Решение по делу № 2-578/2023 от 06.02.2023

Дело №2-578/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июня 2023 года                                                           г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Шевченко П.В.,

при секретаре судебного заседания Луханиной С.В.,

с участием истца Гореловой И.А.,

представителя истца по доверенности Калюжного Д.В.,

ответчика Жиделева В.В.,

представителя ответчика по доверенности Будник М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Горедовой И.А. к Жиделеву В.В. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Горелова И.А. обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к Жиделеву В.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 22.12.2022 года доли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки, впоследствии уточнив требования, согласно которым просила перевести на нее права и обязанности Жиделева В.В. как приобретателя 57/100 доли общей долевой собственности на указанный жилой дом.

Исковые требования мотивированы тем, что Горелова И.А. является собственником доли в общей долевой собственности в размере 43/100 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи от 22.12.2022 года, собственником доли в общей долевой собственности в размере 57/100 является Жиделев В.В.. 30 декабря 2022 года в 10 часов 28 минут из сообщения, полученного посредством месседжера WhatsApp с ранее ей неизвестного номера +№, поступило сообщение с требованием выдачи ключей от жилого дома, принадлежащего ей на праве общей долевой собственности с приложением выписки из ЕГРН, из которой ей стало известно, что Колиогло Е.А. также являющаяся собственником доли в указанном жилом доме, в нарушении преимущественного права ФИО1 И.А. на приобретение долей в указанном домовладении продала принадлежащую ей долю ответчику Жиделеву В.В., не являющемуся участником общей долевой собственности в жилом доме. Считает, что заключенный между Колиогло Е.А. и ответчиком Жиделевым В.В. договор купли-продажи от 22 декабря 2022 года является недействительным, поскольку заключен с нарушением закона, нарушает преимущественное право истца Гореловой И. А., являющейся участником долевой собственности, на покупку долей остальных участников долевой собственности. О намерении совершить сделку ей, как участнику долевой собственности сообщено не было. Она желает сама приобрести спорную долю на жилой дом и подтверждает готовность заключить договор купли-продажи доли за ту же цену и на тех же условиях.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Калюжный Д.В. уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что при совершении сделки нарушены требования ст.250 ГК РФ. Предложений на покупку дома не поступало. С 2001 года Горелова И.А. зарегистрирована в г.Краснодаре, там же проживает. Уведомления о продаже были направлены по адресу: <адрес> Если бы Горелова И.А. знала о продаже доли дома, то приобрела бы. Деньги на депозит Судебного департамента не положены, так как не знают сумму. С материалами дела ознакомлены. С договором купли-продажи ознакомлена. О продаже доли в доме не знала. Имеется предварительное одобрение ипотеки, на счет деньги не положены.

Истец Горелова И.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что владеет частью дома с июня 2022 года по договору дарения. Другая часть принадлежит Колиогло Е.А., она получила по наследству. С ней не общается. С ней общается ее мама. О том, что Колиогло Е.А. продает долю в доме, она ничего не знала. Если бы Колиогло Е.А. предложила ей, то она бы купила долю в доме, у нее имеются денежные средства. Она зарегистрирована в <адрес>, там же и проживает. По адресу нахождения спорного дома, она никогда не была зарегистрирована и не проживала. Покупатель Жиделев В.В. знал, где она проживала и у него имеется ее номер телефона и номер телефона ее мамы. Последние три года с мая по октябрь она живет в этом доме. Колиогло Е.А. никогда там не жила и не была. С Жиделевым знакома 5 лет. Она у него работала на базе отдыха. О покупке части жилого дома он ничего не говорил ей. Он сообщил об этом только после сделки. Деньги на депозит не зачислены. У нее есть деньги на ипотеку.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Будник М.А. исковые требования не признал и пояснил, что закон требует обязательного депозита денег на счет, сумма сделки истцу известна. Продавцом соблюдены требования о преимущественном праве покупки, истец уведомлена о продаже доли по адресу, который был известен продавцу. Уведомление было направлено в с.Ольгинка осенью 2022 года, заверено нотариусом. Уведомление было направлено нотариусом г.Сысерти Свердловской области Крушинских Е.С. 12.12.2022 года, а также нотариусом Рязанского нотариального округа Рязанской области Кобзевым А.О. 08.12.2022 года. Истец более 6 месяцев в год проживает в с.Ольгинка. Истец знала, что Колиогло продает долю, они торговались по цене. Жиделев В.В. приобрел долю за 2 300 000 рублей, деньги переданы, сделка состоялась.

Ответчик Жиделев В.В. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что продавец направлял уведомление истцу, а именно, Колиогло Е.А. направила уведомление 10.09.2022 года по адресу: <адрес>, имеется уведомление о вручении. ФИО14 отправил уведомление 20.09.2022 года. Он купил обе доли, рассчитался. ФИО14 живет в Свердловской области г.Сысерть. Имуществом не пользуется, так как у него нет ключей. Всего заплатил 2 300 000 рублей, это за две доли.

Третье лицо Колиогло Е.А. в судебное заседание не явилась, предоставила в суд возражение на исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что жилой дом и земельный участок получены ей в порядке наследованиям от ФИО9, его женой ФИО10 и бабушкой. После смерти отца, ФИО10 быстро сошлась с мужчиной из Ставропольского края и переехала к нему жить. Бабушка жила в г. Пензе. Все трое наследников не имели намерения проживать в указанном доме и приняли решение его продать в августе 2020 года, в связи с чем она подала объявление на Авито в сентябре 2020 года. Цену в 5 500 000 они согласовывали также все вместе. ФИО10 уверила ее, что заключала договоры с риелторами в целях продажи дома. Когда она обращалась к риелторам АН «Солнечный берег» с вопросами как идет продажа, они поясняли, что придя в дом им открывала дверь Горелова И.А. и говорила, что она хозяйка дома и дом не продается. Когда она обратилась с претензиями к ФИО10, она ей сказала, что в доме живет ее дочь, что она якобы присматривает за домом, и риелтор обманывает, и предложила поменять риелтора, но в 2021 году данная ситуация повторилась. Когда нашелся реальный покупатель из Челябинска, просмотр дома опять был сорван, и ФИО10 сказала ей, что дом не стоит 5,5 млн. рублей, а стоит намного дороже и выставила его за 10 000 000 рублей. Исходя из ее поведения у нее сложилось мнение, что она не хочет продавать дом, поскольку там проживает ее дочь – истец. Приехав в Туапсинский район по адресу нахождения дома, обнаружила, что ключ от замка дома не подходит. На стук в дверь ей открыла истец, представилась как Горелова И.А., сказала, что она дочь ФИО10. Истец сказала, что она хозяйка дома, живет в нем с 2021 года, ее не пустит. Тогда она предложила ей выкупить у нее часть дома, на что она ответила отказом, сказав, что у нее нет денег, и ее и так все устаивает. Соседи жаловались на ее поведение, говорили, что злоупотребляет спиртными напитками, водит мужчин, ведет себя шумно, скандалит. После данного инцидента она позвонила ФИО10 с требованием выселить свою дочь. Также сказала, что ФИО8 готов купить дом и если она не согласна его продавать, то предложила ей выкупить свою долю. ФИО10 сказала, что в доме живет ее дочь, что денег у нее и у истца на выкуп доли нет. От продажи на условиях ответчика она отказалась. После данного разговора ФИО10 сказала, чтобы она обращалась к истцу. Она приняла решение продать долю в праве собственности ответчику. При этом ей был соблюден установленный законом порядок продажи доли. Истец, предыдущий собственник - мать ФИО10 знали о ее намерении продать долю. Истец вводит суд в заблуждение, злоупотребляет правом обращаясь в суд с данным исковым заявлением, права истца не нарушены. Ей был соблюден установленный порядок, нотариусом было направлено уведомление с указанием на то, что истец имеет право покупки таковой в течение месяца с даты получения уведомления, в уведомлении была указана предложенная сумма продажи долей. На момент заключения договора купли-продажи между ней и ответчиком, она являлась собственником долей в объектах недвижимости, истец преимущественным правом покупки не воспользовался, кроме того, она вправе была распоряжаться по своему усмотрению своим имуществом, сделка сторонами была исполнена, изменения сведений о новом владельце квартиры внесены в ЕГРН и в соответствии с требованиями закона, оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется. Истцом не представлено доказательств наличия у него денежных средств, на депозит суда денежные средства не внесены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Судом установлено, что истцу Гореловой И.А. на праве общей долевой собственности принадлежит 43/100 доли в жилом доме с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 21.12.2022 год №№.

Также согласно данной выписке из ЕГРН собственниками указанного жилого дома являлись ФИО14, которому принадлежали 14/100 доли, Колиогло Е.А. – 43/100 доли.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (ч. 1 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 22.12.2022 года Колиогло Е.А., действующая от себя и от имени ФИО14, продала Жиделеву В.В., принадлежащие им 57/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 541 кв.м. с кадастровым номером № и 57/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое здание (жилой дом) с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Из указанного договора следует, что 43/100 доли в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом принадлежат на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию Колиогло Е.А.; 14/100 долей в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом принадлежат на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию     ФИО14.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи Жиделев В.В. покупает у Колиогло Е.А., ФИО14 указанную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и долю в праве на жилой дом за 2 300 000 рублей. Расчет между сторонами произведен.

Судом установлено, что во исполнение требований ст.250 ГК РФ, Колиогло Е.А. и ФИО14 направили Гореловой И.А. по адресу: <адрес> нотариальные заявления от 08.09.2022 года и 20.09.2022 года, соответственно, о том, что они извещают ее о продаже их долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество с возможностью приобретения Гореловой И.А. этих долей за собственные средства с использованием кредитных средств, возможностью оплаты как наличным, так и безналичным способом.

Нотариусом г.Сысерти и Сысертского района Свердловской области Крушинских Е.С. выдано свидетельство от 12.12.2022 года ФИО14 о том, что по просьбе ФИО14 направлены заказным письмом Почтой России Гореловой И.А. по адресу: <адрес>, заявление ФИО14 и сопроводительное письмо нотариуса о направлении заявления. Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № письмо прибыло в место вручения 27.09.2022 года, 27.10.2022 года произведен возврат письма отправителю из-за истечения срока хранения.

Также нотариусом Рязанского нотариального округа Рязанской области ФИО8 выдано свидетельство от 08.12.2022 года Колиогло Е.А. о том, что по просьбе Колиогло Е.А. направлены по почте заказным письмом с обратным уведомлением о вручении Гореловой И.А. по адресу: <адрес> заявления Колиогло Е.А.. По причине истечения сроков хранения заказного письма с уведомлением о вручении, передать документ невозможно.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам является одним из предусмотренных законом нотариальных действий.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам.

Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном статьей 103.8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Направление заявления (извещения) о продаже доли посредством совершения нотариального действия является предусмотренным законом способом направления извещений и свидетельствует о соблюдении продавцами требований пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

Суд полагает, что обстоятельства направления в адрес истца уведомления от имени продавцов нашли свое подтверждение, а ответственность за неполучение корреспонденции несет ее получатель, при этом суд учитывает пояснения истца Гореловой И.А., которая в судебном заседании пояснила, что последние три года с мая по октябрь проживает по адресу: <адрес>, таким образом, проживая длительное время по указанному адресу, Горелова И.А. обязана была проявить должную внимательность и предусмотрительность при получении почтовой корреспонденции. Кроме того, продавцам не могло и не должно было быть известно место регистрации истца, по которому ей могло быть направлено уведомление о намерении произвести отчуждение долей, в связи с чем уведомление направлялось по адресу нахождения спорного имущества, в котором проживала истец.

Суд также принимает во внимание, что исходя из положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающих на собственника имущества бремя содержания такого имущества, на собственника такого имущества также возлагается обязанность по получению почтовой и иной корреспонденции, направляемой по месту нахождения имущества, учитывая, что у других участников гражданского оборота могут отсутствовать данные о фактическом месте жительства собственника, так как такие сведения являются персональными данными собственника.

Исходя из анализа статьи 250 ГК РФ, достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

В данном случае, представленными в материалы дела доказательствами факт направления продавцами истцу уведомления о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на жилой дом подтвержден. Поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество не выразил, продавцы обоснованно полагали, что истец отказалась от преимущественного права покупки спорной доли.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Судом установлено, что, несмотря на продолжительное рассмотрение настоящего гражданского дела с февраля 2023 года, истцом не внесены денежные средства на депозит Управления Судебного департамента Краснодарского края в размере 2 300 000 рублей, представленное истцом в материалы дела уведомление о предварительном одобрении ипотеки не свидетельствует о том, что истец располагает данной денежной суммой и выразил надлежащим образом готовность приобретения доли в спорном имуществе.

Требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, совершенному с нарушением преимущественного права приобретения, подлежит удовлетворению, только если лицо, чье право нарушено, докажет наличие у него реальной возможности исполнить обязанности покупателя, при этом истцом не представлены объективных доказательств, свидетельствующих о нарушении продавцами преимущественного права покупки доли спорного жилого дома и возможности приобретения доли в праве общей собственности по цене, за которую она была продана Жиделеву В.В., в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

В силу статьи 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Горедовой И.А. (паспорт гражданина РФ серии №) к Жиделеву В.В. (паспорт гражданина РФ серии №) отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2023 года.

Председательствующий

Судья                                                                                       Шевченко П.В.