Решение по делу № 33-133/2019 от 11.12.2018

Судья: Малахова Н.С.                    гр. дело № 33 – 133/2019

Апелляционное определение

г. Самара                                14 января 2019 года.

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Смирновой Е.И.

судей Самодуровой Н.Н., Маликовой Т.А.

при секретере Ивановой О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО СП « КАПТ - Инвест» на решение Кошкинского районного суда Самарской области от 2 октября 2018 года, которым постановлено:

В удовлетворении уточненных исковых требований ООО СП «КАПК-Инвест» к Алексееву В.В., Алексеевой Н.Г., Гребневой О.В., Артамонову Е.А. о признании выделов недействительными, исключении из государственного кадастра недвижимости записи и сведения об образованных земельных участков, устранении препятствий в пользовании земельным участком и восстановлении прав арендатора земельного участка - отказать в полном объёме.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., изучив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО СП «КАПК-Инвест» обратилось в суд с иском к Алексееву В.В., Алексеевой Н.Г. о восстановлении прав арендатора земельного участка, мотивируя своим требования следующим.

Между долевыми собственниками в лице представителя собственников Алексеевой Н.Г. и истцом заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ года, сроком на 10 лет. Часть долевых собственников, в том числе Алексеев В.В. и Алексеева Н.Г. собрали собрание участников долевой собственности указанного участка, утвердили проект межевого плана, выделились из общей долевой собственности, присвоили своим долям новые условные кадастровые номера на доли, зарегистрировали выдел долей в Управлении Росреестра по Самарской области, прекратили запись в реестре об обременении договором аренды земельного участка, передали земельные доли в новом учетном качестве 3-му лицу в пользование вместе с незавершенным сельскохозяйственным производством, которое было произведено истцом на указанном земельном участка на сумму более 3 млн. рублей. ООО СП «КАПК-Инвест» в 2014-2015 г. производил обработку земельного участка, затратив на это 3 344 000 рублей, в надежде, что в ближайшие пять лет данные затраты окупятся десятилетней арендой земельного участка. Ответчики, произведя выдел своих долей, передали их в пользование третьему лицу.

Выдел земельного участка был произведен без согласия арендатора ООО СП «КАПК-Инвест», арендатор не был проинформирован о проведении собрания участников долевой собственности по данному вопросу, кадастровым инженером в адрес ООО СП «КАПК-Инвест» не была направлена копия проекта межевого плана для предоставления возражений, а также не было представлено и решение о его утверждении. Алексеев В.В. и Алексеева Н.Г. против передачи в аренду ООО СП «КАПК-Инвест» земельного участка по протоколу от 20.10.2012 г. не возражали, на общем собрании 20.10.2012г. голосовали за представление земельного участка в аренду ООО СП «КАПК-Инвест». Более того, Алексеева Н.Г. являлась представителем всех собственников по протоколу от 20.10.2012 г. и была назначена уполномоченным лицом общего собрания, действующим без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности на единое землепользование, подписала как протокол общего собрания от 20.10.2012 г., так и договор аренды на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1364 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В связи с чем, считает, что ответчиками нарушено право арендатора.

С учетом уточнений просит признать недействительным образованный выдел в составе общей долевой собственности из земельного участка № – долевой собственности в составе Алексеевой Н.Г., Алексеева В.В., Гребневой О.В. по следующему земельному участку: № на общую долю 37/37.

Признать недействительным образованный выдел из общей долевой собственности из земельного участка №, земельного участка с кадастровым номером №, зарегистрированного Артамоновым Е.А.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации: запись о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный: <адрес> на всю площадь; запись об аренде (обременении) всего земельного участка в пользу в пользу ООО СП «КАПК-Инвест», имевшуюся до выдела долей на всю площадь участка в размере 13640000 кв.м.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения и записи об образованном в результате выдела земельного участка общей долевой собственности (запись Росреестра: за исх.№№ от ДД.ММ.ГГГГ г.), образованного в составе Алексеевой Н.Г., Алексеев В.В., Гребнева О.В., а также по Артамонову Е.А. (запись в реестре №№ от ДД.ММ.ГГГГ) с восстановлением первоначальных, предшествующих выделу – сведений о границах земельного участка с кадастровым номером №.

Устранить препятствия в пользовании ООО СП «КАПК-Инвест» земельным участком: №, <адрес>, чинимые со стороны Алексеева В.В., Гребневой О.В., Алексеевой Н.Г., Артамонова Е.А. и третьим лицом Мезенцевым В.И., являющимся фактическим пользователем земельного участка по устному соглашению между Алексеевым В.В., Алексеевой Н.Г., Артамоновым Е.А. и Гребневой О.В.

Восстановить в ЕРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>, арендой в пользу ООО СП «КАПК-Инвест» на общую площадь 13640000 кв. м.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая, что при наличии согласия всех участников долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду, выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора. Оспаривает выводы суда относительно истечения сроков исковой давности.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, апелляционная жалобы рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости №№ от ДД.ММ.ГГГГ года (т.1 л.д.91-113), земельный участок с кадастровым номером № (единое землепользование), расположенный по адресу: <адрес>, является земельным участком, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства и находится в общей долевой собственности более 5 лиц.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Артамонов Е.А., Алексеев В.В., Алексеева Н.Г. и Гребнева О.В. являлись участниками общей долевой собственности на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером № (единое землепользование), расположенного по адресу: <адрес>. Артамонову Е.А. принадлежит 3/110 доли в праве общей долевой собственности (т.2 л.д.25), Алексееву В.В. – 4/110 доли в праве общей долевой собственности (т.2 л.д.28), Алексеевой Н.Г. – 22/110 доли в праве общей долевой собственности (т.2 л.д.29), Гребневой О.В. – 5/110 долей в праве общей долевой собственности (т.2 л.д.29).

20.10.2012 года на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № было решено заключить с ООО СП «КАПК-Инвест» договор аренды земельного участка (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1364 га, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается протоколом общего собрания от 20.10.2012 года (т.1 л.д.76-90).

В тот же день, 20.10.2012 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером № в лице представителя, уполномоченного решением общего собрания, Алексеевой Н.Г. и ООО СП «КАПК-Инвест» в лице генерального директора П. был заключен договор аренды земельного участка (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1364 га, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (т.1 л.д.63-66).

Согласно приложению к договору аренды от 20.10.2012 года, в числе собственников земельного участка, переданного в аренду истцу, значатся, в том числе, ответчики (№ п.п.18, 28, 80, 89 в приложении к договору) (т.1 л.д.67-70).

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 10 лет (т.1 л.д.63).

20 октября 2012 года земельный участок (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1364 га, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, арендодателями был передан, а ООО СП «КАПК-Инвест» принят в пользование, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка (т.1 л.д. 73-74).

26.02.2013 года указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области (т.1 л.д.66).

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. ст. 13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. п. 4 - 6 ст. 13 (п. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 6).

Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Из договора аренды земельных долей от 20.10.2012 года усматривается, что ответчики, как собственники земельных долей, в лице своего представителя подписали его без каких-либо оговорок и возражений.

В свою очередь, ответчики не оспаривали, что передавали ООО СП «КАПК-Инвест» принадлежащие им на праве собственности земельные участки, получали арендную плату от истца, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами договора аренды принятых на себя по указанному договору обязательств.

Неполучение ответчиками от истца арендной платы в период с 2013 г. по 2017 г. не свидетельствует о его расторжении. Ответчики не лишены права обратиться в суд с самостоятельными требованиями о ее взыскании за указанный период времени, из материалов дела следует, что таким правом они воспользовались.

Так же ответчиками не представлено доказательств того, что условия договора аренды его участниками были изменены, либо он был расторгнут.

Доводы ответчиков о том, что от арендатора было получено устное согласие на выдел земельной доли на общем собрании, проведенном 06.05.2014 года на котором присутствовал директор с ООО СП «КАПК-Инвест» П. являются необоснованными, поскольку земельное законодательство по общему правилу предусматривает необходимость получения в письменной форме согласия арендатора земельного участка при образовании из исходного земельного участка земельных участков в счет выдела земельных долей, а право собственников земельной доли осуществить выдел земельного участка без согласия арендатора является специально предусмотренной данным законом гарантией реализации собственником своих прав в случае его несогласия на передачу земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду.

Необходимость получения согласия арендатора на раздел (выдел) исходного земельного участка обусловлена полномочиями арендатора по владению и пользованию объектом аренды, а также наличием у него вещно-правового полномочия по защите своих прав против третьих лиц, в силу чего арендатором могут быть заявлены содержательные возражения относительно границ, местоположения и других характеристик образуемых земельных участков, в том числе, относительно их рационального использования с учетом положений п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Как уже указывалось выше, за согласием арендатора на раздел исходного земельного участка собственники земельных долей к №, не обращались.

Кроме того исходя из анализа норм права регулирующие данные правоотношения, судебная коллегия считает, что до окончания срока действия договора аренды, то есть до 20.10.2022 года, выделение земельных долей из переданного в аренду земельного участка возможно только с письменного согласия арендатора.

Доказательств получения такого согласия от ООО СП «КАПК-Инвест» при образовании земельного участка с кадастровым номером №, не представлено, в связи, с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Так же заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованном выводе суда первой инстанции о пропуске срока.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной в силу положений п. 1 ст. 181 ГК РФ составляет три года, при этом течение срока давности начинается со дня, когда лицо, не являющееся стороной сделки, узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно положениям п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судебная коллегия соглашается с указанием суда первой инстанции о том, что о нарушении своего права истец узнал с момента постановки земельных участков Алексеевой Н.Г., Алексеева В.В., Гребневой О.В. и Артамонова Е.А. на кадастровый учет, то есть с 23.12.2014 года.

Соответственно, с учетом обращения ООО СП «КАПК-Инвест» с исковыми требованиями 13.12.2017 года, срок исковой давности не пропущен, и ввод суда о том, что обращение за 10 дней до окончания срока свидетельствует о злоупотреблении правом, и, следовательно, о пропуске срока исковой давности не основан на законе.

Вывод суда о злоупотреблении правом со стороны ООО СП «КАПК-Инвест», выразившемся в том, что истец, являясь арендатором, с момента проведения общего собрания фактически самоустранился от аренды выделенных земельных участков ответчиков, прекратив их обработку, при этом ООО СП «КАПК-Инвест» и возражений относительно выдела земельных участков Алексеевой Н.Г., Алексеева В.В., Гребневой О.В. и Артамонова Е.А. до настоящего момента не заявлял, с предъявлением настоящего искового заявления обратился в суд в момент окончания трехлетнего срока исковой давности (обратились 13.12.2017, срок исковой давности истекал 23.12.2017 г.), что является злоупотреблением истцом – юридическим лицом своим правом, не могут считаться обоснованными при наличии действующего договора аренды.

Кроме того ответчиками каких-либо доказательств злоупотребления правом со стороны ООО СП «КАПК-Инвест», не представлено.

Более того судом установлено, с 2015 года спорные земельные участки ответчиков находятся в аренде и обрабатываются крестьянским (фермерским) хозяйством Мезенцева В.И.

Ответчики Алексеев В. В., Алексеева Н. Г., Гребнева О. В., Артамонов Е. А. при рассмотрении настоящего спора о своем несогласии с заключением в 2012 году договора аренды их земельных долей с ООО СП «КАПК-Инвест» не заявляли, выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей они осуществили при изложенных выше обстоятельствах в период действия договора аренды земельного участка и без согласия арендатора. Указанные обстоятельства находится в противоречии с приведенными нормами материального права, предусматривающими определенные правила выдела земельного участка, в том числе, без согласия арендатора. Данные правила не ставят возможность выдела земельного участка в счет земельных долей без согласия арендатора от наличия ненадлежащего исполнения договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей, в связи с чем решение подлежит отмене.

По делу следует удовлетворить исковые требования частично, части удовлетворения исковых требований к ответчикам Алексееву В.В., Алексеевой Н.Г., Гребневой О.В., Артамонову Е.А..

В удовлетворении и исковых требований к Мезенцеву В.И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком следует отказать, поскольку он привлечен к участию в деле лишь в качестве третьего лица.

Руководствуясь ст. 328-334 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кошкинского районного суда Самарской области от 2 октября 2018 года отменить, апелляционную жалобу ООО СП « КАПК –Инвест»- удовлетворить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования ООО СП « КАПК – Инвест» к Алексееву В.В., Алексеевой Н.Г., Гребневой О.В., Артамонову Е.А., Мезенцеву В.И. о признании выделов недействительными, исключении из государственного кадастра недвижимости записи и сведения об образованных земельных участков, устранении препятствий в пользовании земельным участком и восстановлении прав арендатора земельного участка удовлетворить частично.

Признать недействительным образованный выдел в составе общей долевой собственности из земельного участка №, — долевой собственности в составе Алексеевой Н.Г., Алексеева В.В., Гребневой О.Б. по земельному участку: № на общую долю 37/37.

Признать недействительным образованный выдел из общей долевой собственности из земельного участка №, земельного участка с кадастровым номером №, зарегистрированного за Артамоновым Е. А.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения и записи об образованном в результате выдела земельного участка общей долевой собственности (запись Росреестра: за № № от ДД.ММ.ГГГГ г.), образованного в составе Алексеевой Н.Г., Алексеев В.В., Гребнева О.В., а также по Артамонову Е.А. (запись в реестре № № от ДД.ММ.ГГГГ г.) с восстановлением первоначальных, предшествующих выделу - сведений о границах земельного участка с кадастровым номером: №.

Устранить препятствия в пользовании ООО СП «КАПК-Инвеет» земельным участком: №, <адрес>, чинимые со стороны Алексеева В.В., Гребневой О.В., Алексеевой Н.Г., Артамоновым Е.А.

Восстановить в ЕРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером: №, <адрес>, арендой в пользу ООО СП «КАПК-Инвест» на общую площадь 13640000 кв. м.

В удовлетворении и исковых требований к Мезенцеву В.И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказать.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: