Решение по делу № 2-1530/2019 от 11.02.2019

Мотивированное решение изготовлено 26.04.2019

66RS0№ ******-37

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2019 года Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Хрущевой О.В., при секретаре Мироненко Е.П., с участием истца Котина А.Э., представителя ответчика Тетёркиной Ю.В., представителей третьих лиц Шаматоновой А.В., Купреенкова Р.В.,

рассмотрев в закрытом судебном заседании гражданское дело по иску Котина Антона Эдуардовича к Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании договоров аренды земельных участков недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок,

                    установил:

Истец обратился в суд к ответчику с вышеупомянутым иском. В обоснование указал, что между ним и Министерством по управлению государственными имуществом <адрес> (далее МУГИСО) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** земельного участка площадью 781 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** между ним и МУГИСО был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-646 земельного участка площадью 1205 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

На указанных земельных участках им были построены индивидуальные жилые дома. Единственный подъезд к земельным участка проходил через территорию ЖСК «Ключевской» После строительства им жилых домов, указанный подъезд был ликвидирован силами ЖСК «Ключевской». <адрес>а сделало невозможным эксплуатацию выстроенных домов и пользование земельными участками. В связи с невозможностью эксплуатации дома были демонтированы. После демонтажа домов Администрация <адрес> обратилась в суд с иском о признании построенных зданий объектами незавершенного строительства. Апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ ранее построенные жилые дома признаны объектами незавершенного строительства, так как они не были подключены к централизованным инженерным сетям, в том числе, сетям водоснабжения и водоотведения.

ДД.ММ.ГГГГ с целью осуществления строительства новых индивидуальных жилых домов он обратился в МУП «Водоканал» за получением технических условий для подключения планируемых зданий к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. Из ответа МУП «Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно об отсутствии технической возможности подключения планируемых зданий к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения в связи с отсутствием сетей на балансе МУП «Водоканал» в данном районе.

В связи с невозможностью осуществления строительства индивидуальных жилых домов, отвечающих требованиям нормативной документации и отсутствием беспрепятственного доступа к земельным участкам, по его инициативе договоры аренды земельных участков были расторгнуты.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ МУП «Водоканал» подтвердил, что технические условия на подключение объектов земельных участков, расположенных по адресу <адрес> и 28 МУГИСО не предоставлялись.

В силу п.п. 3,8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, если в отношении него отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом МУГИСО были предоставлены земельные участки, которые невозможно подключить к централизованным инженерным сетям, а следовательно отсутствовала возможность строительства жилых объектов.

Полагает, что МУГИСО, владея полной информацией о земельных участках, заключило с ним договоры аренды земельных участков, которые невозможно подключить к централизованным инженерным сетям и к которым отсутствовал доступ, что делало невозможным осуществление строительства на них жилых домов, отвечающих требованиям нормативно-правовых актов. Тем самым Министерство ввело его в заблуждение и обман при заключении договоров аренды земельных участков.

Учитывая изложенное, просил на основании ст. 178, п.2 ст. 179 ГК РФ признать договоры аренды земельных участков №Т-645 от ДД.ММ.ГГГГ и №Т-646 от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика стоимость уплаченных арендных платежей в размере 761 984 руб.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что об аукционе о проведении торгов на право аренды земельных- участков он узнал с сайта Фонда имущества <адрес>. В извещении отсутствовала информация о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Заключая договоры аренды, он не располагал информацией о невозможности подключения индивидуальных жилых домов, планируемых на участке, к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. При заключении договоров аренды земельных участков подъезд к ним действительно был обеспечен с <адрес> впоследствии проезд был ликвидирован неправомерными действиями ЖСК «Ключевской» путем самовольного занятия территории <адрес>, что срок обращения в суд им не пропущен, поскольку об отсутствии технической возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения он узнал только ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика МУГИСО – Тетёркина Ю.В. в судебном заседании просила в иске отказать. Пояснила, что в извещении о проведении аукциона имеется информация о наличии технических условий подключений объекта капитального строительства к инженерным сетям. Указано, что у МУП «Водоканал» отсутствует техническая возможность подключения. Таким образом, истцу было достоверно известно об этом. Подъезд к земельному участку при его формировании имелся, земельный участок был поставлен на кадастровый учет. То обстоятельство, что в результате неправомерных действий третьих лиц подъезд к земельным участка истца перегорожен, основанием для признания договоров аренды недействительными не является. Кроме того, заявила о пропуске истцом срока давности обращения в суд.

Представитель третьего лица Администрации <адрес> в судебном заседании просила в иске отказать. Указала, что Земельный кодекс РФ устанавливает невозможность проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в случае отсутствия сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а не в случае отсутствия самих технических условий такого подключения. Сведения о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения содержались в извещении о проведении аукциона, которое было размере на информационных сайтах. Земельные участки на момент проведения аукциона были поставлены на государственный кадастровый учет, что свидетельствует об организации проезда к земельному участку в силу пп.26 п.1 ст. 26 ФЗ №218-ФЗ. Доводы истца о том, что МУГИСО ввело его в заблуждение или обман, несостоятельны.

Представитель Фонда имущества <адрес> просил иске отказать. Указал, что извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также в местном печатном издании «Вечерний Екатеринбург» и на сайте Фонда. В извещении указана вся основная информация о предмет е аукциона, в том числе о технических условиях подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Указанная информация находится в открытом доступе, с ней можно ознакомиться в любое время. Истец после подачи заявки на участие в торгах был ознакомлен с условиями торгов, техническими условиями и другой документацией по земельным участкам, что подтверждается его подписями в актах ознакомления.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктами 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что право на заключение оспариваемых в рамках настоящего дела договоров аренды истцом приобретено по результатам аукциона.

Так, ГКУ «Фонд имущества <адрес>» на основании приказов МУГИСО № ****** и № ****** от ДД.ММ.ГГГГ проведены аукционы на право заключение договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0609902:31 местоположение <адрес> и с кадастровым номером 66:41:0609902:32 местоположение <адрес>.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** между Министерством по управлению государственными имуществом <адрес> (далее МУГИСО) и Котиным А.Э. заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** земельного участка площадью 781 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** между МУГИСО и Котиным А.Э. был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-646 земельного участка площадью 1205 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

При подготовке заявки на участие в конкурсе истец имел возможность ознакомиться с информацией о предмете аукционов, изложенной в извещении об его проведении, размещенном на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также в местном печатном издании «Вечерний Екатеринбург».

В пунктах 3.1.5 и 3.2.5 извещения о проведении аукционов ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельных участков с кадастровыми номерами № ****** и № ****** указаны сведения о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе информация МУП «Водоканал» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии в настоящее время технической возможности подключения.

Кроме того, Котин А.Э. ДД.ММ.ГГГГ подписал акты ознакомления с условиями торгов, техническими условиями и другой документацией по земельным участкам с кадастровыми номерами 66:41:0609902:32 и 66:41:0609902:31.

В заявке истца на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ истец указал, что он изучил извещение о проведении аукциона, ознакомился с условиями аукциона, техническими условиями (при наличии).

Учитывая изложенное, доводы истца об отсутствии у него информации об отсутствии технической возможности подключения земельных участков к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения, суд находит несостоятельными.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что у истца была возможность до заключения сделки получить все необходимые сведения о состоянии и характеристиках земельного участка, в том числе о наличии технических условий подключения к инженерным сетям водоотведения.

Истец при заключении договора аренды был осведомлен об отсутствии в настоящее время технической возможности подключения к сетям МУП «Водоканала».

При этом суд отмечает следующее.

Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 83.

Согласно пункту 9 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 83, организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана в течение 14 рабочих дней с даты получения запроса определить и предоставить технические условия или информацию о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, либо предоставить мотивированный отказ в выдаче указанных условий при отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, в случае отсутствия возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, предоставляет мотивированный отказ в выдаче таких условий.

При этом данное обстоятельство не является препятствием для проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Положение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в части требований об указании в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не обозначает необходимости наличия таких условий для подключения, но является требованием о предоставлении исчерпывающих сведений о возможности застройки участка.

Таким образом, заключение о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения является соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также суд находит несостоятельными доводы истца о том, что к арендованным им земельным участкам отсутствует проезд.

Как установлено в судебном заседании, арендованные Котиным А.Э. земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет.

В соответствии с частью 6 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в межевом плане должны быть указаны сведения о доступе к образуемому или изменяемому участку. Согласно пункту 26 части 1 статьи 26 указанного Федерального закона отсутствие доступа является основанием для приостановления и отказа в кадастровом учете земельного участка.

Приведенные нормы указывают на необходимость обеспечения для каждого участка возможности функционирования в соответствии с теми целями, для которых он образован, в том числе, через обеспечение соответствующего доступа для прохода и проезда от участков общего пользования.

Таим образом, сам факт постановки земельных участков, арендованных истцом, на государственный кадастровый учет, свидетельствует о наличии доступа к ним. При этом суд отмечает, что сам истец в судебном заседании не оспаривал наличие доступа к земельным участкам после заключения договоров аренды.

То обстоятельство, что доступ к земельным участкам прекращен неправомерными действиями третьих, основанием для признания договоров аренды недействительными не является.

    При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания договоров аренды земельных участков недействительными.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока обращения в суд.

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку из представленных документов следует, что истец изначально при заключении договора аренды в сентябре 2015 года знал об отсутствии у ЕМУП «Водоканал» возможности подключения земельных участков к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (ст. 199 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Котина Антона Эдуардовича к Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** и от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий                                                               О.В. Хрущева