Решение по делу № 33-4808/2015 от 03.09.2015

Судья Курашкина И.Б.

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 сентября 2015 года № 33-4808/2015

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Жидковой О.В.,

судей Слепухина Л.М., Коничевой А.А.,

при секретаре Михеевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хомича Ю.Н. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 30 июня 2015 года, которым:

-признано отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) в пользу Мешалкина С.Г. по договору №... участия в долевом строительстве от 12 ноября 2007 года, заключенному между закрытым акционерным обществом «Византорг» и Мешалкиным С.Г., зарегистрированному 04 декабря 2007 года в Управлении Федеральной регистрационной службы Вологодской области номер регистрации №..., на объект незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), площадь застройки ... кв.м., назначение - ..., литер - ..., расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок площадью ... кв.м., категория земель - ..., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №...;

-признано отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) в пользу Балагурова Б.М. по договору №... уступки права требования от 06 ноября 2008 года, заключенному между Балагуровым Б.М. и Мешалкиным С.Г., зарегистрированному 26 августа 2010 года номер регистрации №... в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Вологодской области на объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), площадь застройки ... кв.м., назначение - ..., литер - ..., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый номер №...

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Слепухина Л.М., объяснения Секретарева А.В. и его представителя Воробьева А.Н., представителей третьих лиц Хомича Ю.Н. - по доверенности Гаврилова С.Ю., представителя ООО «Мистерия» и Скуридина О.А. - по доверенностям Даниловой И.А., судебная коллегия

установила:

Секретарев А.В. обратился с исковым заявлением к Мешалкину С.Г., Балагурову Б.М. о признании обременений отсутствующими.

В обоснование требований указал, что 04.12.2007 Управлением Росреестра по Вологодской области на основании договора №... участия в долевом строительстве от 12.11.2007 и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона, запись о регистрации №..., залогодатель - ЗАО «Византорг», залогодержатели - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Объектом строительства является гостиничный комплекс с медицинским центром, расположенный по адресу: <адрес>

12 ноября 2007 года между ЗАО «Византорг» и Мешалкиным С.Г. заключен договор участия в долевом строительстве №..., в силу которого застройщик принимает дольщика в долевое строительство здания гостиничного комплекса с медицинским центром, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить здание и передать дольщику в собственность являющиеся объектом долевого строительства, расположенные на ... этаже здания нежилые помещения общей площадью ... кв.м, и нежилые помещения, общей площадью ... кв.м., расположенные на ... этаже здания.

06 ноября 2008 года между Мешалкиным С.Г. и Балагуровым Б.М. заключен договор №... уступки права требования, в силу которого Мешалкин С.Г. передал Балагурову Б.М. право требования к ЗАО «Византорг» на помещение общей площадью ... кв.м., расположенное на ... этаже здания.

Оплата по договору долевого участия между ЗАО «Византорг» и Мешалкиным С.Г. должна быть произведена векселями и денежными средствами на основании п. 3.3. договора, однако денежные средства в оплату данного договора не передавались, что подтверждается справкой от ЗАО «Византорг» от 31.03.2009, а векселя являются поддельными. Согласно данным МИФНС в едином государственном реестре юридических лиц сведения о государственной регистрации ЗАО «В» отсутствуют.

Уступаемое требование должно существовать в момент уступки.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.12.2009 по делу №... ЗАО «Византорг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, определением суда от 05.10.2010 конкурсным управляющим должника утвержден А.В.

Определениями суда от 17.12.2009, 21.04.2010, 21.05.2010, 24.05.2010, 28.05.2010, 10.06.2010, 11.11.2010, 06.07.2011, 17.05.2011, 06.07.2011 в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, включены обеспеченные залогом требования Митичевой Л.C., Козырева М.И., Михеева И.Н., ООО «С», Смирнова С.А., Лапиной Т.Д., Скуридина О.А., Яскунова П.А., ООО «Э».

Ответчики по настоящему делу не включались в реестр требований кредиторов ЗАО «Византорг» по денежным обязательствам, возникшим из договоров участия в долевом строительстве.

В рамках конкурсного производства были проведены торги по продаже имущества ЗАО «Византорг».

В связи с признанием несостоявшимися повторных торгов по продаже имущества должника на основании п. 4.1. ст. 138 Закона о банкротстве в адрес конкурсного управляющего поступило заявление одного из залоговых кредиторов - ООО «Э» об оставлении предмета залога за собой.

28.09.2011 между Секретаревым А.В. и ООО «Э» заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел ... долю в праве собственности на вышеуказанный незавершенный строительством объект и земельный участок.

В настоящее время собственниками недвижимого имущества являются Секретарев А.В. (... доля в праве), Иващенко А.В. (... доля в праве) и ООО «Мистерия» (... доля в праве).

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 27.12.2011 завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Византорг», 21.03.2012 внесена запись о его ликвидации.

Решением Череповецкого городского суда от 13.10.2014 по делу № 2-138/2014, Мешалкину С.Г., Балагурову Б.М. отказано в удовлетворении исковых требований к Секретареву А.В., Иващенко А.В., ООО «Мистерия» об обращении взыскания на заложенное имущество. Суд указал в решении, что возможность удовлетворения требований кредитора при наличии залоговых отношений, зависит от его обращения в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора и включении требований в реестр требований кредиторов, как обеспеченных залогом.

Истец просил признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) в пользу Мешалкина С.Г. по договору №... участия в долевом строительстве от 12 ноября 2007 года, заключенному между закрытым акционерным обществом «Византорг» и Мешалкиным С.Г., зарегистрированному 04 декабря 2007 года в Управлении Росреестра по Вологодской области, признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) в пользу Балагурова Б.М. по договору №... уступки права требования от 06 ноября 2008 года, заключенному между Балагуровым Б.М. и Мешалкиным С.Г., зарегистрированному 26.08.2010 в Управлении Росреестра по Вологодской области, по договору №... участия в долевом строительстве от 12 ноября 2007 года, заключенному закрытым акционерным обществом «Византорг» и Мешалкиным С.Г., зарегистрированному 04.12.2007 г. на следующие объекты недвижимого имущества:

1. объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), площадь застройки ... кв.м., назначение - ..., литер ..., адрес: <адрес>;

2. земельный участок, площадью ... кв.м., категория земель - ..., адрес: <адрес> кадастровый номер №....

В судебном заседании истец Секретарев А.В. и его представители Воробьев А.Н. и Кириллов Ю.А. исковые требования поддержали.

Ответчик Мешалкин С.Г. в судебное заседание не явился, место его жительства неизвестно, регистрации на территории Вологодской области не имеет.

Его представитель адвокат Миронов Д.В., назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК Российской Федерации, исковые требования не признал.

Ответчик Балагуров Б.М. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что он не был включен в реестр кредиторов, поскольку Мешалкин С.Г. представил ему фиктивные документы, после регистрации своего договора, реестр кредиторов был уже закрыт.

Представитель третьего лица Калинкович Т.П. - Калинкович И.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что продажи объекта не было, а было оставление его за собой, при оставлении предмета залога были нарушены права дольщиков, эта сделка является ничтожной.

Третье лицо Шкарбун В.И. в судебном заседании пояснил, что оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Скуридина О.А. по доверенности Данилова И.А. исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще.

Третьи лица Иващенко А.В., ООО «Мистерия», Зыбина O.JL, Яскунов П.А., Мачульский Г.И., Соколова А.В., Воробьев А.В., Митичева JI.C., Белов А.Б., Бородин А.Н., Майорова О.Е., Колесова Н.Ю., Цыганков А.В., Мартынова 3.С., Юначева О.В., Ермилова Т.В., Раков C.JL, ООО «Форус», Никулин И.В., Юрочкин Е.А., ООО «Электротехническая компания «Промтехника», Козырев М.И., Михеев И.Н., ООО «СтальИнвестРесурс», Сеньков А.С., Судаков Г.С., Новицкая Н.Г., Судаков С.А., Судакова К.С., Фоменко М.В., Лапина Т.Д., Смирнов С.А., Горбачева О.Б., Вихрев А.Г., Васильева А.В., Хомич Ю.Н., Товарчий Д.В., Калинкович Т.И., Скуридин О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Хомич Ю.Н. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Секретарева А.В.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения Секретарева А.В. и его представителей Кириллова Ю.А. и Воробьева А.Н., которые полагали жалобу не подлежащей удовлетворению, представителей третьих лиц Хомича Ю.Н. - по доверенности Гаврилова С.Ю., поддержавшего жалобу, представителя ООО «Мистерия» и Скуридина О.А. - по доверенностям Даниловой И.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, не находит оснований для отмены или изменения решения.

Как следует из материалов дела, Управлением Росреестра по Вологодской области на основании договора от 12.11.2007 №... участия в долевом строительстве и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) 04.12.2007 произведена государственная регистрация залога (ипотеки) объекта незавершенного строительства (гостиничный комплекс с медицинским центром) площадью застройки ... кв. м и земельного участка площадью ... кв. м, принадлежащих застройщику на праве собственности и расположенных по адресу: <адрес>. Залогодателем недвижимого имущества является ЗАО «Византорг», залогодержателями - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Мешалкин С.Г. и Балагуров Б.М. являются участниками долевого строительства указанного выше объекта недвижимости.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 04.05.2009 по делу №... принято к производству заявление Федеральной налоговой службы в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы ... о признании ЗАО «Византорг» несостоятельным (банкротом).

Решением того же суда от 29.12.2009 по тому же делу ЗАО «Византорг» признано несостоятельным (банкротом); в отношении него введено конкурсное производство. Определением от 05.10.2010 конкурсным управляющим утвержден А.В.

В рамках указанного дела в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, включены обеспеченные залогом требования Митичевой Л.С., Козырева М.И., Михеева И.Н., ООО «С», Смирнова С.А., Лапиной Т.Д., Скуридина О.А., Яскунова П.А., ООО «Э».

Как установлено судом в процессе рассмотрения дела, Мешалкин С.Г. и Балагуров Б.М. не обращались в рамках дела о банкротстве с заявлением о включении в реестр требований кредиторов как обеспеченных залогом их требований, вытекающих из приведенных выше договоров долевого участия.

Определением от 21.03.2011 по тому же делу по результатам оценки независимого оценщика установлена начальная продажная цена имущества должника - объекта незавершенного строительства и земельного участка, которая составила ... руб., в том числе объекта незавершенного строительства - ... руб., земельного участка площадью ... кв. м - ... руб.; определены порядок и условия продажи указанного имущества в редакции положения от 07.02.2011 №..., одобренного решением собрания кредиторов ЗАО «Византорг».

В связи с тем, что дважды назначенные торги в форме аукциона по продаже указанного выше имущества ЗАО «Византорг» признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок, ООО «Э» направило конкурсному управляющему ЗАО «Византорг» заявление от 14.07.2011 об оставлении предмета залога за собой.

ЗАО «Византорг» в лице конкурсного управляющего А.В. и ООО «Э» подписали соглашение от 15.08.2011 о передаче первым второму объекта незавершенного строительства и земельного участка общей стоимостью ... руб. В соответствии с пунктом 4 соглашения оплата имущества производится залогодержателем в следующем порядке: ... процентов от стоимости имущества, что составляет ... руб. ... коп., перечисляется на специальный банковский счет залогодателя, остальные ... процентов от стоимости погашаются путем прекращения записи в реестре требований кредиторов должника.

Передача имущества оформлена актом приема-передачи от 15.08.2011.

На основании соглашения от 15.08.2011 за ООО «Э» 22.09.2011 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости и земельный участок. Денежные средства перечислены названным обществом в соответствии с условиями соглашения, распределены конкурсным управляющим в установленном нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) порядке.

В дальнейшем ООО «Э» на основании договоров купли-продажи от 26.09.2011, 27.09.2011, 28.09.2011 произвело отчуждение спорного имущества в общую долевую собственность ООО «Мистерия», Иващенко А.В. и Секретарева А.В. с долями в размере ... соответственно. Переход к покупателям права собственности на недвижимость зарегистрирован 25.10.2011.

Определением от 27.12.2011 по делу №... конкурсное производство в отношении ЗАО «Византорг» завершено. На основании данного определения в Единый государственный реестр юридических лиц 21.03.2012 внесена запись о ликвидации должника.

Секретарев А.В., считая, что в связи с ликвидацией должника по основному обязательству это обязательство прекратилось и, следовательно, в силу закона прекратилось обеспечивающее его залоговое обязательство, обратился в Череповецкий городской суд с настоящим иском.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также Закон об ипотеке) предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а пунктом 5 этой статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.

В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

При рассмотрении спора суд правомерно исходил из того, что в данном случае залог в отношении объекта незавершенного строительства и земельного участка в пользу Мешалкина С.Г. и Балагурова Б.М. как участников долевого строительства возник на основании заключенного ими с ЗАО «Византорг» договора участия в долевом строительстве в силу закона – статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Согласно пункту 8 названной статьи с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 этого Федерального закона, право залога, возникшее на основании указанного Закона, не распространяется на данный объект долевого строительства. В силу пункта 9 статьи 13 Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании этого Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В рассматриваемом случае объекты долевого строительства - помещения, подлежащие передаче участникам долевого строительства, не были им переданы, а объект незавершенного строительства, в состав которого входят эти помещения, с земельным участком был реализован в ходе продажи имущества должника в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Закона о банкротстве отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются Законом о банкротстве.

Суд, проанализировав положения статей 18.1, 138, 142 Закона о банкротстве, предусматривающего особые правила для защиты прав кредиторов должника, требования которых включены в реестр как обеспеченные залогом имущества должника (залоговых кредиторов), установив, что Мешалкин С.Г. и Балагуров Б.М. к которым предъявлен иск о признании отсутствующим обременения ипотекой, зарегистрированного в их пользу, не обращались в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании их залоговыми кредиторами, правомерно применительно к конкретному договору участия в долевом строительстве пришли к выводу о прекращении залога.

Поскольку в силу статьи 25 Закона об ипотеке, статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отсутствие совместного заявления залогодержателя и залогодателя регистрационная запись об ипотеке может быть погашена регистрирующим органом на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица, Секретарев А.В. правомерно воспользовался таким способом защиты, как признание отсутствующим зарегистрированного обременения.

Суд, придя к выводу о прекращении в отношении ответчиков ипотеки, возникшей на основании конкретного договора, правомерно удовлетворил исковые требования. При этом судом учтено то, что Мешалкин С.Г. и Балагуров Б.М. не произвели оплату за возводимые объекты недвижимости.

Довод Хомича Ю.Н. о сохранении залога по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с дольщиками, которые в рамках дела о банкротстве не обращались с соответствующими заявлениями о включении их требований в реестр кредиторов, подлежит отклонению как не основанный на положениях Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закона о банкротстве, Закона об ипотеке при применении их в совокупности.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования Секретарева А.В.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, новых доводов она не содержит, поэтому по изложенным выше основаниям жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 30 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хомича Ю.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий: О.В. Жидкова

Судьи: Л.М. Слепухин

А.А. Коничева