Решение по делу № 33-106/2022 (33-17846/2021;) от 08.11.2021

Дело № 33-106/2022, 2-1233/2021 66RS0022-01-2021-001188-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 25 января 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Мехонцевой Е.М., Торжевской М.О.

при ведении протокола помощником судьи Фаттаховой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Пелевина Евгения Алексеевича, Пелевиной Ольги Ивановны к Качалиной Ольге Владимировне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе истцов на решение Березовского городского суда Свердловской области от 10.08.2021.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истцов ( /Ш.А.В. / )12 по доверенности от 29.07.2021, представителя ответчика ( / Г.Ж.В./ )13 по доверенности от 23.06.2021, судебная коллегия

установила:

истцы обратились в суд с иском к Качалиной О.В., в котором с учетом уточнения исковых требований просили расторгнуть договора купли-продажи земельного участка, взыскать судебные расходы.

В обоснование заявленных требований указано, что между Пелевиным Е.А., Пелевиной О.И. и Качалиной О.В. заключен договор купли-продажи земельного участка от 26.11.2020, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером <№>:176, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно уведомлению Администрации Березовского городского округа от 22.12.2020 на указанном земельном участке не допустимо размещение объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с выпиской из ЕГРН от 18.12.2020, приказом Нижне-Обского БВУ от 19.11.2019 №173 «Об установлении границ зон затопления, подтопления территории Березовского городского округа Свердловской области».

Ответчик Качалина О.В. с заявленными требованиями не согласилась, подала в суд возражения на исковое заявление, в котором просила в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование возражений указала, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2020 сторонами были согласованы все его существенные условия. Просила взыскать с истцов судебные расходы в солидарном порядке в общей сумме 15000 руб.

Определением суда от 19.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Березовского городского округа, АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк»).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов ( /Ш.А.В. / )14 заявленные требования поддержала. Дополнительно пояснила, что истцы в досудебном порядке обращались к ответчику с претензией о расторжении кредитного договора, однако она была оставлена без ответа. В настоящее время у истцов отсутствует возможность построить жилой дом, Администрация Бередовского городского округа направила им уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что он находится в зоне подтопления.

Представитель ответчика ( /Г.Ж.В. / )15 с заявленными требованиями не согласилась, указала, что истцами выбран неверный способ защиты нарушенного права. Вины продавца в том, что истцам выдано Администрацией Березовского городского округа уведомление от 22.12.2020 о невозможности строительства на участке жилого дома, не имеется. Качалина О.В. о том, что земельный участок находится в зоне подтопления, не знала.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ( /К.Л.В. / )16. указала, что требования истцов не обоснованы, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которому истцами выбран неверный способ защиты нарушенного права. Изменение обстоятельств, на которые ссылаются истцы, не влечет за собой невозможность использования спорного земельного участка в соответствии с целями и условиями заключенного договора. Дополнительно указала, что риск изменения обстоятельств не несет продавец, договор купли-продажи между сторонами был заключен добровольно.

Решением Березовского городского суда Свердловской области от 10.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. С Пелевина Е.А. и Пелевиной О.И. в пользу Качалиной О.В. солидарно взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.

С решением суда не согласились истцы, которые в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы указали, что истцами предоставлены доказательства, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи от 26.11.2020 земельного участка по смыслу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участок приобретался истцами исключительно в целях строительства жилого дома, имел вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается кредитным договором от 26.11.2020 с АО «Россельхозбанк» о предоставлении целевого кредита на приобретение земельного участка и строительство на нем жилого дома, договором строительного подряда от 26.11.2020, по условиям которого истцы внесли предоплату за строительство жилого дома на земельном участке в размере 1049000 руб.

Земельный участок стал располагаться в зоне подтопления, сведения о которой зарегистрированы в ЕГРН 26.10.2020 на основании решения Нижне-Обского бассейнового управления. У истцов отсутствует возможность построить жилой дом, Администрация Березовского городского округа направила им уведомление от 22.12.2020 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что он находится в зоне подтопления.

Если бы истцам было известно в момент заключения договора или они могли предполагать, что спорный земельный участок будет ограничен в использовании, на участке будет невозможно построить дом, истцы отказались бы от заключения договора купли-продажи. Проведение мероприятий по ликвидации зоны затопления/подтопления силами и средствами истцов существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, общая стоимость отсыпки земельного участка составляет 606600 руб., проведение таких мероприятий истцами не позволит исключить участок из зоны подтопления.

Судом не учтено, что по условиям кредитного договора истцы обязаны зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и ипотеку в пользу кредитора, предоставить подтверждающие документы кредитору в течение 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи выполненных работ по договору подряда и в течение 15 дней после государственной регистрации в регистрирующем органе. В случае нарушения кредитного договора процентная ставка по кредитному договору с 3% годовых увеличится до 11,5%. Стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2020 он понесет какой-либо ущерб.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик указала на законность и обоснованность постановленного решения. Обратила внимание на то, что о нахождении земельного участка в зоне подтопления на момент заключения договора купли-продажи от 26.11.2020 ей известно не было. Истцами не представлено доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка по назначению.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ( / К.Л.В./ )17 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов ( /Ш.А.В. / )18 доводы жалобы поддержала, представитель ответчика ( /Г.Ж.В. / )19. поддержала доводы, изложенные в возражениях на жалобу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы, ответчик, представители третьих лиц не явились, были извещены о судебном заседании СМС-сообщениями 24.12.2021, а также по почте, извещения получены 18.11.2021

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав мнение явившихся участников, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 2, 4 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1)

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, Качалиной О.В. на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номером <№>:176, площадью 1200 кв.м., на основании договора дарения от 13.01.2011, заключенного между ( /К.В.П. / )20. и Качалиной О.В. Свидетельство о государственной регистрации права выдано 11.02.2011.

В материалах реестрового дела содержится решение Качалиной О.В. от 01.08.2018, согласно которому ею принято решение о сносе здания с кадастровым номером <№>:317, расположенного на земельном участке <№>:176. Указанное решение исполнено в 2018 году, здание снято кадастрового учета (л.д. 125, 57 т.1).

Отдел архитектуры и градостроительства Администрации Березовского городского округа в ответе на запрос указал, что в 2018-2020 гг. Качалина О.В. с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, не обращалась. В вышеуказанный период уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке Качалиной О.В. не выдавалось (л.д. 41 т.2).

Вместе с тем, на основании заявления Качалиной О.В. от 22.07.2019 ей был выдан 15.08.2019 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <№>:176, подготовленный МКУ «Березовский центр муниципальных услуг», согласованный с Главным архитектором Березовского городского округа. На чертеже приведена зона допустимого размещения индивидуального жилого дома, указано, что участок расположен в территориальной зоне Ж-1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Березовского городского округа, утвержденными решением Думы Березовского городского округа от 22.12.2016, установлен основной вид разрешенного использования под индивидуальный жилой дом. При этом отмечено, что в границах участка расположен индивидуальный жилой дом площадью 26,6 кв.м, с кадастровым номером <№>:317.

На основании акта обследования кадастрового инженера от 31.10.2020 сделано заключение о том, что здание с кадастровым номером <№>:317 прекратило свое существование в результате сноса, пор данным ЕГРН по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <№>:176 зарегистрирован объект (помещение) с кадастровым номером <№>:490, дубль объекта кадастровым номером <№>:317, что является технической ошибкой и также подлежит снятию с кадастрового учета (л.д. 218-219 т.1).

По договору купли-продажи от 26.11.2020 продавец Качалина О.В. продала покупателям Пелевину Е.А., Пелевиной О.И. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровый номером <№>:176, площадью 1200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Цена земельного участка составила 560000 руб. (пункт 5 договора). Факт получения продавцом полной стоимости земельного участка сторонами не оспаривался.

Согласно пункту 6 договора, земельный участок приобретается покупателями у продавца частично за счет собственных денежных средств в размере 160000 руб., уплаченных покупателями продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской; частично за счет кредитных средств в размере 400000 руб., предоставленных покупателям по кредитном договору от 26.11.2020 №2073121/0240, заключенному с АО «Россельхозбанк».

Продавец гарантирует, что на дату подписания договора земельный участок никому не продан, не подарен и не отчужден третьим лицам иным образом, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен (пункт 10 договора).

Стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным или расторжении его по обстоятельствам, возникшим по вине продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к покупателям по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении земельного участка или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению и изъятия земельного участка у покупателей по этим основаниям, продавец обязуется возместить покупателям все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами (пункт 18 договора).

Согласно передаточному акту от 26.11.2020, продавец передал, а покупатели приняли земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровый номером <№>:176, площадью 1200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. По настоящему акту продавец передал все документы, относящиеся к передаваемому земельному участку, которые имелись у него на день подписания настоящего акта, а покупатели осмотрели и приняли указанный земельный участок. К состоянию земельного участка покупатели претензий не имели.

Государственная регистрация перехода права собственности, ипотеки в силу закона произведена 01.12.2020.

Истцы в обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи от 26.11.2020 ссылались на то, что земельный участок приобретался ими исключительно в целях строительства жилого дома, что подтверждается кредитным договором от 26.11.2020 с АО «Россельхозбанк» о предоставлении целевого кредита на приобретение земельного участка и строительство на нем жилого дома, договором строительного подряда от 26.11.2020, по условиям которого истцы внесли предоплату за строительство жилого дома на земельном участке в размере 1049000 руб. Земельный участок стал располагаться в зоне подтопления, сведения о которой зарегистрированы в ЕГРН 26.10.2020 на основании решения Нижне-Обского бассейнового управления от 19.11.2019 № 173. У истцов отсутствует возможность построить жилой дом, Администрация Березовского городского округа направила им уведомление от 22.12.2020 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что он находится в зоне подтопления. Если бы истцам было известно в момент заключения договора или они могли предполагать, что спорный земельный участок будет ограничен в использовании, на участке будет невозможно построить дом, истцы отказались бы от заключения договора купли-продажи. Проведение мероприятий по ликвидации зоны затопления/подтопления силами и средствами истцов существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, общая стоимость отсыпки земельного участка составляет 606600 руб., проведение таких мероприятий истцами не позволит исключить участок из зоны подтопления. Стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2020 он понесет какой-либо ущерб.

Судебная коллегия признает доказанным обстоятельство приобретения истцами земельного участка с кадастровым номером <№>:176 исключительно в целях строительства жилого дома.

Так, между АО «Россельхозбанк» и Пелевиным Е.А., Пелевиной О.И. заключен кредитный договор №2073121/0240 от 26.11.2020 на сумму 3000000 руб. на срок 164 месяца (л.д. 152-160 т.1). Пунктом 4 кредитного договора предусмотрено определение процентной ставки по договору в зависимости от соблюдения установленных условий, указано, в каком случае ставка равна 2,7% годовых, 3% годовых и 11,5%. Согласно пункту 12 кредитного договора, заемщики обязуются использовать полученный кредит исключительно на приобретение земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>:176, и строительство на нем жилого дома, составящего из двух этажей, площадью 101 кв.м. по договору строительного подряда от 26.11.2020. По условиям кредитного договора истцы обязаны зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и ипотеку в пользу кредитора, предоставить подтверждающие документы кредитору в течение 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи выполненных работ по договору подряда и в течение 15 дней после государственной регистрации в регистрирующем органе. В случае нарушения кредитного договора процентная ставка по кредитному договору с 3% годовых увеличится до 11,5%.

В день заключения договора купли-продажи и договора кредита между ООО «УралРегионСтрой» и Пелевиным Е.А. заключен договор строительного подряда от 26.11.2020 №26-11/2020, которым согласована стоимость строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <№>:176 в размере 3649000 руб., срок строительства 365 дней с момента внесения сумы первоначального взноса 1049000 руб. Согласно пункту 3.3 договора цена договора составляет 3649000 руб. Оплата в размере 1049000 руб. осуществляется заказчиком за счет личных средств, в размере 2600000 руб. за счет кредитных средств.

Также истцами предоставлены доказательства невозможности построить жилой дом, в том числе уведомление Администрации Березовского городского округа от 22.12.2020 в адрес Пелевина Е.А., Пелевиной О.И. о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что он находится в зоне подтопления со ссылками на выписку из ЕГРН от 18.12.2020, приказ Нижне-Обского БВУ от 19.11.2019 №173 «Об установлении границ зон затопления, подтопления территории Березовского городского округа Свердловской области», Правила землепользования и застройки Березовского городского округа, утвержденные решением Думы Березовского городского округа от 22.12.2016 №33, а также уведомление Росреестра по Свердловской области от 14.12.2020, которым собственники земельного участка кадастровым номером <№>:176 оповещены о том, что сведения о зоне с особыми условиями использования территории внесены в ЕГРН 26.10.2020 на основании решения Нижне-Обского бассейнового водного управления, 14.12.2020 в ЕГРН внесены сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером <№>:176 в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером <№>. Содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах зоны: в соответствии с пунктом 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 1 части 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2025 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2022 года решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения.

Согласно пунктам 3 и 5 Положения о зонах затопления, подтопления, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 № 360, зоны затопления, подтопления устанавливаются или изменяются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами, в том числе путем установления ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации установлены виды зон с особыми условиями использования территорий, в том числе зоны затопления и подтопления (пункт 17).

Как установлено пунктом 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации, зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Согласно части 5 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации решение об установлении, изменении зон затопления, подтопления принимается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти с участием заинтересованных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Положение о зонах затопления, подтопления утверждается Правительством Российской Федерации

В силу части 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются: размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Согласно части 7 статьи 67.1 Водного кодекса Российской федерации собственник водного объекта обязан осуществлять меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий. Меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в отношении водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, осуществляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 24 - 27 настоящего Кодекса.

Согласно Приказу Нижне-Обского бассейнового водного управления (далее – Нижне-Обское БВУ) от 19.11.2019 №173 «Об установлении границ зон затопления, подтопления территории Березовского городского округа Свердловской области, прилегающих к рекам Пышма, Шиловка, Березовка, Сарапулка, Становлянка, Теплый Ключ, Черная и пруду Ключевский» установлены, в частности, границы зоны затопления территории Березовского городского округа, затапливаемые водами реки Сарапулка – пункты 13-16 Приказа.

Согласно письму Нижне-Обского БВУ от 08.10.2020, направленному в адрес директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по УрФО, Нижне-Обское БВУ направило откорректированные документы для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о зонах с особыми условиями использования территорий в части границ зон затопления, подтопления территории Свердловской области (Южный управленческий округ, в том числе, МО г. Екатеринбург).

В данном случае установлены ограничения строительства объектов капитального строительства указывающие на невозможности построить жилой дом в соответствии с условиями кредитного договора, договора подряда от 26.11.2020.

Как следует из части 5 статьи 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, с учетом особенностей, предусмотренных частью 5.1 настоящей статьи.

Управлением Росреестра по Свердловской области в адрес истцов 14.12.2020 направлено уведомление, в соответствии с которым 14.12.2020 в ЕГРН были внесены сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером <№>:176 в границах зоны с особыми условиями использования территории. Сведения о данной зоне с особыми условиями использования территории внесены в ЕГРН 26.10.2020 на основании решения Нижне-Обского БВУ (л.д. 145 т.1).

В соответствии с соглашением от 31.03.2021 о расторжении договора строительного подряда №26-11/2020 от 26.11.2020 между ООО «УралРегионСтрой» и Пелевиным Е.А. в связи с уведомлением Администрации Березовского городского округа от 22.12.2020 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>:176, заказчик не может дать задание подрядчику на строительство жилого дома. В случае расторжения договора денежные средства в размере 1829000 руб. возвращаются подрядчиком на реквизиты заказчика (пункт 2 соглашения).

02.04.2021 истцы обратились к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении расходов по оценке в размере 6000 руб.

Качалина О.В. 20.04.2021 направила ответ на претензию, в котором выразила несогласие с заявленными требованиями.

Материалами дела также подтверждается, что истцы 07.04.2021 обратились с заявлением в АО «Россельхозбанк» о расторжении кредитного договора от 26.11.2020.

С учетом изложенного, зона с особыми условиями использования территории, в пределах которой расположен спорный участок, была установлена с момента издания Приказа Нижне-Обского БВУ от 19.11.2019 №173, сведения внесены в ЕГРН 26.10.2020, в отношении спорного участка – 14.12.2020.

Ссылка ответчика на отсутствие в ЕГРН сведений в отношении спорного участка о расположении в зоне затопления на момент заключения договора купли-продажи земельного участка как на обстоятельство, подтверждающее отсутствие вины, не исключает возможность расторжения договора в связи с изменением существенных условий.

В данном случае стороны договора добросовестно исходили из того, что такого изменения обстоятельств, как расположение участка в зоне подтопления не произойдет, поскольку участок располагается на значительном удалении от водного объекта, между участок и водным объектом размещено большое количество жилых домов, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истцы не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру договора и условиям оборота, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишилась бы того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку у истцов, приобретавших земельный участок исключительно в целях строительства жилого дома, отсутствует возможность простроить жилой дом в соответствии с условиями кредитного договора, исполнения обязательств по целевому расходованию кредитных средств в установленные сроки по минимальной процентной ставке, в отсутствие обеспечения инженерной защиты от затопления (часть 7 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации) в месте расположения спорного участка строительство невозможно, из обычаев и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несут истцы.

Судебная коллегия также учитывает доводы истцов о невозможности самостоятельного устранения зоны затопления территории, находящейся на приобретенном земельном участке с учетом положений части 7 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, а также положений «СП 104.13330.2016. Свод правил. Инженерная защита территории от затопления и подтопления. Актуализированная редакция СНиП 2.06.15-85», утвержденный Приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 964/пр. Более того, судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы истцов о том, что стоимость отсыпки земельного участка составляет 606000 руб., что с одной стороны, является значительной денежной суммой и с другой стороны объективно указывает на возможные убытки на стороне истцов. Судебная коллегия приходит к выводу, что в связи с отсутствием обеспечения в месте расположения спорного участка инженерной защиты от затопления, строительство жилого дома невозможно.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 26.11.2020 в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяет последствия расторжения договора, передает земельный участок с кадастровым номером <№>:176 в собственность Качалиной О.В., взыскивает с Качалиной О.В. в пользу Пелевина Е.А. и Пелевиной О.И. 560000 рублей в равных долях по 280000 рублей в пользу каждого.

Истцы просили взыскать в свою пользу с ответчика расходы на оценку рыночной стоимости земельного участка в размере 6000 руб. В обоснование данного требования указали, что между Пелевиным Е.А. (заказчик) и ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» (оценщик) был заключен договор оказания услуг №20478 от 23.09.2020, по условиям которого заказчик поручает, а оценщик принимает на себя выполнение услуг по определению рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость работ по договору составляет 6000 руб. (пункта 3.1 договора).

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Обязанность по оплате услуг по оценке, выполненных ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания», в размере 6000 руб. исполнена истцами, вместе с тем как следует из пункта 1.1 договора оказания услуг №20478 от 23.09.2020, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для обеспечения кредита. С учетом того, что отчет №20478 от 06.10.2020 в основу решения суда не приведен, доказательством по делу не является, а также с учетом целей проведения оценки, оснований для взыскания с ответчика расходов в размере 6000 руб. судебная коллегия не усматривает.

В данном случае судебной коллегией требования удовлетворены в полном объеме, что является основанием для взыскания с ответчика в пользу истцов возмещения расходов на оплату госпошлины при подаче искового заявления в размере 8 860 руб., а также на оплату госпошлины при подаче апелляционной жалобы 150 руб., всего 9010 руб. по 4505 руб. в пользу каждого.

Руководствуясь статьями 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Березовского городского суда Свердловской области от 10.08.2021 отменить, принять по делу новое решение.

Иск Пелевина Евгения Алексеевича, Пелевиной Ольги Ивановны удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 26.11.2020 земельного участка с кадастровым номером <№>:176, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Пелевиным Евгением Алексеевичем, Пелевиной Ольгой Ивановной и Качалиной Ольгой Владимировной.

Передать земельный участок с кадастровым номером <№>:176 в собственность Качалиной Ольге Владимировне.

Взыскать с Качалиной Ольги Владимировны в пользу Пелевина Евгения Алексеевича и Пелевиной Ольги Ивановны 560000 рублей в равных долях по 280000 рублей в пользу каждого, в возмещение судебных расходов 9010 рублей по 4505 рублей в пользу каждого.

Председательствующий Некрасова А.С.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.