Решение по делу № 2-1263/2018 от 08.12.2017

Дело №2-1263/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2018 года      г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Пляцок И.В.,

при секретаре судебного заседания А.В. Ларёвой,

с участием истцов Дубовой Татьяны Викторовны, Вертопраховой Ларисы Семеновны, их представителя Карпушкина Евгения Анатольевича, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Бейс» Сайганова Андрея Олеговича, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» Фахрисламова Константина Валерьевича, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица администрации города Хабаровска Гончаровой Юлии Игоревны, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дубовой Татьяны Викторовны, Вертопраховой Ларисы Семеновны к обществу с ограниченной ответственностью «Бейс», обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделок (третье лицо администрация города Хабаровска),

УСТАНОВИЛ:

Дубова Т.В., Вертопрахова Л.С. обратились в суд к ООО «Сатурн» с иском о применении недействительности ничтожной сделки – договора аренды № и аннулировании записи в Росреестре о его регистрации. В обоснование требований указано, что в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сатурн» предоставлен земельный участок общей площадью 5449,84 кв.м., кадастровый №, расположенный во дворе домов №,<адрес>. Указанную сделку считают ничтожной ввиду следующих обстоятельств. Договор № является производным от договора переуступки прав и обязанностей, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бейс» и ООО «Сатурн». Первоначальному арендатору ООО «Бейс» спорный земельный участок был предоставлен на основании распоряжения Правительства Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ года № без проведения торгов, также было внесено изменение в разрешённое использование данного земельного участка с проектирования на строительство административного здания, а впоследствии - на строительство культурно-бытового центра. Истцы являются собственниками квартир в домах №№,<адрес> и сделкой нарушаются их имущественные права на долю в спорном земельном участке, на благоприятную среду обитания.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 07.02.2018 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечены ООО «Бейс», министерство имущественных отношений Хабаровского края.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 27.04.2018 г. произведена замена ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края на надлежащего ответчика министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 27.04.2018 г. в качестве третьего лица к участию в деле привлечена администрация г. Хабаровска.

В судебное заседание не явился представитель ответчика Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении дела не заявлял.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края.

В процессе рассмотрения дела истцы, их представитель требования уточнили и дополнили. Указали, что на основании распоряжения Правительства Хабаровского края №-рп «Об изменении условий предоставления ООО «Бейс» земельного участка по <адрес> – <адрес> для строительства административного здания», министерством имущественных отношений Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Бейс» был заключен договор аренды № земельного участка площадью 5449,84 кв.м. для строительства административного здания сроком до ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды был заключен без проведения торгов, что является нарушением ст.ст.30,38 ЗК РФ и влечет за собой ничтожность сделки как не соответствующей требованиям закона. В дальнейшем между ООО «Бейс» и ООО «Сатурн» был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ.» (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ), который также является ничтожным, поскольку ООО «Бейс» не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (п.4.4.10 договора), что является нарушением п.5 ст.22 ЗК РФ. Данными недействительными сделками затрагиваются права истцов, поскольку на основании недействительных договоров ООО «Сатурн» получило разрешение на строительство на указанном земельном участке, в связи с чем жильцы домов не могут использовать придомовую территорию по назначению. О наличии оспариваемых сделок истцу Вертопраховой Л.С. стало известно ДД.ММ.ГГГГ из ответа Прокуратуры Хабаровского края, Дубовой Т.В. стало известно ДД.ММ.ГГГГ на собрании собственников МКД, в связи с чем истцами срок давности пропущен не был. Просят признать недействительными (ничтожными) договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Бейс» и министерством имущественных отношений Хабаровского края и договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) заключенный между ООО «Бейс» и ООО «Сатурн», применить последствия недействительности сделок, признав отсутствующим ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде права аренды в пользу ООО «Сатурн» на земельный участок с кадастровым номером №, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ под номером №.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Бейс» Сайганов А.О. с заявленными требованиями не согласился, указал, что истцы пропустили срок на обжалование указанного ими договора аренды. Истцами выбран ненадлежащий способ защиты права. Исходя из обстоятельств дела нарушение своих прав истцы усматривают в разрешении строительства на земельном участке объекта недвижимого имущества. Между тем, земельный участок в обороте не ограничен, законодательного запрета на строительство на нем недвижимого имущества не установлено, у истцов отсутствуют какие-либо вещные права на земельный участок, договор аренды и договор передачи прав находятся в законодательном регулировании и ему соответствуют, нареканий к договору аренды быть не должно, его условия, порядок заключения не нарушает имущественных, либо личных неимущественных прав истцов. Вопросы строительства объекта недвижимости, в том числе его параметры, место размещения, эксплуатационные характеристики, влияющие на соседние объекты недвижимости, а также на условия жизнедеятельности проживающих вблизи него граждан, договор аренды не регулирует. Все вопросы строительства и эксплуатации объектов недвижимости разрешаются в рамках отношений по выдаче разрешений на строительство согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ. Для защиты нарушенного права истцам следует обратиться с иском об обжаловании ненормативных актов, разрешающих строительство на земельном участке ООО «Сатурн» объекта недвижимости, либо о допустимых параметрах строящегося объекта. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Сатурн» Фахрисламов К.В. суду пояснил, что срок исковой давности истцами пропущен, в заявленных требованиях просил отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица администрации города Хабаровска Гончарова Ю.И. просила отказать истцам в заявленных требованиях, поскольку договор аренды соответствует требованиям законодательства.

Согласно письменного отзыва представителя ответчика Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края – требования не признает, поскольку постановлением мэра г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Бейс» предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке в <адрес> г. <адрес>ю 5449,84 кв.м. на два года для проектирования административного здания. Постановлением мэра города от ДД.ММ.ГГГГ № срок проектирования административного здания ООО «Бейс» продлен на 11 месяцев. Между департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ООО «Бейс» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка для проектирования административного здания, постановлением мэра от ДД.ММ.ГГГГ № срок проектирования продлен на 11 месяцев. На основании заявления ООО «Бейс» было издано распоряжение Правительства края от ДД.ММ.ГГГГ №-рп об изменении условий предоставления ООО «Бейс» земельного участка по <адрес> для строительства административного здания. По сведениям ЕГРП земельный участок, расположенный между домами по <адрес> с кадастровым номером № по адресу <адрес> имеет разрешенное использование для размещения административных зданий. В Арбитражном суде дана правовая оценка договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договор был признан действующим и возобновленным на неопределенный срок. Полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, переданы федеральным законом органам местного самоуправления, все договоры в отношении земельных участков, собственность на которые не разграничена, переданы администрации г. Хабаровска. Просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения сторон, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> площадью 5450+/-25 кв.м. находится в аренде ООО «Сатурн» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, договору о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ Вид разрешенного использования – для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1ОИ – зона общественного ядра исторического центра города.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Вертопрахова Л.С. является собственником <данные изъяты> долей в праве собственности в отношении <адрес>.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч.ч.1,2 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что распоряжением Правительства Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ №-рп изменено условие предоставления ООО «Бейс» земельного участка по <адрес> для строительства административного здания.

Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Бейс» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункта 1.1 данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 5 449,84 кв.м., местоположение земельного участка: <адрес>, для строительства административного здания в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к данному договору.

Согласно п.2.1 договора аренды срок аренды устанавливается по ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия договора аренды продлен дополнительными соглашениями Министерства имущественных отношений Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по договору аренды без письменного согласия арендодателя.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения №.1 от ДД.ММ.ГГГГ), перешли от ООО «Бейс» к ООО «Сатурн». Данный договор согласован с арендодателем Министерством имущественных отношений Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем не состоятельными являются доводы истцов о нарушении ООО «Бейс» условий договора аренды о запрете передачи прав арендатора, поскольку такая передача возможна с согласия арендодателя, что и было сделано.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.07.2013 г., оставленным без изменения Постановлением шестого арбитражного суда от 26.09.2013 г., признан недействительным (незаконным) односторонний отказ Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5449,84 кв.м. по адресу <адрес>, указанный договор признан действующим (возобновленным на неопределенный срок).

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч.ч.1,2 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцы ссылаются на то, что оспариваемые сделки ничтожны, поскольку посягают на права собственников МКД №№,<адрес> и № по <адрес> по использованию придомовой территории.

В силу ч.1ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

О начале исполнения договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, истцы должны были знать с ДД.ММ.ГГГГ года, когда проводились работы по выносу инженерных коммуникаций с территории, сносу деревянных построек, обустройству строительной площадки. О производстве данных видов работ указано в решении Арбитражного суда Хабаровского края от 10.07.2013 г. Истцы обратились с заявленными требованиями в суд ДД.ММ.ГГГГ

В силу ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Дубовой Т.В., Вертопраховой Л.С. пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем заявлено представителями ответчика, что в силу положений ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование заявленных требований о признании ничтожными оспариваемых договоров аренды и передаче прав и обязанностей истцы ссылаются на отсутствие торгов на заключение договора аренды земельного участка, что является нарушением ст.ст.30,38 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) согласно которым земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, предоставляется без проведения торгов лицу, с которым имеется договор о развитии застроенной территории, в ином случае право на заключение договора аренды приобретается путем торгов.

Между тем, земельный участок ООО «Бейс» был предоставлен в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Правительства Хабаровского края №-рп от ДД.ММ.ГГГГ, которым также изменено условие предоставления ООО «Бейс» земельного участка по <адрес> с проектирования административного здания на строительство административного здания. Ранее спорный земельный участок также по договору аренды с департаментом муниципальной собственности был предоставлен ООО «Бейс» для проектирования административного здания, при этом распоряжение Правительства Хабаровского края №-рп от ДД.ММ.ГГГГ не отменено, недействительным не признано.

Переход прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Бейс» к ООО «Сатурн» осуществлен с согласия арендодателя, при этом договор аренды, договор перехода прав зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии нарушений норм права при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ и, с учетом пропуска истцами срока давности обращения в суд по требованиям о признании ничтожным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделок.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Дубовой Татьяны Викторовны, Вертопраховой Ларисы Семеновны к обществу с ограниченной ответственностью «Бейс», обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделок отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течении месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Председательствующий:                          И.В. Пляцок

Копия верна: судья И.В. Пляцок

Мотивированное решение составлено 05 июня 2018 года