Решение по делу № 33-9459/2022 от 27.05.2022

Дело № 33-9459/2022, 2-41/2022

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н. судей Орловой А.И., Зайцевой В.А. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 22 июня 2022 года гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Трусову Михаилу Сергеевичу, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Администрации г. Екатеринбурга на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя истца Шалыгиной А.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Трусова М.С. - Хониной Е.В., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Трусову М.С., МУГИСО о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что Трусов М.С. на основании договора аренды земельного участка № Т – 364/0940 от 02 октября 2020 года, заключенного с МУГИСО, являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора аренды установлен с 16 сентября 2020 года по 15 сентября 2040 года. 11 января 2021 года Трусов М.С. зарегистрировал право собственности на жилой дом площадью 44,6 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенный на указанном земельном участке. 17 марта 2021 года между Трусовым М.С. и МУГИСО заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 169 от 02 октября 2020 года и на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка от 17 марта 2021 года № Т-51/0270 со сроком действия по 02 февраля 2070 года. Однако по результатам проверки установлено, что принадлежащий Трусову М.С. жилой дом не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам, не выполнен комплекс строительных работ, обеспечивающих надежность конструкции, не выполнена гидроизоляция конструкций фундамента, входная группа, не осуществлен монтаж внутренних дверных блоков, электросчётчика, в связи с чем договор аренды земельного участка № Т-51/0270 от 17 марта 2021 года является ничтожной сделкой в соответствии с положениями статей 10, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате неправомерных действий Трусова М.С. Администрация г. Екатеринбурга недополучила арендные платежи, которые подлежали уплате в большем размере, чем по договору аренды от 17 марта 2021 года. Так, размер недоплаченных арендных платежей составил 1610683 рубля 18 копеек. Просили признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Трусова М.С. на жилой дом площадью 44,6 кв.м., кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <адрес>, признать недействительным заключенный между МУГИСО и Трусовым М.С. договор от 17 марта 2021 года № Т-51/0270 аренды земельного участка площадью 1331 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство. Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка от 17 марта 2021 года № Т-51/0270 в виде возвращения сторон в отношения из договора аренды земельного участка от 02 октября 2020 года № Т-364/0940, заключенного между МУГИСО и Трусовым М.С., признав соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02 октября 2020 года № Т-364/0940, заключенное между МУГИСО и Трусовым М.С. 17 марта 2021 года недействительным.

В судебном заседании представитель Администрации г. Екатеринбурга Турыгина Н.В. требования и доводы искового заявления поддержала.

Трусов М.С. в судебное заседание не явился, его представитель Хонина Е.В. исковые требования не признала, указала на то, что принадлежащий Трусову М.С. жилой дом, является объектом капитального строительства, возведен в соответствии с проектной документацией. Жилой дом подключен к электричеству, водоснабжение дома осуществляется посредством скважины, имеется выгребная яма. Гидроизоляция выполнена 09 декабря 2020 года, однако в связи с недостатками работ, производились мероприятия по их устранению.

Представитель МУГИСО Тетеркина Ю.В. в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя МУГИСО, оставила разрешение заявленных исковых требований на усмотрение суда, указала на отсутствие у МУГИСО оснований для отказа Трусову М.С. в заключении договора аренды земельного участка.

Представитель третьего лица АО «Екатеринбургская электросетевая компания» Кухлевская О.А. в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя АО «Екатеринбургская электросетевая компания», указала на то, что Трусов М.С. обратился в АО «Екатеринбургская электросетевая компания» с заявлениями на технологическое присоединение земельных участков <№> однако присоединение осуществлено только в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, в отношении остальных земельных участков из-за отсутствия электрического присоединения от сетей АО «Екатеринбургская электросетевая компания» договоры находятся на стадии исполнения.

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области Арутюнан Н.Х. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по СО в судебное заседание не явился.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14 марта 2022 года исковые требования Администрации г. Екатеринбурга оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Администрация г. Екатеринбурга просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд дал ненадлежащую оценку заключению эксперта № 08-21-3689, согласно которому расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес> объект не соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам; у Трусова М.С. отсутствовали основания для регистрации права собственности на жилой дом в упрощенном порядке; на момент регистрации права собственности на дом 11 января 2021 года процедура технологического присоединения к электрической сети не была завершена; суд неправомерно не принял во внимание акт осмотра от 19 мая 2021 года.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель МУГИСО, третьи лица не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Администрации г. Екатеринбурга назначено на 22 июня 2022 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 02 июня 2022 года (л.д. 235 Т. 5). Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости, предоставление земельных участков по данному основанию осуществляется только для целей эксплуатации уже существующих объектов недвижимости.

При этом предоставление в аренду в установленном законом порядке земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

Установив, что возведенный Трусовым М.С. на земельном участке с кадастровым номером <№> объект недвижимости на дату регистрации права собственности являлся оконченным строительством, строение относилось к жилым домам, обладало характеристиками жилого дома, имело подключение к основным инженерным коммуникациям, что в настоящее время постройка удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым домам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что цель передачи в аренду земельного участка для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома достигнута, и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности Трусова М.С. на жилой дом площадью 44,6 кв.м., кадастровый номер <№> и признании недействительным заключенного между МУГИСО и Трусовым М.С. договора от 17 марта 2021 года № Т-51/0270 аренды земельного участка с кадастровым номером <№>.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект не соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, что согласно заключению эксперта <№> не соблюдены требования пунктов 12,13 Положения о признании помещения жилым, не могут быть признаны состоятельными.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункты 1, 2).

В соответствии с пунктами 12, 13 Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Истец в жалобе, в том числе с учетом выводов судебной экспертизы, указывает на то, что подключение сетей электроснабжения и холодного водоснабжения не являются автономными для данного объекта, поскольку распределены на объекты на трех земельных участках.

Как установлено судом и не оспорено сторонами, Трусов М.С., являясь арендатором трех рядом расположенных земельных участков, возвел на них три одинаковых строения площадью около 40 кв.м. Энергоснабжение строений, расположенных на участках <№> осуществлялось от точки присоединения энергопринимающих устройств, расположенных в строении на участке <№>. Водоснабжение строений, расположенных на участках <№>, осуществлялось от скважины, расположенной на участке <№>.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что непосредственно объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>, имел подключение к основным инженерным системам, обеспечен сетями электроснабжения и водоснабжением от скважины. При этом выделенной мощности достаточно для отопления спорного дома, освещения, нагрева воды электробойлером, подключения бытовых приборов, для работы скважинного насоса и других электроприборов и оборудования, необходимого для обслуживания земельного участка <№>, на что указал, в частности, эксперт в заключении судебной строительно-технической экспертизы (т. 4 л.д. 220-241), данные выводы ничем не опровергнуты.

Доводы жалобы о том, что распределение мощностей инженерных систем на три объекта приведет к превышению максимальной нагрузки, не могут быть приняты во внимание. Непосредственно сетями обеспечен только объект на участке <№>, в связи с чем суд верно учитывал расчет мощностей, необходимых только для обслуживания спорного объекта. Кроме того, аналогичные иски администрации г. Екатеринбурга в отношении объектов, расположенных на земельных участках <№> были судом удовлетворены, в настоящее время решения суда вступили в законную силу, в связи с чем на момент заключения новых договоров аренды завершенным строительством жилым домом признан только спорный объект. При этом ответчиком в суд апелляционной инстанции представлены доказательства, подтверждающие, что объекты на земельных участках <№> в настоящее время самостоятельно подключены к инженерным сетям (т. 6). Таким образом, инженерные системы объекта на земельном участке <№> теперь предназначены исключительно для обслуживания жилого дома на данном земельном участке.

Доводы жалобы о том, что на момент регистрации права собственности на дом 11 января 2021 года процедура технологического присоединения к электрической сети не была завершена, не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно акту об осуществлении технологического присоединения данная процедура завершена 19 января 2021 года (л.д. 209-212 т. 4), то есть на момент заключения нового договора аренды земельного участка 17 марта 2021 года жилой дом к сетям был подключен.

Доводы жалобы о незавершенности строительных работ, что отражено в акте осмотра от 19 мая 2021 года, не могут быть признаны состоятельными, как указал в заключении эксперт, недоделки, в том числе отсутствие гидроизоляции и крыльца не влияют на возможность признания дома оконченным строительством в виду нецелесообразности их выполнения в зимний период (т. 4 л.д. 220-241).

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

В.А. Зайцева