрения того, что они давали достаточные основания считать сделку уступки действительной.

С учетом признания договора переуступки права аренды земельного участка от ../../.... г. недействительным, поскольку установлено противоречие сделки уступки прав закону, в том числе публичному порядку, суд применяет последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка первоначальному арендатору - Ерыгиной Е.О.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации города Нижний Тагил удовлетворить,

Признать недействительными в силу ничтожности пункты 5.1.2 и 5.1.4 договора аренды земельного участка от ../../.... г. №..., заключенного между Ерыгиной Е. О. и Администрацией (место расположения обезличено);

признать договор от ../../.... г. о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ../../.... г. №... с кадастровым номером №... площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (место расположения обезличено) заключенный между Ерыгиной Екатериной Олеговной и Яковлевым Дмитрием Владимировичем недействительными.

Применить последствия недействительности сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (место расположения обезличено) ответчику Ерыгиной Екатерине Олеговне.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Тагилстроевский районный суд г. Нижний Тагил Свердловской области.

Мотивированное решение изготовлено - 11 ноября 2019 года.

Судья                                                                     В.В. Марамзина