Решение по делу № 33-10249/2018 от 30.10.2018

Судья Полянская Т.Г. Дело № 33 –10249 - 18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2018г. Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Цибиной Т.О.

судей Довиденко Е.А., Параскун Т.И.

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе с учетом ее дополнения истца КИТ Финанс Капитал (ООО) на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 08 августа 2018г. по делу по иску КИТ Финанс Капитал (ООО) к Шнайдер Ольге Ивановне о признании права собственности на недвижимое имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении.

Заслушав доклад судьи Параскун Т.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

КИТ Финанс Капитал (ООО) обратилось в суд с иском к Рожковой М.А., Шнайдер О.И. о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> истребовании данного недвижимого имущества из незаконного владения ответчиков, выселении ответчиков из указанного жилого дома.

В обоснование иска указано, что решением Новоалтайского городского суда от 21.04.2009 с Рожковой М.А., Шнайдер (ранее Рожковой) О.И., Алексеева А.А., Алексеевой С.П. в пользу ООО «АТТА Ипотека» взыскана задолженность по кредитному договору №*** от 05.03.2007, обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, начальная продажная стоимость имущества определена в размере 2 300 000 руб. Также с ответчиков взысканы расходы по оплате госпошлины по 3 595,88 руб. с каждого.

Решение вступило в законную силу 05.05.2009.

03.09.2009 во исполнение решения суда возбуждены исполнительные производства.

18.01.2012 постановлением судебного пристава исполнителя взыскателю ООО «АТТА Ипотека» передано нереализованное имущество по цене 25% процентов ниже его стоимости.

Право собственности ответчиков на спорное имущество прекращено с момента завершения обращения взыскания на предмет ипотеки - с 18.01.2012, а ООО «АТТА Ипотека» приобрело право собственности на заложенное по договору ипотеки имущество.

ООО «АТТА Ипотека» не оформило в установленном законом порядке право собственности на данное имущество, поскольку имелись запреты на совершение регистрационных действий, наложенные постановлениями Новоалтайского МОСП.

06.11.2015 между ООО «АТТА Ипотека» и истцом заключен договор купли-продажи, в том числе закладной, удостоверяющей требования ООО «АТТА Ипотека» по обеспеченному ипотекой обязательству - кредитному договору №435д-НИП от 05.03.2007, общей стоимостью 4 381 660,26 руб.

Истцом оплата произведена в полном размере, что подтверждается платежным поручение №6178 от 30.10.2015 на сумму 876 332,05 руб., № 6781 от 03.12.2015 на сумму 3 505 328,21 руб.

Предметом данного договора является уступка прав требований, основанных на закладной и договоре ипотечного кредитования, а также решения суда.

Передача имущества оформлена актом от 20.02.2016. Закладная с отметкой о переходе прав по закладной передана истцу.

В силу п.п. 1,2 ст. 48 Закона об ипотеке, абз. 2 п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.20111 № 10, пп. 4 п. 1 ст. 353 ГК РФ право залога сохраняется до момента государственной регистрации.

По сведениям ЕГРН право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиками.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 14.09.2017 истцу отказано в правопреемстве в правоотношениях по исполнению решения суда от 21.04.2009.

Залог в отношении спорного имущества был прекращен в силу закона в результате реализации ООО «АТТА Ипотека» своего права взыскателя по оставлению предмета ипотеки за собой, предметом договора купли-продажи от 06.11.2015 явилась уступка прав требования, основанных на закладной, договоре ипотечного кредитовая и решения суда. Истцу в полном объеме передано право, основанное на вступившем в законную силу решении суда, в том числе право, вытекающее из соответствующих закону действий ООО «АТТА Ипотека» по реализации предусмотренного законом права на оставление за собой предмета ипотеки.

Истец считает себя собственником спорного недвижимого имущества, но фактически им не владеет, право собственности на это имущество зарегистрировано за ответчиками, которые являются его фактическими владельцами, поэтому вопрос о праве собственности на такое имущество может быть решен только при рассмотрении виндикационного иска. Регистрация ответчиков в спорном имуществе и фактическое в нем проживание нарушает права истца.

Ссылаясь на эти обстоятельства, истец просил суд признать право собственности за ним на указанные объекты недвижимости, истребовать их из незаконного владения ответчиков, выселить их из названного жилого дома.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 08 августа 2018г. в удовлетворении иска отказано.

Определением этого же суда от 08 августа 2018г. производство по делу по исковым требованиям, предъявленным к Рожковой М.А., умершей ДД.ММ.ГГ прекращено.

В апелляционной жалобе с учетом ее дополнения истец КИТ Финанс Капитал (ООО) просит об отмене решения, ссылаясь на то, что, разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что согласно п.1.1 купли-продажи, заключенного истцом с ООО «АТТА Ипотека» от 06.11.2015г., в случае, если на момент подписания передаточного акта закладные, перечисленные в реестре закладных (приложение №1 к договору) будут аннулированы, то в этой части предметом договора является уступка прав требования, основанных на закладной и договоре ипотечного кредитования, а также решении суда.

Спорная закладная не аннулирована в установленном законом порядке.

Учитывая, что правами, вытекающими из решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору ООО «АТТА Ипотека» воспользовалась только в части реализации своего права по оставлению ипотеки за собой, не зарегистрировав свое право собственности в установленном законом порядке, соответственно КИТ Финанс Капитал (ООО) приобрело в том числе не реализованное ООО «АТТА Ипотека» право по регистрации права собственности за собой оставленного по результатам торгов спорного имущества.

В судебном заседании в апелляционной инстанции представитель истца Майзенгер Р.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки в судебную коллегию не уведомили, что в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. (п.32 Постановления)

Разрешая спор, суд правильно указал на то, что в случае предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец обязан доказать совокупность следующих фактов: наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое имущество, фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, а также незаконность владения ответчиком названным имуществом. Отсутствие одного из указанных обстоятельств исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, решением Новоалтайского городского суда от 21.04.2009 иск ООО «АТТА Ипотека» удовлетворен.

Взыскана с Рожковой О.И., Алексеева А.А., Алексеевой С.П., Рожковой М.А. задолженность по состоянию на 10 марта 2009 года в размере 1 656 704,76 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу- 1 452 508,89 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 204 195,87 руб.

Взысканы с Рожковой О.И., Алексеева А.А., Алексеевой С.П., Рожковой М.А., начиная с 11.03.2009 года по день реализации предмета ипотеки, проценты за пользование кредитом в размере 16,5% годовых.

Взысканы с Рожковой О.И., Алексеева А.А., Алексеевой С.П., Рожковой М.А., начиная с 03.06.2008 года и по день реализации предмета ипотеки, пени в размере 2,00% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки.

Обращено взыскание в пользу ООО «АТТА Ипотека» в счет исполнения кредитного договора №*** от 05.03.2007 года на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

Определен способ реализации заложенного имущества (жилого дома и земельного участка) в виде продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка в размере 2 300 000 руб.

03.06.2010 Рожкова О.И. заключила брак со Шнайдер В.А., ей присвоена фамилия Шнайдер, что подтверждается справкой о заключении брака №53 от 25.01.2017.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Новоалтайского МОСП от 03.09.2009 во исполнение данного решения суда возбуждены исполнительные производства номерами на настоящее время №*** в отношении Рожковой М.А., №*** в отношении Рожковой О.И., №*** в отношении Алексеева А.А., №*** в отношении Алексеевой С.П.В связи с признании повторных торгов от 23.08.2010 по реализации указанных земельного участка и жилого дома несостоявшимися за отсутствием заявок на участие, судебный пристав-исполнитель 11.10.2010 предложил взыскателю ООО «АТТА Ипотека» оставить за собой имущество должников по цене на 25% ниже его стоимости в сумме 1 725 000 руб., т.к. оно не было реализовано.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.01.2012 жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, переданы взыскателю ООО «АТТА Ипотека», поскольку 20.10.2010 взыскатель выразил согласие на принятие нереализованного арестованного имущества должников в счет погашения долга по исполнительному производству.

18 января 2012 года актом передачи нереализованного имущества взыскателю ООО «АТТА Ипотека» передано вышеуказанное имущество.

29.07.2011, 09.11.2011 и 16.01.2012 ООО «АТТА Ипотека» обращалось к судебному приставу-исполнителю с заявлениями произвести государственную регистрацию права собственности взыскателя на данное недвижимое имущество, представив копии платежных поручений №№*** от 14.07.2011 об оплате государственной пошлины по 1 500 руб. за регистрацию права на недвижимое имущество.

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации на взыскателя ООО «АТТА Ипотека» права собственности на указанное имущество должников, которое 18.01.2012 утверждено старшим судебным приставом Новоалтайского МОСП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26.01.2012 отложены исполнительные действия по проведению государственной регистрации права собственности взыскателя ООО «АТТА Ипотека» на жилой дом и земельный участок, в связи с направлением запроса о предоставлении подписанного акта приема-передачи нереализованного имущества, оригиналов платежных документов, закладной, технических паспортов на объекты.

Представителем взыскателя подписан акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 13.11.2014.

12.11.2014 судебным приставом исполнителем вновь вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю.

Постановлениями от 13.11.2014 данные исполнительные производства окончены на основании пункта 2 части 1 статьи 47 (фактическое исполнение за счет одного или нескольких должников требования о солидарном взыскании, содержащегося в исполнительных документах, объединенных в сводное исполнительное производство), статей 6,14 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Постановлениями от 19.07.2017, 20.10.2017 начальника отдела- старшего судебного пристава Новоалтайского МОСП УФССП России по Алтайскому краю были отменены постановления об окончании исполнительных производств, производства по ним возобновлены в связи с указанием УФСС России по Алтайскому краю по результатам рассмотрения жалобы КИТ Финанс Капитал (ООО).

Постановлениями от 26.12.2017 исполнительные производства №*** в отношении Рожковой О.И. и Рожковой М.А. прекращены, поскольку требования исполнительного документа исполнены в полном объеме.

Таким образом, взыскатель реализовал свое право, предусмотренное п. п. 4, 5 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и оставил заложенное имущество за собой, приобретя на это имущество право в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском о признании право собственности на указанные жилой дом и земельный участок, КИТ Финанс Капитал (ООО) указал на то, что 06.11.2015 между ООО «АТТА Ипотека» в лице конкурсного управляющего Давыдова С.В.- продавец, и КИТ Финанс Капитал (ООО) - покупатель, был заключен договор купли-продажи? в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество - ипотечные закладные без просрочки исполнения обязательства, поименованные в Приложении №1 к указанному договору (реестр закладных) (пункт 1.1 договора), в том числе по закладной, удостоверяющей права требования ООО «АТТА Ипотека» по обеспеченному ипотекой обязательству – кредитному договору № *** от 05.03.2007.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи общая стоимость имущества составила 4 381 660 руб. 26 коп.

Из договора следует, что имущество было продано на торгах посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «АТТА Ипотека», проводимых с 16.03.2015.

Оплата по договору КИТ Финанс Капитал (ООО) произведена, что подтверждается платежными поручениями №*** от 30.10.2015 на сумму 876 332,05 руб. и №*** от 03.12.2015 на сумму 3 505 328,21 руб. Закладная в отношении спорного недвижимого имущества, права по закладной переданы истцу, что подтверждается закладной, оригинал которой был представлен суду.

Согласно п. 113 реестра закладных истцом была приобретена закладная в отношении Рожковой О.И., ипотека по которой зарегистрирована 07.03.2007, неисполненное требование по основному долгу на 01.02.2014 отсутствует, размер неисполненного обязательства по процентам на 01.02.2014 составил 506 179, 69 руб., размер неисполненного требования по уплате пеней на 01.02.2014 составил 5 182 352,33 руб.

Таким образом, вывод суда о том, что из договора купли-продажи и представленных суду документов следует, что КИТ Финанс Капитал (ООО) приобрело у ООО «АТТА Ипотека» право требования возврата процентов за пользование кредитом и пеней по просроченному обязательству, обеспечение по которому в виде ипотеки уже было прекращено в силу закона, а задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству погашена, соответствует материалам дела.

Действительно, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 24.05.2018 и 28.05.2018 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Рожковой М.А. и Шнайдер О.И. в равных долях, право собственности на земельный участок по этому адресу зарегистрировано за Рожковой М.А.

Однако, то обстоятельство, что ООО «АТТА Ипотека» в установленном законом порядке не зарегистрировало право собственности на спорные жилой дом и земельный участок, не свидетельствует о возникновении на данное имущество права собственности у истца в связи с приобретением прав по закладной.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 15.11.2017 отменено определение Новоалтайского городского суда от 14.09.2017 по заявлению КИТ Финанс Капитал (ООО) о процессуальном правопреемстве - замене взыскателя ООО «АТТА Ипотека» по исполнению решения суда от 14.09.2017, и в удовлетворении заявления КИТ Финанс Капитал (ООО) отказано по тем основаниям, что нереализованный жилой дом и земельный участок оставлены за залогодержателем по его решению, размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше стоимости заложенного имущества, что является основанием для признания задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству погашенной и прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что по указанному договору купли-продажи от 06.11.2015 истец приобрел право на оставление нереализованного заложенного имущества за собой подлежат отклонению, поскольку взыскатель ООО «АТТА Ипотека» данное право реализовал в установленном законом порядке.

Кроме того, в силу ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По правилам ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. (ст.555 ГК РФ)

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. (ст.556 ГК РФ)

С учетом указанных требований закона к сделкам по купле-продаже недвижимости, нельзя согласиться с позицией истца о том, что право собственности на спорные объекты недвижимости у него возникло на основании договора купли-продажи ипотечных закладных без просрочки исполнения обязательства, заключенного 06.11.2015 между ООО «АТТА Ипотека» в лице конкурсного управляющего Давыдова С.В.- продавец, и КИТ Финанс Капитал (ООО).

Договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, заключенного с ООО «АТТА Ипотека» истец суду не представил.

Кроме того, по настоящему делу истцом иск предъявлен к Шнайдер О.И., которая стороной договора купли-продажи ипотечных закладных, заключенного 06.11.2015, не являлась, имущественные права истцу в отношении объектов недвижимости не передавала.

Тем более, права на спорные объекты недвижимости возникли у ООО «АТТА Ипотека», к которому иск не предъявлен. На момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции сведения об исключении ООО «АТТА Ипотека» из реестра юридических лиц отсутствуют.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае истцом иск о признании права собственности предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Учитывая, что в судебном заседании не нашел подтверждение факт наличия права собственности КИТ Финанс Капитал (ООО) на указанные жилой дом и земельный участок, суд обоснованно указал на то, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения ответчика, признания права собственности на имущество и выселении ответчика из жилого помещения не имеется.

С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 08 августа 2018г. оставить без изменения, апелляционную жалобу с учетом ее дополнения истца КИТ Финанс Капитал (ООО) – без удовлетворения.

    Председательствующий:

Судьи: