Решение по делу № 2-1268/2021 от 25.11.2020

Дело № 2-1268/2021

50RS0048-01-2020-008913-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

CREATEDATE \@ "d MMMM yyyy "года"" \* MERGEFORMAT 24 мая 2021 года                                  г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе

судьи Мироновой Ю.В.,

при секретаре Борисовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1268/2021 по иску Иванова Сергея Анатольевича к ООО «Экспериментальный завод качественных сплавов» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, установлении цены договора, установлении цены квадратного метра, взыскании части денежных средств, уплаченных по договору,

УСТАНОВИЛ:

Иванов С.А. обратился в суд с иском с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, поданных 18 марта 2021 года, к ООО «Экспериментальный завод качественных сплавов» о признании недействительными пунктов п.п. 8.1, 8.2, 8.2.1, 8.2.2 Договора участия в долевом строительстве №П120-3.2.6/Д/17 от 23 августа 2017 года, заключенного между сторонами в части включения в цену договора стоимости услуг застройщика, равной 5 450 675 рублей и соответствующей 25% от 21 802 700 рублей 28 копеек, установлении цены договора в размере 16 325 025 рублей 21 копейки, установлении цены квадратного метра в размере 139 641 рубля 55 копеек вместо 186 188 рублей 73 копеек, взыскании 5 450 675 рублей, уплаченных по договору за услуги застройщика, ссылаясь на то, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №П120-3.2.6/Д/17 от 23 августа 2017 года. В соответствие с п.2.1. Договора Застройщик принял на себя обязательство с привлечением третьих лиц, с привлечением средств участников долевого строительства построить/создать Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные договором.

Пунктом 8.1. Договора установлена цена Договора в размере 21 802 700 рублей 28 коп. При этом в п.8.2. Договора указано, что 75 % от данной суммы идет непосредственно на целевое финансирование создания Объекта долевого строительства, а другие 25% - предназначены на оплату неких услуг Застройщика, перечень которых не определен ни в одном пункте Договора и приложении к нему.

Во время заключения Договора сообщалось, что будет подписано отдельное соглашение, в котором будет подробно определен предмет оказываемых услуг, их перечень. Предполагалось, что это будут некие услуги, связанные с оформлением права собственности на построенный объект недвижимого имущества и некие другие услуги, которые не были перечислены.

В связи с тем, что условиями п. 8.4. Договора предусмотрена моя обязанность по оплате 100 % Цены договора, включая стоимость неких услуг, в течение 5 дней с момента государственной регистрации Договора, истец оплатил всю стоимость, определенную Договором. Срок завершения строительства и передачи готового объекта, установленный в п. 6.2 Договора (14 ноября 2018г.), нарушен, окончание строительства отложено на конец 2021 года.

Полагая, что услуги могут оказываться не сразу, а при завершении строительства, истец ожидал приближения окончания строительства и предоставления для согласования и подписания некоего документа, в котором будет определен предмет услуг и может будет указан срок их выполнения. Но сроки окончания строительства существенно затянулись. До настоящего времени никакого соглашения по оказываемым Застройщиком услугам не предлагалось для заключения.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие информации об оказываемых Застройщиком услугах стоимостью 5 450 675 рублей 07 коп. и отсутствие договоренности о видах оказываемых услуг, на основании ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» №2300/1-1 от 07.02.1992г. 25 сентября 2020 года истец направил ответчику заявление об отказе от исполнения Договора №П120-3.2.6/Д/17 участия в долевом строительстве в части условия об оказании и оплате неопределенного рода услуг, стоимость которых определена Договором в размере 25% от 21 802 700,28 рублей, то есть 5 450 675 рублей 07 копеек, и попросил вернуть указанную сумму не позднее 5 дней с момента получения настоящего заявления.

Заявление об отказе от исполнения договора оказания услуг было получено Застройщиком 29 сентября 2020 года, однако ответ на заявление ООО «ЭЗКС» отказалось возвращать денежные средства за неоказанные услуги, в связи с чем истец обратился в суд.

В судебное заседание истец Иванов С.А. не явился, извещен, направил своих представителей, которые заявленных требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях, поддержали, настаивали на их удовлетворении, полагали, что срок исковой давности ими не пропущен.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Экспериментальный завод качественных сплавов» против удовлетворения заявленных требований возражал по изложенным в письменных возражениях основаниям, также просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Ивановым С.А. и ООО «Экспериментальный завод качественных сплавов» был заключен договор участия в долевом строительстве №П120-3.2.6/Д/17 от 23 августа 2017 года.

В соответствие с п.2.1. Договора Застройщик принял на себя обязательство с привлечением третьих лиц, с привлечением средств участников долевого строительства построить/создать Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные договором. Объектом долевого строительства является помещение (квартира) общей площадью 117,10 кв.м с условным номером 3.2.6 (196), расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Староалексеевская улица, владение 5, на Земельном участке с кадастровым номером 77:02:0023012:53 (п.п. 1.1-1.3 Договора).

Пунктом 8.1. Договора установлена цена Договора в размере 21 802 700 рублей 28 коп. Для целей окончательного расчета Цены Договора в связи с изменением по окончании строительства площади квартиры по результатам проведения обмеров Стороны определили стоимость 1 квадратного метра равную 186 188 рублей 73 копейки.

В п.8.2. Договора указано, что цена договора составляет сумму денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для целевого финансирования создания объекта долевого строительства (инвестиционный взнос), а также сумму денежных средств на оплату услуг Застройщика. При этом согласно п. 8.2.1 размер инвестиционного взноса, т.е. сумма целевого финансирования создания Объекта долевого строительства 75 % от цены договора, а другие 25% оплата услуг Застройщика (п.8.2.2).

Согласно п. 8.4. Договора обязанность по оплате 100 % Цены договора, предусмотрена в течение 5 дней с момента государственной регистрации Договора.

Срок завершения строительства и передачи готового объекта, установленный в п. 6.2 Договора не позднее 14 ноября 2018 года.

Судом установлено, что стоимость квартиры участником оплачена полностью 11 октября 2017 года, что не отрицалось представителем ответчика.

Как указал истец, на основании ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» №2300/1-1 от 07.02.1992г. 25 сентября 2020 года он направил ответчику заявление об отказе от исполнения Договора №П120-3.2.6/Д/17 участия в долевом строительстве в части условия об оказании и оплате неопределенного рода услуг, стоимость которых определена Договором в размере 25% от 21 802 700,28 рублей, то есть 5 450 675 рублей 07 копеек, и попросил вернуть указанную сумму не позднее 5 дней с момента получения настоящего заявления, которое было получено застройщиком 29 сентября 2020 года.

При этом ООО «ЭЗКС» письмом от 05.10.2020г. исх.№ 65 отказалось возвращать денежные средства, сославшись на пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 01.07.2017г., согласно которой цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого участия и денежных средств на оплату услуг застройщика. По мнению ответчика, застройщик имеет право не указывать конкретный перечень услуг, так как названной нормой Закона это не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как указывает ответчик, поскольку разрешение на строительство было получено им 19 ноября 2012 года, цена договора была определена согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакция Закона 214-ФЗ от 01 июля 2017 года), согласно которой в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

При этом п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакция Закона 214-ФЗ от 29 июля 2017 года) указано, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

При этом в соответствии ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу, что оспариваемые истцом пункты 8.1, 8.2, 8.2.1, 8.2.2 Договора соответствуют законодательству, действовавшему на дату заключения Договора и не нарушают его права как потребителя, поскольку из условий договора четко определяется цена договора, а также цена одного квадратного метра, при умножении площади объекта строительства на стоимость квадратного метра получается определенная в п. 8.1 цена Договора.

Само по себе указание в договоре, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика не нарушает права истца как потребителя, потому как ранее указание такого способа определения цены также законом допускалось.

Суд принимает во внимание, что с условиями Договора истец был ознакомлен, в том числе и с условием о цене, и в полном объеме согласился с таким условием, как и со всем Договором в целом, не выразив каких-либо сомнений или возражений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, основания для удовлетворения требования истца признать ценой Договора сумму денежных средств в размере 16 352 025 рублей 21 копейки вместо установленной Договором цены в размере 21 802 700 рублей 28 копеек, поскольку в данном случае требование истца, фактически, направлено на изменение условий Договора, а именно условия о цене Договора, путем ее уменьшения. Условие о цене Договора, в том числе путем установления стоимости одного квадратного метра, было согласовано сторонами при заключении Договора, истец уплатил полную цену Договора, ранее ее не оспаривал.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Разрешая настоящий спор, суд также полагает возможным применить к требованиям о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2., 8.2.1, 8.2.2 Договора, положениями п. 1 ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которыми срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, так исполнение оспариваемых истцом по мотиву ничтожности условий договора началось 11 октября 2017 года, тогда как истец обратилась в суд с настоящим иском только 18 марта 2021 года, то есть за пределами установленного трехлетнего срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

На основании п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Так, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 195, п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Таким образом, гражданским законодательством в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, предусмотрена специальная норма (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), в соответствии с которой течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, все условия Договора, включая те, которые, по мнению истца, нарушают его права, стали известны истцу не позднее даты заключения Договора 23 августа 2017 года, но в любом случае не позднее даты начала исполнения Договора с его стороны - 11 октября 2017 года.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям истца о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2., 8.2.1, 8.2.2 Договора как полностью, так и в части истек не позднее 11 октября 2020 года.

Принимая во внимание отсутствие установленных законом оснований для признания недействительными как полностью, так и в части пунктов 8.1, 8.2., 8.2.1, 8.2.2 Договора, а также основания для внесения каких-либо изменений в Договор, а также с учетом пропуска истцом срока исковой давности в отношении перечисленных требований, исковые требования Иванова С.А. о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, установлении цены договора, установлении цены квадратного метра, взыскании части денежных средств, уплаченных по договору надлежит оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Иванова Сергея Анатольевича к ООО «Экспериментальный завод качественных сплавов» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, установлении цены договора, установлении цены квадратного метра, взыскании части денежных средств, уплаченных по договору – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2021 года.

Судья:                                Ю.В. Миронова