Решение по делу № 2-6301/2018 от 04.09.2018

Дело №2-6301/2018

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2018 г. г.Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,

при секретаре Ясевой А.Р.,

с участием представителя истцов Дорониной Т.И.,

представителя третьего лица Криковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Парфенов В.В. и Шлякова Д. М. к ООО «Вектор плюс» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным в части договор участия в долевом строительстве жилого дома, признании местами общего пользования нежилые помещения,

у с т а н о в и л :

Парфенов В.В. и Шляков Д.М., ссылаясь на ст.290 и п.1 ст.302 ГК РФ, обратились в суд с иском к ООО «Вектор плюс» со следующими требованиями:

-об истребовании из чужого незаконного владения имущества общей площадью 1 248,10 кв.м., состоящее из: 1) части нежилого помещения № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 441,10 кв.м., местоположение: <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера <дата>; 2) нежилое помещение № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 472 кв.м., местоположение: <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера <дата>; 3) нежилое помещение № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 335 кв.м, местоположение: <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера: <дата>.;

-о признании недействительным договора №<номер> от <дата>. участия в долевом строительстве жилого дома в части передачи подвального помещения <номер>, проектной (планируемой) площадью 1248,10 кв.м., местоположение: <адрес>;

-о признании местами общего пользования вышеуказанных нежилых помещений, пропорционально общей площади принадлежащей собственникам на праве собственности жилых и не жилых помещений.

В обоснование своих требований истцы указали, что являются собственниками квартир в данном многоквартирном жилом доме. ООО «Вектор плюс» является участником долевого строительства следующих нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от <дата> № <номер>, зарегистрированного <дата>.. После ввода многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № <номер>) дому был присвоен почтовый адрес: <адрес>. Решением Раменского городского суда Московской области от <дата>. (дело <номер>) удовлетворены требования Парфенова В.В. и Шлякова Д.М. об истребовании у ООО «Вектор плюс» имущества из чужого незаконного владения нежилые помещения: <номер>, площадью 214 кв.м; <номер>, площадью 214 кв.м; XXI, площадью: 415,2 кв.м.; помещение 1 в подвальном этаже площадью 214 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Указанные объекты долевого строительства признаны помещения- местами общего пользования и были изъяты из незаконного владения ООО «Вектор плюс», договор № <номер> от <дата> был признан недействительным в части указанных нежилых помещений. Ответчик не может являться участником долевого строительства вышеуказанных нежилых помещений по причине того, что данные помещения относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, имеют инженерное и техническое оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего многоквартирного дома. В нежилых помещениях <номер>, <номер>, <номер>, расположенных в подвале на -1 этаже, размещается следующее инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме: стояки отопления подъездов запорная и сливная арматура стояков отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения подъездов, запорная арматура стояков горячего и холодного водоснабжения, стояки обратной подачи горячего водоснабжения, канализация, ливневая канализация, ИТП, электрощитовые, общедомовые приборы учета. С учетом наличия данного инженерного оборудования нежилые помещения <номер>, <номер>, <номер>, выполняют роль технического подвала, обслуживающего более одного помещения в данном доме. Нарушение прав и законных интересов собственников выражается в том, что они лишены права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома <номер>, отчуждение оспариваемых нежилых помещений в пользу третьих лиц повлекло уменьшение их доли в праве на общее имущество.

В судебное заседание истцы Парфенов В.В. и Шляков Д.М. не явились, а их представитель Доронина Т.И. поддержала исковое требование по основаниям, изложенным в заявлении.

    Ответчик - ООО «Вектор плюс», извещенный по месту регистрации юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ, в судебное заседание своего представителя не направил, возражений по иску не представил. Направленное в его адрес извещение суда почтовым отделением возвращено по истечении срока хранения, что свидетельствует о нежелании ответчика получать извещение суда. В связи с этим, с согласия представителя истца, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, так как неполучение корреспонденции по адресу регистрации не является основанием для отложения рассмотрения дела, ответчик по своему усмотрению не воспользовался правом на получение корреспонденции.

Представитель третьего лица - ООО «ВЕСТА-Прогресс» Крикова М.В. поддержала требование истцов, ссылаясь на то, что все спорные нежилые помещения имеют вспомогательное назначение и, в силу закона, являются общим имуществом многоквартирного дома, так как редназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении.

Третьи лица – Управлении Росреестра по Московской области и ГУП МО «МОБТИ», в судебное заседание своих представителей не направили.

Выслушав представителей истцов и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает возможным удовлетворение исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец Парфенова В.В. является собственником квартиры №<номер>, а истец Шлякова Д.М. является собственником квартиры №<номер>, расположенных в доме <номер> по <адрес>.

На основании договора участия в долевом строительстве жилого дома №<номер> от <дата>. ответчик является собственником вышеуказанных нежилых помещений, общей площадью 1 248,10 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, состоящих из: 1) части нежилого помещения № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 441,10 кв.м.; 2) нежилого помещения № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 472 кв.м.; 3) нежилого помещения № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 335 кв.м.

Из содержания п.1.2 и п.4.1.2 договора участия в долевом строительстве от <дата>. видно, что застройщик- ООО «Раменская ипотечная компания» обязался передать дольщику по передаточному акту вышеуказанные помещения или в соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частями 3, 4 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Ответчиком не представлены сведения о том, что общего собрания собственников по вопросу передачи спорных нежилых помещений в распоряжение иным лицам не проводилось, подобных решений собственниками не принималось.

В силу ч.1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

Спорные жилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в них имеется различное инженерное и техническое оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего многоквартирного дома.

Ответчик не может являться участником долевого строительства указанных нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по причине того, что данные помещения относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, имеют инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование. В силу закона оспариваемые нежилые помещения принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности и не могут передаваться в собственность третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Согласно ч.1 ст.38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из разъяснений, содержащихся в п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров суды исходят из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из нормативного содержания ч.1 ст.38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

В силу абзаца 2 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Законом не предусмотрено внесение изменений в проектную документацию по строительству многоквартирного дома в произвольной форме. Любое изменение требуется согласования и утверждения после проведения государственной экспертизы. Внесение изменений в проектную документацию после получения положительного заключения экспертов должно быть внесено Застройщиком в проектную декларацию в течении трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (п.4 ст.19 ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ч.1 ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав общего имущества определен в п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в том доме. Такие помещения не имеют самостоятельного назначения и относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Как прежние, так и действующие на момент разрешения спора нормы материального права предусматривали, что лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши в силу закона относятся к общему имуществу собственников здания; иные помещения могут быть отнесены к общему имуществу собственников здания в том случае, если такие предназначены для обслуживания более чем одного помещения и такие помещения используются всеми собственниками.

Судом установлено, что решения собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по вопросу о передаче спорных нежилых помещений в собственность ООО «Вектор плюс» не принималось.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, содержащимся в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, вышеуказанные спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (являются общими помещениями, не имеющими самостоятельного значения, и предназначены для обслуживания многоквартирного дома в целом); право собственности на спорные помещения принадлежит истцам как собственникам квартир в многоквартирном доме в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП, поскольку указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 21.04.2003г. №6-П разъяснил, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п.1,2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Согласно ч.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Ввиду отсутствия законного права собственности на спорные помещения и выбытия этого имущества из владения собственника помимо его воли, спорное имущество может быть истребовано собственником, независимо от того, является ли ответчик ООО «Вектор плюс» добросовестным приобретателем.

Требования истца о признании права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме подлежат удовлетворению на основании ч.1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Парфенова В.В. и Шлякова Д.М. удовлетворить.

Признать недействительным договор №<номер> от <дата>. участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между ООО «Раменская ипотечная компания» и ООО Вектор плюс», в отношении нежилых помещений: помещения, номер этажа: подвальный, номер объекта: <номер>, проектная (планируемая) площадь: 1248,10 кв.м., местоположение: <адрес>.

Истребовать у ООО «Вектор плюс» из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, общей площадью 1 248,10 кв.м:

-часть нежилого помещения №<номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадью 441,10 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера <дата>;

- нежилое помещение №<номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 472 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера <дата>;

- нежилое помещение №<номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 335 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера: <дата>.

Признать местами общего пользования следующие помещения:

-часть нежилого помещения № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 441,10 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера <дата>;

-нежилое помещение № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 472 кв.м., местоположение: <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера <дата>;

-нежилое помещение № <номер>, номер этажа: подвал <номер>, площадь: 335 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с КН <номер>, дата присвоения кадастрового номера: <дата>., пропорционально общей площади принадлежащей собственникам на праве собственности жилых и не жилых помещений.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда или обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления

Судья:

Мотивированное решение составлено 25.10.2018г.