Решение по делу № 33-604/2024 от 15.02.2024

Судья Бакулин П.В. УИД№65RS0017-01-2023-000234-87

Докладчик - Петрова Л.А. Дело №2-545/2023

Дело № 33-604/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

4 марта 2024 года             город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Петровой Л.А.,

судей Малеванного В.П. и Марьенковой А.В.,

при помощнике судьи Долгий И.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Макаровой Валентины Ивановны к Любивой Любови Леонидовны, Измайлову Сергею Владимировичу, Абакумову Сергею Геннадьевичу, Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, применения последствий недействительности сделки, признания права собственности,

по встречному исковому заявлению Абакумова Сергея Геннадьевича к Макаровой Валентине Ивановне, Любивой Любови Леонидовне, Измайлову Сергею Владимировичу о признании добросовестным приобретателем, с апелляционной жалобой представителя истца по первоначальному иску Макаровой В.И. – Наумова С.А. на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 17 августа 2023 года.

Заслушав доклад судьи Петровой Л.А., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Макарова В.И. обратилась с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ по расписке за 20 000 рублей она купила у Любивой Л.Л. в рассрочку дом, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ внесён последний платеж. После оплаты цены договора Любивая Л.Л. должна была переоформить права собственности на указанный дом на истца, чего до настоящего времени не сделала. До весны 2022 года ответчик уклонялся от перерегистрации права собственности на указанный жилой дом, объясняя отказ отсутствием необходимых документов. Считает, что заключенные впоследствии договоры купли-продажи мнимой сделкой, безденежной, притворной, поскольку домом владеет истец, он из ее владения не выбывал и новым покупателям дом по акту приема-передачи не передавался. На основании изложенного, просит признать недействительными договоры купли-продажи дома общей площадью 29,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Любивой Л.Л. и Измайловым С.В., а в последующем между Измайловым С.В. и Абакумовым С.Г.; применить последствия недействительности сделки: отменить государственную регистрацию перехода права собственности на дом, расположенный по вышеуказанному адресу на имя Измайлова С.В. и на имя Абакумова С.Г; признать недействительным договор купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Любивой Л.Л. и Абакумовым С.Г.; признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МО «Холмский городской округ» в лице директора ДУМИЗ администрации МО «Холмский городской округ» и Измайловым С.В.; признать за истцом право собственности на дом, общей площадью 29,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Абакумов С.Г. обратился со встречным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Любивой Л.Л. заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по общей цене 30 000 рублей. Денежные средства в полном объеме переданы им продавцу, одновременно составлен и подписан передаточный акт. О том, что ответчик Любивая Л.Л. по расписке продала данный дом и земельный участок Макаровой В.И. он узнал из искового заявления, поданного Макаровой В.И. в суд. На основании изложенного, просит признать себя добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Решением Холмского городского суда Сахалинской области от 17 августа 2023 года в удовлетворении исковых требований Макаровой В.И. отказано. Исковые требования Абакумова С.Г. удовлетворены. Постановлено признать Абакумова С.Г. добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Не согласившись с указанным решением, представитель истца по первоначальному иску Макаровой В.И. – Наумов С.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Обращает внимание, что судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что расписка, составленная 30 октября 2006 года между Макаровой В.И. и Любивой Л.Л. о покупке жилого дома содержит все условия договора купли-продажи. Не соглашается с выводами суда о том, что истец не зарегистрировала и не предпринимала мер для регистрации объекта недвижимости в установленном порядке, поскольку в судебном заседании установлено, что именно Любивая Л.Л. не предпринимала мер по регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом, а истец постоянно требовала эти документы от продавца. Указывает, что Любивая Л.Л., зная, что жилой дом ей не принадлежит, действуя недобросовестно, заключила договор купли-продажи с Абакумовым С.Г. Ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года, просит учесть, что отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Вывод суда о пропуске срока исковой давности является не обоснованным, принят в нарушение статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец о нарушении своего права узнала из постановления от 27 апреля 2022 года об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенного ОМВД России по Холмскому городскому округу, после чего обратилась в суд в защиту своих прав. Полагает, что основания для отказа в удовлетворении иска отсутствовали.

В возражениях на апелляционную жалобу Абакумов С.Г. ссылается на отсутствие оснований для её удовлетворения.

В судебном заседании при апелляционном рассмотрении дела ответчик по первоначальному иску Измайлов С.В., ответчик по первоначальному иску и истец по встречному Абакумов С.Г. и его представитель Кульбако Ю.Ю. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия находит, что оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами, не имеется.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормативные акты приводятся в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (действующей на момент возникновения спорных правоотношений), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 64 постановления № 10/22, разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 30 октября 2006 года составлена расписка, по которой Макарова В.И. покупает дом по адресу: <адрес>, у Любивой Л.Л. за 20000 рублей и обязуется ежемесячно оплачивать по две тысячи рублей, при наличии и больше.

Из представленной расписки следует, что последний платеж по данной расписке внесен ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении данного договора (расписки) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорный жилой дом за Любивой Л.Л. зарегистрировано не было.

Согласно сведениям из ГБУ <адрес> «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №.№/у жилое помещение по адресу: <адрес>, значится за Ф.И.О.9 по договору о передаче квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ решением Холмского городского суда по исковому заявлению Любивой Л.Л. восстановлен пропущенный срок для принятия наследства, в состав наследственного имущества, оставшегося после Ф.И.О.9, включен дом по адресу: <адрес>,

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано Любивой Л.Л. свидетельство о праве на наследство по закону, состоящее из жилого дома по адресу: <адрес>, являющейся наследницей Ф.И.О.9

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Холмский городской округ» в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (продавец) и Любивой Л.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, по которому продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 65№, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Сахалинская, р-н Холмский, <адрес>, площадью 600 кв.м. Данный договор прошел государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между Любивой Л.Л. (продавец) и Абакумовым С.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующие объекты недвижимости

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 29,2 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 600 +/- 9 кв.м.

Цена договора определена 30 000 рублей, денежные средства получены продавцом, переданы покупателем, дом согласно акту передан Абакумову С.Г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Макаровой В.И., суд первой инстанции, руководствуясь подлежащими применению к спорным правоотношениям вышеприведенными правовыми нормами, установил юридически значимые по делу обстоятельства, согласно которым Макарова В.И. после заключения договора купли-продажи, выплатив 26 ноября 2009 года собственнику полную стоимость объекта недвижимости, не предпринимала каких-либо действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, при этом с 2016 года утратила интерес к нему, выехав из жилого дома, вследствие чего объект пришел в негодное состояние, и, применив последствия пропуска трехлетнего срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком, исчислив его с 31 августа 2016 года, пришел к обоснованному выводу о его истечении до подачи Макаровой В.И. искового заявления.

Удовлетворяя встречные исковые требования Абакумова С.Г. о признании его добросовестным приобретателем, суд обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости заключен в установленном законом порядке, объекты фактически переданы покупателю, на момент его приобретения жилой дом находился в разрушенном состоянии, что не давало оснований полагать о проживании в нем каких-либо лиц, при этом сведения в ЕГРН о правах Макаровой В.И. на объект недвижимости отсутствовали.

Выводы суда в решении достаточно подробно мотивированы, подтверждены материалами дела, основаны на полном, всестороннем и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и полностью соответствуют требованиям действующего законодательства.

Ссылки в апелляционной жалобе на недобросовестность действий Любивой Л.Л. как основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку, закрепляя в части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, каких-либо ограничений в их осуществлении законодатель не предусмотрел.

При этом судебная коллегия учитывает, что исходя из пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Договор купли продажи, на котором истец Макарова В.И. основывает свои требования, заключен в 2006 году, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако переход права собственности по указанному договору в установленном порядке по заявлению сторон либо решению суда не регистрировался, в связи с чем исковые требования о признании права собственности, без проведения государственной регистрации перехода права собственности, не могли быть удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы о необоснованности применения последствий пропуска срока исковой давности, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку, исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций, признание права собственности, в данном случае, связанное с регистрацией перехода права собственности на переданное во владение недвижимое имущество, требование о проведении которой подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Таким образом, начало течения срока исковой давности по заявленному требованию о признании права собственности, непосредственно связанному с государственной регистрацией перехода права собственности, определяют обстоятельства, устанавливающие момент осведомленности Макаровой В.И. о нарушении её права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации, что правильно определено судом первой инстанции, и признавалось последней, исходя из доводов апелляционной жалобы о длительном инициировании Макаровой В.И. решения вопроса о регистрации договора купли-продажи после выплаты Любивой Л.Л. стоимости объекта в 2009 году.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, были предметом обсуждения в ходе судебного разбирательства, нашли свое отражение в решении и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Холмского городского суда Сахалинской области от 17 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца по первоначальному иску Макаровой В.И. – Наумова С.А. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 марта 2024 года.

Председательствующий Л.А. Петрова

Судьи В.П. Малеванный

А.В. Марьенкова