Решение по делу № 2-3303/2021 от 26.07.2021

Дело № 2-3303/2021

УИД: №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2021 года Кировский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Каменщиковой А.А.,

при секретаре Чижовкиной О.В.,

с участием представителя истца Плояни А.А., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Верхоланцевой Е.В. к Истомину И.С. о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия,

У С Т А Н О В И Л:

Верхоланцева Е.В. обратилась в суд с иском к Истомину И.С. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 29 декабря 2012 года между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В., договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 29 декабря 2012 года между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В., в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>, заключенного в отношении квартиры № состоящей из одной комнаты, расположенной по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 29 декабря 2012 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры № в многоквартирном жилом доме по <адрес>. Решением Кировского районного суда города Перми от 17 декабря 2020 года за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру № (строительный №), расположенную в многоквартирном жилом доме по <адрес>. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В. предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. Таким образом, по мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем, считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Истец Верхоланцева Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца Плояни А.А. в судебном заседании на исковых требованиях настаивает по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Истомин И.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда города Перми от 17 декабря 2017 года, вступившим в законную силу 12 апреля 2021 года, по делу № по иску Верхоланцевой Е.В. к Истомину И.С. о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение по настоящему спору в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.    

Истомину И.С. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., расположенный по <адрес>. Право собственности зарегистрировано 28 декабря 2012 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06 сентября 2017 года.

28 июня 2013 года департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми Истомину И.С. выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>, в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012. Разрешение выдано на выполнение всего объема работ в границах земельного участка, срок действия разрешения до 28 января 2014 года, который впоследствии продлевался.

29 декабря 2012 года между Истоминым И.С. (продавец) и Верхоланцевой Е.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – договор), из условий которого следует, что продавец обязуется на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке общей площадью 1150 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома, находящийся по <адрес>, построить в срок до 31 августа 2013 года трехэтажный жилой дом и передать покупателю в собственность жилое помещение – 1-комнатную квартиру № общей площадью 39,1 кв.м., находящуюся в 1-м подъезде на 3 этаже данного дома; нежилое (чердачное помещение) над квартирой №, общей площадью приблизительно – 40,35 кв.м., а покупатель - принять и оплатить квартиру и нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями настоящего договора.

Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента заключения основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, квартиру и нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 2 053 200 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что квартира и нежилое (чердачное) помещение будут передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом по <адрес>, в срок до 31 августа 2013 года (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю до 30 сентября 2013 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3).

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2, но не более чем на три месяца.

В приложении № к предварительному договору от 29 декабря 2012 года указаны характеристики объекта недвижимости – однокомнатная квартира, общей площадью 39,1 кв.м. (ориентировочная) на третьем этаже дома.

Обязательства по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены, что подтверждено актом передачи денег от 29 декабря 2012 года на сумму 2 053 200 руб.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года со следующими характеристиками: площадь застройки – 879,8 кв.м, степень готовности 19%, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06 сентября 2017 года №.

Решением Кировского районного суда города Перми от 17 декабря 2020 года, постановлено:

«Признать за Верхоланцевой Е.В. право собственности на объект незавершенного строительства - 1-комнатную квартиру № (строительный №) общей (строительной) площадью 39,1 кв.м., на 3 этаже в 1 подъезде дома по <адрес>.

Взыскать с Истомина И.С. в доход бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Верхоланцевой Е.В. отказать».

16 марта 1995 года Истомин И.С. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, 30 ноября 2012 года поставлено на учет в налоговом органе ООО «Истомин».

Указанным решением суда установлено, что ответчик Истомин И.С. привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истец Верхоланцева Е.В. вступила в правоотношения с ответчиком Истоминым И.С. с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик. На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу, при этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. Технический паспорт составлен на квартиру, в отношении которой сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи. Истец свои обязательства по предварительному договору фактически исполнил, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется, поскольку срок завершения строительства и передачи квартиры, установленный договором между сторонами, истек более трех лет назад.

Суд пришел к выводу, что с учетом положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Верхоланцева Е.В. вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте по <адрес> в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре, заключенном сторонами.

При этом судом было установлено, что исходя из условий предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 29 декабря 2012 года между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В., сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на квартиру. Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец Верхоланцева Е.В. обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Частью 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года №943, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В. предварительный договор купли-продажи квартиры от 29 декабря 2012 года фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от 29 декабря 2012 года в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении однокомнатной <адрес> (строительный №) общей (строительной) площадью 39,1 кв.м. на третьем этаже в 1 подъезде дома № по <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Верхоланцевой ....... удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения, заключенный 29 декабря 2012 года между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В., договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры и нежилого помещения, заключенного 29 декабря 2012 года между Истоминым И.С. и Верхоланцевой Е.В., в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении однокомнатной квартиры № (строительный №) общей (строительной) площадью 39,1 кв.м. на третьем этаже в 1 подъезде дома № по <адрес>.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья                                 А.А. Каменщикова