Решение по делу № 33-3289/2023 от 11.04.2023

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33-3289/2023

УИД 36RS0003-01-2022-002549-25

Дело № 2- 4202/2022

Строка 2.211

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27.04.2023 г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Трунова И.А.,

судей Кузьминой И.А., Низова И.В.,

при секретаре Тарасове А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А. гражданское дело № Левобережного районного суда г. Воронежа по иску Колесникова А.П. к обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Премьера» на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

Колесников А.П. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» (далее - ООО «Премьера»), о расторжении договора купли - продажи и взыскании денежных средств, указывая, что на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ООО «Премьера» следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 282,2 кв.м, этаж №, цокольный, адрес объекта: <адрес>; нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 71 кв.м, этаж цокольный, адрес объекта: <адрес>

Общая стоимость объектов согласно договору купли-продажи составила <данные изъяты> руб. Оплата произведена полностью до подписания договора.

Согласно условиям договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. была уплачена безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. внесена в кассу организации наличным расчетом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком. Передача помещений осуществлена в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), путем оформления передачи соответствующим положением и договором купли-продажи без составления отдельного передаточного акта.

В день полного расчета и подписания документов по сделке истец и ответчик обратились в филиал автономного учреждения Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в Советском районе с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Однако в последующем ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были поданы заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов.

В связи с поступлением указанного заявления государственный регистратор Шульженко О.В. приостановила регистрацию права собственности па основании п. 41 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

До настоящего времени документы находятся на рассмотрении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

В последующем истец обращался в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ответчику о понуждении к государственной регистрации Договора купли - продажи, однако в удовлетворении данного требования было отказано.

Причиной отказа стало то, что спорные объекты недвижимости ранее были проданы Каричеву К.В., которому помещения переданы в натуре и который осуществляет права собственника объектов недвижимости.

В п. 61 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Решением суда было установлено, что объект был продан одновременно нескольким покупателям по разным договорам купли-продажи.

При этом истец был лишен возможности владеть объектом недвижимости, поскольку ответчиком после подачи документов на регистрацию права были сменены замки на объектах. В свою очередь Каричеву К.В. объект был передан в натуре, следствием чего стал отказ в удовлетворении иска.

Поскольку ответчик не передал истцу объекты недвижимости, а право владения уже принадлежит третьему лицу на законных основаниях, вследствие чего истец не может истребовать его из владения ответчика, истец вынужден обращаться с иском о расторжении договора купли - продажи, взыскании денежных средств, переданных в уплату стоимости объектов недвижимости и штрафных санкций.

При этом на момент подачи иска ответчиком истцу уже возвращена часть полученных в уплату стоимости денежных средств в размере 4 300 000 руб., что подтверждается соответствующими квитанциями о банковских переводах.

При этом часть суммы в размере <данные изъяты> руб. не возвращена до настоящего времени.

Кроме того, в разделе 12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что в случае недостоверности заверений, сделанных сторонами в разделах 5, 9, 10 или 11 договора, сторона, предоставившая не достоверные заверения, обязана выплатить пострадавшей стороне неустойку в размере <данные изъяты> руб.

Стороны договорились, что заверения, сделанные в указанных разделах, являются достоверными и имеют для сторон существенное значение.

В разделе 11 договора содержится, в том числе, что каждая из сторон гарантирует, что подписание настоящего договора не будет нарушать какой-либо нормативно-правовой акт.

Ответчик поставил истца в известность о наличии обременения объектов (ипотеки в пользу ПЛО Банк «ВТБ») на момент заключения договора купли-продажи в разделе 5 договора купли-продажи. Между тем он скрыл от истца факт заключения к тому времени предварительного договора купли - продажи объектов с Каричевым К.В.

Следовательно, ко времени заключения договора купли - продажи, ответчик уже был связан обязательством по передаче объектов третьему лицу, не было получено согласие истца о покупке объектов при таких обстоятельствах.

Поскольку ответчиком сделано недостоверное заверение, имеющее существенное значение, помимо возврата части стоимости объектов по договору купли - продажи в размер <данные изъяты> руб., с него подлежит взысканию неустойка согласно п. 12 указанного договора в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Колесниковым А.П. и ООО «Премьера» в связи с существенным нарушением продавцом условий договора; взыскать с ООО «Премьера» в его пользу <данные изъяты> руб. в качестве возврата уплаченных по договору купли - продажи денежных средств; <данные изъяты> руб. в качестве неустойки по договору купли - продажи.

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа отДД.ММ.ГГГГ постановлено иск Колесникова А.П. к ООО «Премьера» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Колесниковым А.П. и ООО «Премьера».

Взыскать с ООО «Премьера» в пользу Колесникова А.П. <данные изъяты> руб. в качестве уплаченных по договору купли - продажи денежных средств и <данные изъяты> руб. в качестве неустойки по договору купли - продажи, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Премьера» по доверенности Шевченко А.И. просит решение районного суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 91 - 93).

Представитель ООО «Премьера» по доверенности Шевченко А.И. в суде апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить по изложенным в ней доводам.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.

С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений изложенной в постановлении пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создано или приобретена будущем», следует, что соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, предметом договора купли-продажи, может быть как товар имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом, не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущий вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договоров купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статья 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или созданному передано другому лицу, либо права собственность продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Колесниковым А.П. и ответчиком ООО «Премьера» был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, по условиям которого, продавец ООО «Премьера» обязалось передать в собственность покупателя Колесникова А.П. следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 282,2 кв.м, этаж №, цокольный, адрес объекта: <адрес>; нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 71 кв.м, этаж цокольный, адрес объекта: <адрес>; общей стоимостью объектов <данные изъяты> руб.

Согласно условиям договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. была уплачена безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. внесена в кассу организации наличным расчетом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком. Таким образом, оплата по договору была произведена истцом полностью.

В день полного расчета и подписания документов по сделке стороны обратились в филиал автономного учреждения Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Однако в последующем ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов.

В связи с поступлением указанного заявления была приостановлена регистрация права собственности.

До настоящего времени документы находятся на рассмотрении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

В последующем истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ответчику о понуждении к государственной регистрации договора купли - продажи, однако на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 1 л.д. 19 - 23).

Из данного решения установлено, что спорные объекты недвижимости ранее были проданы Каричеву К.В., которому помещения переданы в натуре и который осуществляет права собственника объектов недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что оплата объектов недвижимости была произведена покупателем в полном объеме, при этом объекты недвижимости не были переданы покупателю, право собственности на эти объекты недвижимости у покупателя не возникло.

Таким образом, продавец не исполнил обязанностей, предусмотренных договором в полном объеме, а именно продавец не передал недвижимость в собственность покупателя.

Доказательства обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Поскольку допущенное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, то соответственно порождает у истца право требовать расторжения договора купли - продажи.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и взыскании с ответчика в пользу истца, уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> руб. и неустойки.

Приведенные заявителем доводы апелляционной жалобы об отсутствии фактической задолженности ответчика перед истцом, судебной коллегией отклоняются, поскольку повторяют правовую позицию ответчика ООО «Премьера» по делу, являлись предметом рассмотрения районного суда, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают нарушений норм права, повлиявших на исход дела, и не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы автора апелляционной жалобы опровергаются материалами дела, которые в совокупности подтверждают полную оплату по договору, а именно: платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 26), из которого следует, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были перечислены Колесниковым А.П. (истцом) по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ юридическому лицу ООО «Премьера» (ответчику); кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 27), на сумму <данные изъяты> коп., из которых следует, что денежные средства были приняты от истца Колесникова А.П. в кассу ответчика ООО «Премьера» в качестве оплаты за помещение по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении истцом своими правами судебной коллегией отклоняется, поскольку данный довод объективно не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и в целом носит характер субъективной оценки ответчика.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора и взыскании с ответчика в пользу истца, уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> руб.

Вместе с тем, ответчик в своей апелляционной жалобе заявил о неприменении судом первой инстанции правилстатьи 333 ГК РФ.

Оценивая обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что данный довод апелляционной жалобы заслуживает внимания по следующим основаниям.

В соответствии с п. 12 договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в случае недостоверности указанных заверений сторона предоставившая недостоверные заверения обязана выплатить пострадавшей стороне неустойку в размере <данные изъяты> руб.

В силу статьи 333 ГК РФ снижение заявленной взыскателем неустойки является правом суда, а не безусловной обязанностью, последний должен лишь обеспечить баланс интересов сторон при определении размера, подлежащей взысканию неустойки.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Исходя из материалов дела, согласно заявлению об отмене заочного решения представитель ООО «Премьера» по доверенности Сурина А.В. указывает на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, отмечает, что размер взысканной неустойки значительно превышает существующую сумму основного долга (т. 4 л.д. 20 - 22).

Вместе с тем, суд первой инстанции при рассмотрении дела не разрешил вопрос о применении правилстатьи 333 ГК РФ, тем самым не обеспечил баланс интересов сторон при определении размера, подлежащей взысканию неустойки.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Исходя из обстоятельств по настоящему делу, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», судебная коллегия учитывает, что на момент подачи иска ответчиком истцу возвращена часть денежных средств в размере <данные изъяты> руб., и полагает, что взысканная неустойка в размере <данные изъяты> руб., явно несоразмерна нарушениям обязательств ответчиком за несвоевременную выплату денежных средств в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем, подлежит уменьшению до <данные изъяты> руб.

В связи с этим, решение суда в части взыскания размера неустойки подлежит изменению.

В связи с изменением размера неустойки, на основании ст. 98 ГПК РФ, подлежит изменению и размер взысканной госпошлины до <данные изъяты> руб., в связи с чем, общую сумму следует определить в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Левобережного районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ в части взыскания неустойки, госпошлины изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Премьера» в пользу Колесникова А.П. <данные изъяты> руб. в качестве неустойки по договору купли - продажи, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., общую сумму ко взысканию определить в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премьера» без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

Судьи коллегии: