Решение от 05.05.2021 по делу № 2-1-298/2021 от 25.01.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 мая 2021 года              г. Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Н.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тихоновой А.В.,

с участием истца Манкулиева А.Р. и его представителя Логинова С.В.,

представителя ответчика Пушкина А.С. – Савушкина Э.В.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Манкулиевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Манкулиева А.Р. к Пушкину А.С. о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Манкулиев А.Р. обратился в суд с иском к Пушкину А.С. о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование своих требований указал, что на основании договора купли-продажи земельного участка без строения на нем от Дата он приобрел у Пушкина А.С. земельный участок, общей площадью 1001 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка составила 560000 рублей и договор зарегистрирован в установленном законом порядке Дата. Указывает, что он не имеет возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целью его приобретения. Приобретенный земельный участок не имеет смежных границ с землями общего пользования и окружен со всех сторон земельными участками с кадастровыми №, №, №, №, находящимися в частной собственности. Собственник земельного участка с кадастровым № установил шлагбаум, препятствующий проезду к участку истца, в результате чего возникают конфликтные ситуации и вызов сотрудников полиции. В ноябре 2020 года при подведении электричества истцу стало известно, что спорный участок находится в охранной зоне ЛЭП, в связи с чем имеются ограничения по его использованию согласно постановления Правительства Российской Федерации от Дата № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Ссылается, что при продаже земельного участка ответчик не предоставил покупателю информацию о наличии ограничений по его использованию. На предложение истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка без строения на нем от Дата ответчик ответил отказом.

По указанным основаниям просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка без строения на нем от Дата, заключенный между Манкулиевым А.Р. и Пушкиным А.С. Возвратить земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, в собственность Пушкина А.С., прекратив регистрационную запись № от Дата о его регистрации за истцом.

Просит также взыскать с Пушкина А.С. денежные средства в размере 560000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 8800 рублей.

Определением Мценского районного суда Орловской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Пушкина М.В. и Манкулиева Н.П..

В судебном заседании истец Манкулиев А.Р. и его представитель Логинов С.В. исковые требования поддержали в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Пушкин А.С. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его интересы по доверенности представлял Савушкин Э.В., который исковые требования не признал. Суду пояснил, что до подписания договора купли-продажи истцу была предоставлена в полном объеме информация о спорном участке, истцу был предоставлен самостоятельный выбор участков из 79 участков по <адрес> и <адрес>. Истцом был на месте осмотрен земельный участок и собственником земельного участка с кадастровым номером 57:11:0030201:1664 было дано согласие на обеспечение доступа проезда (прохода) к вновь образуемым земельным участкам, в том числе проданному Манкулиеву А.Р. Линия электропередач будет в ближайшее время перенесена и отпадут ограничения в использовании земельного участка. Просил отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Пушкина М.В. и Манкулиева Н.П. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В ходе рассмотрения дела третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Манкулиева Н.П. не возражала против удовлетворения требований, ссылаясь, что при приобретении земельного участка она вместе с супругом не в полном объеме располагали об ограничениях в его использовании, что не позволяет его использовать по своему усмотрению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 2 этой же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    В соответствие с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Согласно п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как указано в пункте 3 данной нормы, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, что Дата между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка без строения на нем, согласно которого Пушкин А.С. продал Манкулиеву А.Р. земельный участок, общей площадью 1001 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, за 560000 рублей.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора.

Факт оплаты истцом за земельный участок в размере 560000 рублей, стороной ответчика не оспаривается.

Право собственности на земельный участок по указанному адресу за Манкулиевым А.Р. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости Дата за №, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельный участок, находящийся в собственности продавца и приобретаемый в собственность покупателя, правами других лиц не обременен, ограничения пользования не имеет, свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора его стороны не могли знать.

Вместе с тем судом установлено, что земельный участок с кадастровым № относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Данный земельный участок сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес> и образования из него 44 земельных участков, в результате чего спорный земельный участок окружен со всех сторон смежными земельными участками, находящимися в частной собственности, и проход (выезд) к местам общего пользования осуществляется через земельный участок, площадью 7095 кв.м, с кадастровым №, что стороной ответчика не оспаривалось.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на Дата, собственником земельного участка с кадастровым № является ответчик Пушкин А.С., в отношении земельного участка зарегистрированы ограничения в виде ипотеки в пользу акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» на срок с Дата по Дата.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникают конфликты по поводу возможности проезда к спорному земельному участку, ввиду установления шлагбаума, в связи с чем истцом вызывались сотрудники полиции для урегулирования конфликта, что подтверждается материалом проверки от Дата.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на Дата в отношении спорного участка сведений о регистрации ограничение прав и обременений объекта недвижимости не имеется, однако, часть участка имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, вдоль земельного участка истца с кадастровым № по задней границе проходит воздушная линия ВЛ-10кВ отпайка от опоры № Ф № ПС «Коммаш» на КТП № <адрес>, в отношении которой в Единый государственный реестр недвижимости Дата внесены сведения о границах охранной зоны «Зона с особыми условиями использования территории» с присвоением реестрового №.

Согласно п. 2 Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от Дата №, воздушная линия электропередачи размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий.

При этом в соответствии с п. 5 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от Дата № (далее по тексту Правила), охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства.

В силу пункта «а» Приложения к Правилам охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при не отклоненном их положении на следующем расстоянии: при номинальном класс 1-20 кВ составляет 10 м.

Положениями подпункта «а, в, ж» пункта 10 указанных Правил предусмотрено, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра).

При таких обстоятельствах, спорный участок частично более 27% находится в охранной зоне и соответственно имеет ограничения по его использованию.

Дата истцом в адрес ответчика Пушкина А.С. было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств со ссылкой на невозможность использования участка по его целевому назначению и разрешенному использованию, а также на неосведомленность о нахождении земельного участка в охранной зоне ВЛ-10кВ, однако, требования ответчиком в добровольном порядке исполнены не были.

    Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в момент заключения договора покупатель не был осведомлен о доступе к землям общего пользования через земельный участок, находящийся в частной собственности, о порядке использования земельного участка для проезда (прохода) – платно или бесплатно, о нахождении участка в охранной зоне воздушной линии, участок не может быть использован по целевому назначению в полном его объеме, истцом полностью уплачены денежные средства за участок, который предполагалось возможным использовать, в том числе и для строительства, тогда как этой возможности истец со своей семьей по своему усмотрению лишен, при этом из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (такое условие в договоре отсутствует).

    По указанным основаниям на основании п. 2 ст. 451 ГК РФ следует расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1001 кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес>, заключенный Дата между Манкулиевым А.Р. и Пушкиным А.С., со взысканием с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 560000 рублей и возврата земельного участка в собственность ответчика.

    Доводы представителя ответчика о том, что истец самостоятельно выбрал спорный земельный участок, его осмотрел, не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчиком не представлено доказательств, что Манкулиеву А.Р. до заключения договора купли-продажи было известно о наличии охранной зоны налагаемой частично на спорный земельный участок и осуществление проезда (прохода) к землям общего пользования через земельный участок, находящийся в частной собственности.

Доводы представителя ответчика о том, что линия электропередачи будет перенесена не может быть принят во внимание поскольку является предположением и какими-либо убедительными доказательствами не подтверждается.

    При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

    В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с удовлетворением иска, на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8800 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1001 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1001 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ № ░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1001 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 560000 (░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 8800 (░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░             ░.░. ░░░░░░░░░