Решение по делу № 2-483/2024 от 12.03.2024

дело № ххх

67RS0№ ххх-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>                                 27 июня 2024 года

Сафоновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Павловой О.О., при секретаре Панковой К.В., представителя истца Герасимовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кассирова Б. А. к Сельскохозяйственному кооперативу (СПК) «Богдановщина», А. муниципального образования «<адрес>» <адрес>, А. П. сельского поселения <адрес>, У. Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на объекты недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Кассиров Б.А. обратился в Сафоновский районный суд <адрес> с иском о признании права собственности на нежилые здания, указав в обоснование требований, что 06.09.2023г. между истцом и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Богдановщина» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на нежилые здания: коровник (200 голов), площадью 1576,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1519,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, д. Богдановщина. Истец не является предпринимателем и указанное имущество не используется им для предпринимательской деятельности. При обращении в органы государственной регистрации права с заявлением о регистрации перехода права собственности по указанному договору, истцу было указано, что права на указанные объекты не зарегистрированы в установленном законом порядке, и оснований для регистрации права на переданные истцу объекты недвижимости не имеется. Подтверждением того, что указанные здания принадлежат СПК «Богдановщина», является инвентарная карточка СПК «Богдановщина» от 06.09.2023г., технические отчеты на здания, подготовленные кадастровым инженером, справки от 06.09.2023г., из которых следует, что указанные нежилые здания, находящиеся по адресу: <адрес> находятся на балансе СПК «Богдановщина» с 1991 года. Настоящее имущество было передано Кассирову Б.А. за 600 000 руб., что подтверждается справкой и квитанциями о получении денежных средств ответчиком. Согласно договора купли-продажи, каждое здание продано за 150 000 руб. В связи с чем, истец просит суд признать за ним право собственности на имущество, нежилые здания: коровник (200 голов), площадью 1576,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1519,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, д. Богдановщина.

Также Кассиров Б.А. обратился в Сафоновский районный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указав в обоснование требований, что 06.09.2023г. между истцом и СПК «Богдановщина», был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на нежилые здания: коровник (200 голов), площадью 1576,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1519,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, д. Богдановщина. Настоящий договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку в сведениях ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеется сведений об указанных объектах. Подтверждением того, что указанные здания принадлежат СПК «Богдановщина», является инвентарная карточка СПК «Богдановщина» от 06.09.2023г., технические отчеты на здания, подготовленные кадастровым инженером, справки от 06.09.2023г., из которых следует, что указанные нежилые здания, находящиеся по адресу: <адрес>, д.Богдановщина находятся на балансе СПК «Богдановщина» с 1991 <адрес> другие документы подтверждающие право собственности на указанные объекты не предоставляется возможным по причине произошедшего 27.12.2008г. пожара, в результате которого здание А. СПК «Богдановщина» было уничтожено огнем. Настоящее имущество было передано Кассирову Б.А. за 600 000 руб., что подтверждается справкой и квитанциями о получении указанных денежных средств ответчиком. Согласно договора купли-продажи, каждое здание продано за 150 000 руб. Документом, подтверждающим передачу имущества является акт приема-передачи, чеки-квитанции об оплате, а также справка, подтверждающая получение денежных средств продавцом, что указывает на совершение сделки между истцом и ответчиком. Так как СПК «Богдановщина» находится в стадии ликвидации, провести государственную регистрацию перехода права собственности, а также зарегистрировать право собственности на указанное имущество не представляется возможным. В связи с чем, истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного 06.09.2023г., между СПК «Богдановщина» и Кассировым Б.А., на здания: коровник (200 голов), площадью 1576,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1519,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, д.Богдановщина.

Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле № ххх в качестве соответчиков привлечены А. муниципального образования «<адрес>» <адрес>, А. П. сельского поселения <адрес>, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – У. Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле № ххх в качестве соответчиков привлечены А. муниципального образования «<адрес>» <адрес>, А. П. сельского поселения <адрес>, У. Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Определением суда от дд.мм.гггг гражданские дела № ххх и 2-652/2024 объединены в одно производство.

Представитель истца по доверенности Герасимова О.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить иск по основаниям, указанным в исковых заявлениях.

Представитель ответчика СПК «Богдановщина» на рассмотрение дела не явился, о времени, месте извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель А. П. сельского поселения <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном ходатайстве Глава А. разрешение вопроса оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя А..

Представитель ответчика – А. муниципального образования «<адрес>» <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель У. Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, в процесс не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что решение по делу оставляет на усмотрение суда.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Учитывая особую специфику объектов недвижимости, как объектов гражданских прав, законодатель выделил правила их гражданско-правового оборота в отдельный параграф 7 Главы тридцатой Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как усматривается из положений п.п.1,2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как усматривается из пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дд.мм.гггг (ред. от дд.мм.гггг) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг истец заключил с СПК «Богдановщина» договор купли-продажи недвижимого имущества на нежилые здания: коровник (200 голов), площадью 1576,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1519,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, д. Богдановщина.

В подтверждение исполнения договора купли-продажи истцом представлены акт приема-передачи нежилых зданий от дд.мм.гггг, квитанция к проходному кассовому ордеру на сумму 600 000,00 руб., три чека на сумму по 200 000,00 руб. каждый (л.д.13).

Настоящий договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку в сведениях ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеется сведений об указанных объектах.

В обоснование существующего права продавца на указанное имущество истцом предъявлены: протокол общего собрания членов СПК «Богдановщина» от 24.07.2023г., инвентарные карточки СПК «Богдановщина» от 24.07.2023г. на отчуждаемые объекты недвижимости, технические отчеты на здания, подготовленные кадастровым инженером, справки от 06.09.2023г., из которых следует, что данные нежилые здания, находящиеся по адресу: <адрес>, д.Богдановщина находятся на балансе СПК «Богдановщина» с 1991 года.

Как указал истец в своем иске, предоставить другие документы, подтверждающие право собственности продавца на указанные объекты недвижимости не представляется возможным по причине произошедшего 27.12.2008г. пожара, в результате которого здание А. СПК «Богдановщина» было уничтожено огнем (л.д.36).

Как усматривается из Уведомления о приостановлении государственной регистрации от дд.мм.гггг, при проведении правовой экспертизы установлено, что ЕГРН не содержит сведений об объектах недвижимого имущества: коровник (200 голов), площадью 1576,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1519,9 кв.м, телятник (320 голов), площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м. Право собственности СПК «Богдановщина» на указанные объекты недвижимости отсутствует. В целях устранения причин приостановления государственной регистрации было рекомендовано законному представителю СПК «Богдановщина» предоставить заявление о государственной регистрации права в отношении данных объектов недвижимости с приложением документов, необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права (л.д.5).

Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о том, что на основании каких-либо документов СПК «Богдановщина» являлось собственником зданий, которые данное юридическое лицо продало истцу по договору купли-продажи.

Имеющиеся в материалах дела инвентарные карточки СПК «Богдановщина» на отчуждаемые объекты недвижимости, технические отчеты на здания таковыми документами не являются, оснований возникновения права не подтверждают, а кроме того, не отвечают требованиям, предъявляемым к доказательствам статьей 67 ГПК РФ.

Согласно сообщений из архивного отдела А. муниципального образования «<адрес>» <адрес> и Государственного архива <адрес>, техническая документация на объекты недвижимого имущества: коровник площадью 1576,9 кв.м, телятник площадью 1519,9 кв.м, телятник площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> у них отсутствует.

Согласно сообщения из ОГБУ «Смоленское областное БТИ» техническая документация на объекты недвижимого имущества: коровник площадью 1576,9 кв.м, телятник площадью 1519,9 кв.м, телятник площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> у них отсутствует.

Согласно сообщения А. П. сельского поселения <адрес>, технической документацией на объекты недвижимого имущества: коровник площадью 1576,9 кв.м, телятник площадью 1519,9 кв.м, телятник площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, сведениями о принадлежности зданий и введении их в эксплуатацию они не располагают.

Таким образом, в данном случае, заключая с истцом договор купли-продажи спорного имущества, СПК «Богдановщина» не имело на то правовых оснований, так как право собственности на указанное имущество у СПК ничем не подтверждено, и как следствие у него не было оснований для отчуждения имущества, которое на момент совершения сделки продавцу не принадлежало. Не смотря на то, что по мнению истца, сделка между сторонами фактически исполнена, истец данные объекты во владение не получил, в связи с тем, что в момент заключения сделки заблуждался относительно правомочий продавца СПК «Богдановщина» по распоряжению данным имуществом.

В то же время, истец при заключении договора должен был проявить необходимый уровень внимательности и осмотрительности, а потому не мог не знать, что на дату заключения договора купли-продажи спорные здания не были поставлены на кадастровый учет и право собственности продавца на них не зарегистрировано.

При этом, доказательств обратного, как того требуют положения статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат.

Доводы истца, ссылающегося на исполнение договора купли-продажи данных объектов суд не принимает во внимание, так как до настоящего времени государственная регистрация права собственности продавца на недвижимое имущество не произведена.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является тем обстоятельством, в силу которого договор купли-продажи недвижимого имущества признается неисполненным.

При рассмотрении дела в качестве свидетеля была допрошена бывший директор СПК «Богдановщина» Кордюкова Г.А., которая показала, что с сентября 1999 года она являлась председателем СПК «Богдановщина», который занимался животноводством. Здания для содержания скота и зерносклад были построены в 1980-х годах и перешли им в собственность от другого СПК. Документы на здания не сохранились, так как хранились в конторе СПК и были уничтожены огнем в ходе пожара. Зарегистрировать право собственности на отчуждаемые объекты перед сделкой купли-продажи они не смогли, так как посчитали, что это может сделать покупатель.

Допрошенная при рассмотрении дела кадастровый инженер Чепурышкина Л.А. подтвердила факт выезда по адресу: <адрес>, д.Богдановщина и обмера на местности спорных объектов недвижимости.

Как усматривается из положений п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от дд.мм.гггг N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу части 9 статьи 15 Ф. закона от дд.мм.гггг N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в Ф. органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Таким образом, представленные в суд документы недостаточны для подтверждения возникновения права собственности СПК «Богдановщина» на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дд.мм.гггг N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Спорные здания не являются объектами зарегистрированных прав, возникновение права собственности на них СПК не подтверждено, правоустанавливающие документы продавца на здания не представлены, в связи с чем у У. Росреестра имелись законные основания для отказа в государственной регистрации права собственности на объекты, поскольку при таких обстоятельствах отсутствие заявления продавца о государственной регистрации перехода права собственности является не единственным препятствием для совершения регистрационных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Ф. закона от дд.мм.гггг N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон N 122-ФЗ) признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Вместе с тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о возникновении права собственности продавца на отчуждаемые объекты, возникшее до вступления в силу Закона N 122-ФЗ истцом представлено не было.

Так как право собственности ликвидированного продавца – СПК на спорные объекты в установленном порядке не зарегистрировано, при этом доказательств, подтверждающих наличие у продавца ранее возникшего права собственности на данные объекты, не имеется, у У. Росреестра отсутствовали предусмотренные действующим законодательством основания для государственной регистрации права собственности покупателя на основании договора купли-продажи.

Поскольку отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в данном случае применение механизма, предусмотренного пунктом 62 постановления Пленума N 10/22, направленного на устранение пробела в государственной регистрации прав в связи с ликвидацией продавца в целях защиты прав покупателя - владельца недвижимости, является невозможным.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что, поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости за продавцом зарегистрировано не было, он не являлся их правообладателем и соответственно, не имел полномочий на отчуждение спорного имущества.

При этом иное толкование установленных судом фактических обстоятельств будет создавать правовую неопределенность, а также сделает невозможным последующее приобретение права собственности на данные объекты недвижимости другими заинтересованными лицами в порядке, установленном Законодательством Российской Федерации.

Помимо этого суд обращает внимание, что СПК «Богдановщина» не был лишен возможности предъявления притязаний на спорные объекты с последующим оформлением на них права собственности в установленном законом порядке при условии предоставления в суд соответствующих доказательств.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Кассирова Б.А.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Кассирова Б. А. к Сельскохозяйственному кооперативу «Богдановщина, А. муниципального образования «<адрес>» <адрес>, А. П. сельского поселения <адрес>, У. Ф. службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на нежилые здания: коровник площадью 1576,9 кв.м, телятник площадью 1519,9 кв.м, телятник площадью 1538,5 кв.м, зерносклад площадью 687,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, д. Богдановщина, а также государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сафоновский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                              О.О. Павлова

(решение в окончательной форме изготовлено дд.мм.гггг)