Решение по делу № 3а-9/2019 от 21.08.2018

дело № 3а-9/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2019 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Скворцова В.В. и Кулагина О.В. к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Скворцов В.В. и Кулагин О.В. обратились в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что являются долевыми собственниками следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

- нежилого здания – автосалон «КИА», площадью № кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Автосалон «КИА»;

- нежилого здания – здание сервисного центра автосалона, площадью № кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Здание сервисного центра автосалона.

Скворцов В.В. также является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания автосалона, площадью 1510 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости утверждена в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 10 июля 2017 г. – 1 246 707 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 10 июля 2017 г. – 2 177 959,35 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 г. – 51 713 731,94 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 г. – 12 536 255,67 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2013 г. – 6 941 313,82 руб.

Однако согласно отчетам об оценке рыночной стоимости №№, составленным ООО «Асэксперт» (оценщик ФИО15), действительная рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 593 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 1 010 000 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – 28 243 000 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – 8 306 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 2 593 000 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объектов недвижимости завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых и арендных платежей и свидетельствует о нарушении прав административных истцов.

Кроме административных истцов, долевыми собственниками названных объектов недвижимости являются также ООО «Автосмена» и ФИО16

Административные истцы просили установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела представитель административных истцов Скворцова В.В. и Кулагина О.В. – Перов А.Г. ввиду поступивших от представителя заинтересованных лиц администрации г. Кострома и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома ФИО17 замечаний по отчетам об оценке представил дополнения к отчетам, в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> изменилась. Административные исковые требования уточнены согласно данным дополнениям.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчетов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

По результатам судебной экспертизы представитель административных истцов Скворцова В.В. и Кулагина О.В. – Перов А.Г. административные исковые требования поддержал только в части объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, просит установить кадастровую стоимость данных объектов в размере рыночной стоимости, определённой заключениями эксперта. Требования в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не поддержал ввиду того, что установленная заключением эксперта рыночная стоимость данного объекта превысила его кадастровую стоимость.

Административные истцы Скворцов В.В. и Кулагин О.В. в судебное заседание не явились. Их представитель Перов А.Г. в судебном заседании уточнённые административные исковые требования поддержал.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области ФИО18 и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО19 не возражали против удовлетворения уточнённых административных исковых требований.

Представитель заинтересованных лиц администрации г. Кострома и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома ФИО20 возражала против удовлетворения требований, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведёт к уменьшению поступлений в местный бюджет. В тоже время замечаний по заключениям эксперта не высказала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, заинтересованное лицо ФИО21., представитель заинтересованного лица ООО «Автосмена», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Кулагин О.В., Скворцов В.В., ООО «АвтоСмена» и ФИО24 являются долевыми собственниками следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> /том 1 л.д. 12-15/;

- нежилого здания – автосалон «КИА», площадью № кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Автосалон «КИА» /том 1 л.д. 20-24, 25-29/;

- нежилого здания – здание сервисного центра автосалона, площадью № кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Здание сервисного центра автосалона /том 1 л.д. 30-34, 35-39/.

Скворцов В.В. на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), договора купли-продажи объектов недвижимости нежилого назначения, земельных участков и права аренды № является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания автосалона, площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> /том 1 л.д. 40-47, 48-49, 50, 51-53, 54/. По условиям договора аренды (пункт 3.1) размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 10 июля 2017 г. – 1 246 707 руб. /том 1 л.д. 55/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 г. – 51 713 731,94 руб. /том 1 л.д. 57/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 г. – 12 536 255,67 руб. /том 1 л.д. 58/;

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2013 г. – 6 941 313,82 руб. /том 1 л.д. 59/.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административные истцы являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> влияют на объём налоговых обязательств Скворцова В.В. и Кулагина О.В., а, следовательно, затрагивают их права.

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно частям 1 и 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административные истцы представили отчеты об оценке рыночной стоимости №№, составленные ООО «Асэксперт» (оценщик ФИО25

В отчетах (с учетом дополнений к ним) рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 10 июля 2017 г. – 593 000 руб. (отчет № /том 1 л.д. 60-146/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 г. – 26 771 000 руб. (отчет № /том 2 л.д. 1-103, том 4 л.д. 140-201/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 г. – 8 475 000 руб. (отчет №) /том 2 л.д. 104-204, том 4 л.д. 202-263/;

- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2013 г. – 2 682 000 руб. (отчет № /том 3 л.д. 1-79, том 4 л.д. 4-43/.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определенной отчетами, по ходатайству представителя административных истцов Скворцова В.В. и Кулагина О.В. – Перова А.Г. проведена судебная экспертиза по проверке отчетов об оценке и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Из заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО26, следует, что оценщиком ФИО27 при составлении отчетов № и № (с учетом представленных в данные отчеты дополнений) допущены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки, а именно: нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильное определение сегмента рынка земельных участков повлекло за собой неправильный выбор объектов-аналогов, ценообразующих факторов, и, как следствие, неправильный расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков. Использованная оценщиком информация не может быть признана достоверной, достаточной, проверяемой.

Поскольку допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определенную в отчетах рыночную стоимость объектов оценки, эксперт провел исследование по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и определил его рыночную стоимость по состоянию на 10 июля 2017 года в размере 1 177 000 руб. /том 5 л.д. 51-187/.

Из заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО28, следует, что оценщиком ФИО29 при составлении отчетов № (с учетом представленных дополнений) допущены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки, а именно: нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: оценщик не произвёл полную идентификацию объектов-аналогов по всем ценообразующим факторам, не произвёл анализ отнесения их к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимости по ценообразующим факторам, и, как следствие, неправильно рассчитал рыночную стоимость оцениваемых объектов капитального строительства. Использованная оценщиком информация не может быть признана достоверной, достаточной, проверяемой.

Поскольку допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определенную в отчетах рыночную стоимость объектов оценки, эксперт провел исследование по определению рыночной стоимости нежилых зданий и определил рыночную стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 35 008 000 руб., рыночную стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 марта 2016 года – в размере 10 367 000 руб. /том 6 л.д. 1-220/.

Из заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО30, следует, что оценщиком ФИО31 при составлении отчета № (с учетом представленных дополнений) допущены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки, а именно: нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не проанализированы длительность аренды у аналогов №, имущественные права у аналога №, удаленность от «красной» линии крупной автодороги у объекта оценки и аналогов, и как следствие, сделан неправильный расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Использованная оценщиком информация не может быть признана достоверной, достаточной, проверяемой.

Поскольку допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определенную в отчете рыночную стоимость объекта оценки, эксперт провел исследование по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и определил его рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 250 000 руб. /том 7 л.д. 1-132/.

Оснований не доверять представленным заключениям эксперта у суда не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертные заключения содержат подробное описание проведенных исследований. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, уточнённые административные требования основаны на данных заключениях эксперта.

Оценив экспертные заключения по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в них выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определённой заключениями эксперта.

Административное исковое заявление поступило в суд 21 августа 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 июля 2017 года в размере 1 177 000 (один миллион сто семьдесят семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – автосалон «КИА», площадью № кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> Автосалон «КИА», равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 35 008 000 (тридцать пять миллионов восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – здание сервисного центра автосалона, площадью № кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Здание сервисного центра автосалона, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 10 367 000 (десять миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания автосалона, площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 250 000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 21 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда            А.Н. Лукоянов