Решение по делу № 33-2371/2018 от 12.02.2018

Судья Кондрашин П.В. Дело № 33-2371/2018 А-109г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2018 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего: Макурина В.М.,

судей Баимовой И.А., Сучковой Е.Г.,

с участием прокурора прокуратуры Красноярского края Андреевой А.Г.,

при секретаре Устюговой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Баимовой И.А.

гражданское дело по иску Варфоломеева Е.А. к Луковичевой Г.М., Прохорову А.С. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении и встречному исковому заявлению Луковичевой Г.М. к Варфоломееву Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

по апелляционной жалобе истца/ответчика Варфоломеева Е.А.,

на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 08 ноября 2017 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Варфоломеева Е.А. к Луковичевой Г.М. и Прохорову А.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, и выселении из данного жилого помещения с последующим снятием с регистрационного учета отказать.

Встречные исковые требования Луковичевой Г.М. к Варфоломееву Е.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Луковичевой Г.М. и Варфоломеевым Е.А..

Прекратить право собственности Варфоломеева Е.А. на квартиру по адресу: <адрес>.

Возвратить в собственность Луковичевой Г.М. квартиру по адресу: <адрес>.

Взыскать с Луковичевой Г.М. в пользу Варфоломеева Е.А. 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек»

Заслушав докладчика, истца/ответчика Варфоломеева Е.А., ответчика/истца Луковичеву Г.М., прокурора, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Варфоломеев Е.А. обратился с иском к Луковичевой Г.М. и Прохорову А.С. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.

Требования мотивированы тем, что 10 февраля 2017г. между ним и Луковичевой Г.М. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, который в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, переход права собственности оформлен. В указанной квартире на регистрационном учете состоят ответчики. С Луковичевой Г.М. заключен договор аренды на указанную квартиру, поскольку она не успевала найти себе иное жилое помещение для приобретения. С 01 июня 2017г. договор аренды прекратил свое действие, однако, ответчики отказываются добровольно покинуть жилое помещение.

Луковичева Г.М. обратилась с иском к Варфоломееву Е.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 10 февраля 2017г., заключенного с Варфоломеевым Е.А., недействительным, прекращении права собственности Варфоломеева Е.А. на это жилое помещение и восстановлении права собственности Луковичевой Г.М. в отношении жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 31 мая 2016г. Луковичева Г.М. вследствие тяжелых жизненных обстоятельств вынуждена была обратиться в <данные изъяты> с целью получения займа. 31 мая 2016г. между Луковичевой Г.М. и Горейновым П.А. был заключен договор займа на сумму 800000 рублей с залогом квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей Луковичевой Г.М. В связи с тяжелым материальным положением и отсутствием достаточных средств для погашения указанного займа в феврале 2017г. Луковичева Г.М. через объявление в газете «<данные изъяты>» обратилась к специалистам с целью перезалога ее квартиры. Некая Е. и Н. нашли ей инвестора в лице Варфоломеева Е.А., который погасил займ в размере 900000 рублей Горейнову П.А., после чего 10 февраля 2017г. между Луковичевой Г.М. и Горейновым П.А. заключено соглашение о расторжении договора займа с залогом от 31 мая 2016г. В этот же день, между Луковичевой Г.М. и Варфоломеевым Е.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом, Луковичева Г.М. в иске указала, что Варфоломеев Е.А. при заключении указанного договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2017г. пояснил ей, что данный договор будет гарантом возврата займа, а Луковичева Г.М. и Прохоров А.С. будут продолжать проживать в квартире. На просьбу заключить какой-либо договор с графиком платежей 25 февраля 2017г. Е. привезла Луковичевой Г.М. предварительное соглашение об обратном приобретении указанной квартиры, заключенное между Варфоломеевым Е.А. и супругом истца Луковичевой Г.М. – Прохоровым А.С. Данное соглашение было заключено сроком до 25 февраля 2018г., где ежемесячно 25 числа Прохоров А.С. должен был вносить 25000 рублей. Во исполнение данного договора Луковичевой Г.М. с февраля по апрель 2017г. передавались денежные средства в оговоренной сумме. В мае образовалась задолженность, после чего Варфоломеев Е.А. послал арендаторов, которые сломали замок на входной двери. В правовом обосновании своих требований истец ссылается на то, что указанная сделка по купле-продаже квартиры от 10 февраля 2017г., заключенная с Варфоломеевым Е.А., является притворной, то есть она не собиралась продавать жилое помещение, а хотела его перезаложить.

Определением суда от 02 августа 2017г. указанные дела объединены в одно производство.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец/ответчик Варфоломеев Е.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом представленных доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных им требований, а также факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры между ним и Луковичевой Г.М., которая понимала существо оспариваемого договора.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте, дате и времени рассмотрения дела, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции, выслушав истца/ответчика Варфоломеева Е.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика/истца Луковичеву Г.М., согласную с решением суда, а также заключение прокурора об отмене решения суда и удовлетворении требований Варфоломеева Е.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

На основании п. 1 ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя эти нарушения и не были соединены с нарушением владения.

Аналогичные положения закреплены в ч. 1 и 2 ст. 30 ЖК РФ, устанавливающей право собственника жилого помещения на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые, установлены ЖК РФ.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

На основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (ч. 2 ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, 10 февраля 2017г. между Луковичевой Г.М. (продавец) и Варфоломеевым Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> по цене 1 800 000 рублей.

Признавая недействительным указанный договор купли-продажи и применяя последствия его недействительности, суд первой инстанции, исходя из того, что фактически Варфоломеев Е.А. спорную квартиру не осматривал как до, так и после заключения сделки, ключи от квартиры Луковичева Г.М. ему не передавала, впервые встретился с Луковичевой Г.М., равно как и последняя с ним, непосредственно в момент заключения сделки, ранее они знакомы не были, фактически в квартире оставались и остаются по настоящее время проживать Луковичева Г.М. с супругом Прохоровым А.С., оплату жилищно-коммунальных услуг Варфоломеев Е.А. произвел единовременно только в ходе рассмотрения дела, спорная квартира является единственным жильем для Луковичевой Г.М., Варфоломеев Е.А. ранее ей не был знаком, при этом Луковичева Г.М. нуждалась в денежных средствах, после заключения сделки не снялась с регистрационного учета, пришел к выводу о том, что фактически передача квартиры в момент заключения сделки между сторонами не состоялась, что свидетельствует о не достижении согласия между сторонами по одному из существенных условий купли-продажи, заблуждении Луковичевой Г.М. относительно природы сделки, поскольку последняя не имела намерений отчуждать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, полагала, что передает ее в залог в качестве обеспечения возврата долга, преследуя цель получить в долг денежные средства под залог недвижимости.

Судебная коллегия данные выводы суда первой инстанции полагает неверными, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, из которого следует, что Луковичева Г.М. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи от 10 февраля 2017г., лично подписанного сторонами, Луковичева Г.М. продала (передала в собственность), а Варфоломеев Е.А. купил, то есть принял в собственность указанную квартиру по цене 1 800 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что подтверждается соответствующей распиской. Доказательств обратного сторонами не представлено. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 27 февраля 2017г.

Согласно п.п. 5,7 данного договора покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, извещен о том, что в данной квартире на регистрационном учете состоят Луковичева Г.М., Прохоров А.С., которые обязуются сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2017г.

В соответствии с п.п. 9, 11 содержание ст.ст. 167,209,223,288,292,549,556 ГК РФ сторонам известно, стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договора на крайне невыгодных для сторон условиях. Стороны заявили, что способны понимать значение своих действий и руководить ими. Настоящая сделка не является мнимой, притворной, не совершена под влиянием обмана, насилия или угрозы. По существу сделки стороны не заблуждаются.

Кроме того, 09.02.2017г. Луковичевой Г.М. получена справка врача-психиатра <данные изъяты> и врачебное свидетельство о состоянии здоровья врача-нарколога <данные изъяты> об отсутствии противопоказаний для совершения сделок; 10.02.2017г. ею выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя Варфоломеева Е.А., которой уполномочила последнего быть ее представителем на срок три месяца в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, КГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по вопросу погашения регистрационной записи об ипотеке, снятия ограничений (обременений) в отношении спорной квартиры.

Также, 10 февраля 2017г. между сторонами заключен договор аренды спорного жилого помещения на срок по 10 марта 2017г. для приобретения арендатором Луковичевой Г.М. нового жилого помещения, согласно п. 3.1 которого последняя обязалась производить арендные платежи в сумме 14 000 рублей, также отдельно оплачивать электроэнергию, воду, когда будут установлены счетчики.

02 марта 2017г. и 10 апреля 2017г. Луковичева Г.М. просила Варфоломеева Е.А., как собственника спорной квартиры, продлить данный договор до 10 апреля 2017г. и 01 июня 2017г. соответственно в связи с необходимостью большего времени для переезда в иное место жительства, что подтверждается собственноручно написанными заявлениями, факт написания которых Луковичева Г.М. не отрицала.

28 марта 2017г. Луковичева Г.М. просила Варфоломеева Е.А. разрешить не сниматься с регистрационного учета в спорной квартире в связи с отсутствием иного места для переезда. Регистрационный учет необходим ей для получения пенсии.

На регистрационном учете в спорной квартире состоят Луковичева Г.М. и Прохоров А.С., что подтверждается выпиской из домовой книги.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся доказательства, доводы и возражения сторон, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи недействительным, учитывая, что доказательств, отвечающих требованиям закона об их относимости и допустимости, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи Луковичева Г.М. была введена в заблуждение, или, что оспариваемый договор купли-продажи прикрывает иную волю его участников, последней не представлено, в то время, как обязанность доказать данные обстоятельства законом возложена на нее.

Напротив, из содержания договора купли-продажи, последовательности действий сторон по регистрации перехода права собственности, заключению договора аренды, направлению заявлений Луковичевой Г.М. Варфоломееву Е.А., как собственнику спорной квартиры, о его продлении, следует, что волеизъявление Луковичевой Г.М. было направлено на заключение именно договора купли-продажи, для заключения которого она обращалась 09 февраля 2017г. в <данные изъяты> и <данные изъяты> для медицинского освидетельствования с целью получения справок об отсутствии противопоказаний к заключению сделок. При этом, из пояснений Луковичевой Г.М. следует, что с Варфоломеевым Е.А. лично она не договаривалась об ином, чем заключении договора купли-продажи спорной квартиры.

В данном случае, исходя из установленных обстоятельств, учитывая, что ранее на спорную квартиру трижды было зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, кроме того, на принадлежащие Луковичевой Г.М. земельный участок и гаражный бокс также зарегистрировано аналогичное ограничение права, Луковичева Г.М. не могла заблуждаться относительно природы и предмета сделки, переход права собственности на жилое помещение был осуществлен по ее воле.

Доводы Луковичевой Г.М. со ссылкой на предварительное соглашение между ее супругом Прохоровым А.С. и Варфоломеевым Е.А. о приобретении спорной квартиры от 25 февраля 2017г. судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку она стороной данного соглашения не является, Прохоров А.С. с самостоятельными требованиями к Варфоломееву Е.А. не обращался, Варфоломеев Е.А. принадлежность подписи себе в данном соглашении отрицает.

При этом, из пояснений Луковичевой Г.М. следует, что вышеуказанный предварительный договор был ей передан в феврале 2017г., ознакомившись с которым она поняла, что подпись в нем Варфоломееву Е.А. не принадлежит, вместе с тем, с заявлением о приостановлении регистрационных действий по договору купли-продажи Луковичева Г.М. не обращалась, в отдел полиции № 3 МУ МВД России «Красноярское» с заявлением о привлечении к уголовной ответственности Варфоломеева Е.А. и неустановленных лиц по факту мошенничества Луковичева Г.М. обратилась только 30 мая 2017г., то есть за один день до окончания срока действия договора аренды.

Сам по себе факт погашения задолженности по договору займа, заключенному с Горейновым П.А., в день заключения договора купли-продажи, как и наличие задолженности по иным обязательствам, предварительное обращение Луковичевой Г.М. к другим лицам для перезалога спорной квартиры с целью погашения займа, не свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора.

На основании изложенного, учитывая, что право пользования жилым помещением у ответчика/истца Луковичевой Г.М. прекратилось, Луковичева Г.М. и Прохоров А.С. не являются членами семьи нового собственника квартиры Варфоломеева Е.А., соглашений о пользовании спорным жилым помещением между сторонами не достигнуто, иных законных оснований для пользования ответчиками спорным жилым помещением у Луковичевой Г.М. и Прохорова А.С. не имеется, принимая во внимание, что проживание и регистрация ответчиков в спорной квартире создает препятствие Варфоломееву Е.А. в осуществлении своих прав собственника, судебная коллегия полагает, что его требования к Луковичевой Г.М. и Прохорову А.С. о признании прекратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении из данного жилого помещения с последующим снятием с регистрационного учета подлежат удовлетворению.

В этой связи, решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Варфоломеева Е.А. к Луковичевой Г.М. и Прохорову А.С. о признании их прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселении из данного жилого помещения с последующим снятием с регистрационного учета, отказе в удовлетворении встречных исковых требований Луковичевой Г.М. к Варфоломееву Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, прекращении права собственности Варфоломеева Е.А. и восстановлении права собственности Луковичевой Г.М. на спорную квартиру.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Красноярска от 08 ноября 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Варфоломеева Е.А. удовлетворить.

Признать Луковичеву Г.М. и Прохорова А.С. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселить их из данного жилого помещения с последующим снятием с регистрационного учета.

В удовлетворении встречных исковых требований Луковичевой Г.М. к Варфоломееву Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между Луковичевой Г.М. и Варфоломеевым Е.А., прекращении права собственности Варфоломеева Е.А. и восстановлении права собственности Луковичевой Г.М. на квартиру по адресу: <адрес> - отказать.

Председательствующий:

Судьи: