Решение по делу № 2-4006/2016 от 25.11.2016

Дело № 2-134/2017

Р Е Ш Е Н И Е.

Именем Российской Федерации

16 февраля 2017 года. г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И.,

с участием:

представителя истца Паранина М.И.,

представителя ответчиков адвоката Торбенко Д.В.,

представителя третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» Саракваша А.А.,

при секретаре судебного заседания Иващенко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по искам Янкина А. А.ча к Аристарховой В. О., Аристарховой Н. Н. о расторжении договоров купли-продажи, о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец Янкин А.А. обратился в суд с иском к ответчику Аристарховой В.О. о расторжении договора «Договор купли-продажи» от 02 марта 2015 года, объектом которого является 1/2 доля земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, с возложением на истца обязанности по передачи ответчику указанной доли объекта в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда; о взыскании 800000 рублей в качестве оплаченной стоимости товара; о взыскании 2182 066 рублей 56 копеек в качестве убытков, связанных со строительством жилого дома, возведенного на спорном земельном участке, а также о возмещении расходов по оплате госпошлины.

Истец Янкин А.А. обратился в суд с иском к ответчику Аристарховой Н.Н. о расторжении договора «Договор купли-продажи» от 02 марта 2015 года, объектом которого является 1/2 доля земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, с возложением на истца обязанности по передачи ответчику указанной доли объекта в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда; о взыскании 800000 рублей в качестве оплаченной стоимости товара; о взыскании 2182 066 рублей 56 копеек в качестве убытков, связанных со строительством жилого дома, возведенного на спорном земельном участке, а также о возмещении расходов по оплате госпошлины.

Определением от 24 января 2017 года гражданские дела по данным искам были объединены в одно производство.

Стороны в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом, передав полномочия своим представителям.

Из текста искового заявления и объяснения представителя истца Паранина М.И., данного в ходе судебного разбирательства в судебном заседании от 24 января 2017 года и в настоящем судебном заседании, видно, что 02 марта 2015 года между истцом и ответчиками были заключены договоры купли-продажи долей спорного земельного участка, в соответствии с которым истцом был приобретен у ответчиков спорный земельный участок. Общая сумма оплаты по договорам составила 1600000 рублей. После приобретения указанного земельного участка, несмотря на указание в договоре на их полное отсутствие, выявились нарушения требований к его целевому использованию в соответствии с существующими ограничениями, установленными законом. В апреле 2016 года истцу стало известно, что на приобретенном им земельном участке, невозможно строительство жилого дома, поскольку участок находится в охранной зоне магистрального газопровода. 19 октября 2016 года сотрудниками Серпуховского линейного производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Москва» был составлен акт проверки соблюдений условий использования спорного земельного участка в границах охранных зон магистральных газопроводов и зон минимально допустимых расстояний, согласно которому спорный земельный участок и расположенное на нём капитальное строение (истец построил жилой дом, осуществив его правовую регистрацию) находятся в зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода КРП-14-Серпухов Ду-1200мм. 31 октября 2016 года администрация вышеуказанного юридического лица в своём ответе на запрос истца указала, что земельный участок и жилой дом расположены на расстоянии 105 метров от оси газопровода «КРП 14-Серпухов» диаметром 1220 мм и рабочим давлением 5,4 Мпа, что не соответствует требованию по расстоянию в 300 метров, установленном в СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85. Магистральные трубопроводы», и жилой дом подлежит сносу.

Указанные существенные недостатки земельного участка приводят к невозможности его использования согласно целевому назначению, в соответствии с которым он приобретался. Истец обращался к ответчикам Щербаковой Г.А. с претензией о расторжении договора и возврате уплаченных по договору средств, но во внесудебном порядке вопрос не был решен. Истец просит взыскать с ответчиков по 2182 066 рублей 56 копеек в качестве убытков, связанных со строительством жилого дома, возведенного на спорном земельном участке, передав им указанный жилой дом. Размер убытков определен из кадастровой стоимости дома.

Из текста письменных возражений и объяснения представителя ответчиков адвоката Торбенко Д.В., действующего также на основании доверенности, данного в ходе судебного разбирательства в судебном заседании от 24 января 2017 года и в настоящем судебном заседании, видно, что ответчики исковые требования не признают. Действительно, стороны заключили оспариваемые договоры, оговорив все необходимые условия и выполнив все обязательства. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу со стороны ответчиков ложных сведений о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, не представлено. Сами ответчики на дату заключения договоров не располагали такими сведениями. Истец в оспариваемых договорах не обозначил конкретную цель приобретения земельного участка, следовательно, на принятие решения о его покупке информация о возможности возведения на нём строения значения для него не имела. Истец также не обращался в Администрацию Серпуховского района за разрешением на строительство жилого дома на спорном земельном участке.

Представитель третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» Саракваша А.А., в настоящем судебном заседании исковые требования считал правомерными части признания договоров недействительными по указанному истцом основанию – невозможность возведения жилых строений, так как земельный участок находится в охранной зоне магистрального газопровода. Исковые требования в части взыскания убытков и передачи жилого дома ответчикам считал неправомерными, так как истец самостоятельно возвёл жилой дом и при его возведении должен был решить вопрос проведения необходимых согласований.

Представитель третьего лица Администрации сельского поселения Данковское Серпуховского муниципального района Московской области в настоящее судебное заседание не явился, будучи извещён надлежащим образом. В ходе судебного разбирательства в судебном заседании от 24 января 2017 года представитель данного третьего лица Ерёмина М.А. оставила разрешения иска на усмотрение суда, пояснив, что каких-либо нарушений при заключении спорных договоров стороной ответчика допущено не было. Истцу надо было получить разрешение на строительство жилого дома.

Представитель третьего лица Администрации Серпуховского муниципального района Московской области в настоящее судебное заседание не явился, будучи извещён надлежащим образом, представив письменный отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым стороны по делу на дату заключения оспариваемых договоров купли-продажи земельного участка не располагали сведениями об указанном ограничении в его использовании, так как датой постановки на кадастровой учёт зоны газопровода произошло только 16 апреля 2016 года. Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учёт 13 июля 1993 года и является ранее учтённым (л.д.179-180).

Из копий договоров видно, что между сторонами по 02 марта 2017 года были заключены договоры купли-продажи долей земельного участка (по 1/2), площадью <данные изъяты> <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, в соответствии с которыми Янкин А.А. приобрел у Аристарховой В.О. и Аристарховой Н.Н. указанный земельный участок; согласно пунктов 4 договоров цена 1/2 доли земельного участка составляет 800000 рублей; в соответствии с пунктами 5 договоров указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, ограничений в пользовании не имеется (л.д. 8, 81).

Из копий свидетельств о государственной регистрации права, кадастрового паспорта на жилой дом усматривается, что Янкин А.А. является собственником земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>; существующих ограничений и обременений не зарегистрировано; Янкин А.А. является также собственником жилого дома, расположенного на указанном земельном участке; существующих ограничений и обременений не зарегистрировано (л.д.8, 9, 10, 11-13).

Согласно копии Акта от 19 октября 2016 года, составленного сотрудниками Серпуховского линейного производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Москва», была проведена проверка соблюдений условий использования спорного земельного участка в границах охранных зон магистральных газопроводов и зон минимально допустимых расстояний, согласно которому спорный земельный участок и расположенное на нём капитальное строение находятся в зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода КРП-14-Серпухов Ду-1200мм, а именно: до земельного участка – 99 метров, до капитального строения – 105 метров (л.д.18).

Из ответа администрации ООО «Газпром трансгаз Москва» на имя Янкина А.А. от 31.10.2016 года усматривается, что капитальное строение на спорном земельном участке расположено на расстоянии 105 метров от оси газопровода «КРП 14-Серпухов» диаметром 1220 мм и рабочим давлением 5,4 Мпа, что не соответствует требованию по расстоянию в 300 метров, установленном в СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85. Магистральные трубопроводы», в связи с чем нарушены требования промышленной безопасности (л.д.19-20).

Истцом в адрес ответчиков посредством почтовой связи направлены требования (претензии) о расторжении, заключенных между ними, договоров, возврате денежных средств по договорам и возмещении убытков (л.д.14-15Ю 16-17, 87-88, 89-90).

В материалы дела представлены копии дела правоустанавливающих документов и кадастрового дела на спорный земельный участок, кадастровая выписка на спорный земельный участок по состоянию 21 апреля 2010 года, распечатки кадастровой выписки на данный земельный участок по состоянию на 19 апреля 2016 года, из которых усматривается, что земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, ограничений (обременений) не имелось до 16 апреля 2016 года, когда рассматриваемые ограничения был поставлены на кадастровый учёт; согласно пункту 2 передаточных актов от 02.03.2015 года покупатель принял от продавцов указанный земельный участок в таком виде, в каком он был на момент подписания договора, каждая из сторон подтверждает отсутствие взаимных претензий по существу указанного договоров по его исполнению (л.д.24-31, 97-105, 117-129, 133-134, 144-174).

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчиков, представителей третьих лиц, изучив письменные материалы дела, суд считает возможным отказать в удовлетворении иска.

В соответствии со ст.ст.153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаям делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.450 ч.2 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании положений ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пункта 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

В соответствии со ст.2 Федеральный закон № 112-ФЗ от 07 июля 2003 года «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.

Согласно ст.4 указанного Федерального закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Как установлено в ходе судебного разбирательства 02 марта 2015 года стороны заключили договоры купли-продажи долей (по 1/2) земельного участка площадью <данные изъяты> <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, стоимостью по 800 000 рублей. После приобретения данного земельного участка истцом был выстроен жилой дом с проведением его правовой регистрации. На дату заключения оспариваемых договоров и до настоящего времени указанный земельный участок не был обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а до 16 апреля 2016 года ограничений в пользовании не имелось. В соответствии с передаточными актами от 02 марта 2015 года покупатель (истец) принял от продавцов (ответчиков) указанный земельный участок в таком виде, в каком он был на момент подписания оспариваемого договора, настоящим актом каждая из сторон подтвердила отсутствие взаимных претензий по существу указанного договора по его исполнению.

Таким образом, системный анализ положений вышеуказанных норм и установленные фактические обстоятельства позволяют сделать вывод об отсутствии в данном конкретном случае нарушений оспариваемого договора со стороны ответчика по отношению к истцам, которые можно признать существенными по смыслу ст.450 ГК РФ и ст.37 Земельного кодекса РФ: умышленных действий ответчиков, связанных с сокрытием от истца необходимой информации о приобретаемом им объекте или о предоставлении заведомо ложной информации о нём, судом не установлено. Кроме того, спорный земельный участок может быть использован для производства сельскохозяйственной продукции; доказательств же невозможности возведения на нём жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений при соблюдении соответствующих градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, суду не представлено.

Взаимоотношения же пользователей земельного участка и органов исполнительной власти, а также иных соответствующих субъектов, связанные с правильностью определения границ земельного участка на местности, правильностью определения вида его разрешенного использования, определения возможных ограничений его использования – не являются предметом настоящего судебного разбирательства.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Не подлежит, таким образом, удовлетворению исковое требование о взыскании с ответчиков денежных сумм в качестве убытков в связи с отсутствием в действиях ответчиков противоправного поведения по отношению у истцу. Кроме того, в рамках заявленных требований нельзя исчислять размер взыскиваемых убытков кадастровой стоимостью жилого дома, так как под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), не реальный ущерб или упущенная выгода в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Исходя из изложенного, на основании ст.ст.15, 153, 154, 307, 309, 420, 421, 422, 450, 454, 475, 485, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 557 ГК РФ, ст.37 Земельного кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Янкина А. А.ча к Аристарховой В. О. о расторжении договора «Договор купли-продажи» от 02 марта 2015 года, объектом которого является 1/2 доля земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, с возложением на истца обязанности по передачи ответчику указанной доли объекта в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда; о взыскании 800000 рублей в качестве оплаченной стоимости товара; о взыскании 2182066 рублей 56 копеек в качестве убытков, связанных со строительством жилого дома, возведенного на спорном земельном участке, а также о возмещении расходов по оплате госпошлины – оставить без удовлетворения.

Исковые требования Янкина А. А.ча к Аристарховой Н. Н. о расторжении договора «Договор купли-продажи» от 02 марта 2015 года, объектом которого является 1/2 доля земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, с возложением на истца обязанности по передачи ответчику указанной доли объекта в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда; о взыскании 800000 рублей в качестве оплаченной стоимости товара; о взыскании 2182066 рублей 56 копеек в качестве убытков, связанных со строительством жилого дома, возведенного на спорном земельном участке, а также о возмещении расходов по оплате госпошлины – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Крючков С.И.

Мотивированное решение составлено 13 марта 2017 года.