Решение по делу № 2-463/2020 от 05.03.2020

К делу № 2-463/2020 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Новопокровская                                                                                             22 июня 2020 г.

Новопокровский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Супрун В.К.,

при секретаре Мхитарян А.Е.,

      рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Каменских Вадима Владимировича к ОАО «Радуга», ООО «Агрофирма Ново-Покровская» - о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении просит суд:

расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «Радуга» Новопокровского района в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 77899 кв.м;

взыскать с ответчика в его пользу уплаченную государственную пошлину при подаче искового заявления в сумме 3223 р.

В последующем, истец заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований, просит суд:

расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «Радуга» Новопокровского района в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 77899 кв.м;

взыскать с ответчика в его пользу уплаченную государственную пошлину при подаче искового заявления в сумме 3223 р.;

признать недействительным договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ в части непередачи ответчику ООО «Агрофирма Ново-Покровская» обязанности по договору аренды земельного участка в виде оплаты истцу арендной платы, возложить по этому договору субаренды на ООО «Агрофирма Ново-Покровская» обязанность по оплате арендной платы в пользу истца за весь период договора субаренды, в размере согласно основного договора аренды с учетом дополнительного соглашения, обязав ООО «Агрофирма Ново-Покровская» передать ему земельный участок с кадастровым номером № по окончании договора субаренды, т.е. ДД.ММ.ГГГГ;

взыскать солидарно с ОАО «Радуга» и ООО «Агрофирма Ново-Покровская» в его пользу государственную пошлину в размере 300 рублей.

По делу установлены следующие обстоятельства:

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером № общей площадью 77899 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский кр., <адрес>, <адрес>», секция 10 часть контура 98, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного земельного участка между истцом (арендодателем) и ОАО «Радуга» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5 договора аренды арендная плата за арендуемый земельный участок составляет в год: с 2016 по 2020 гг.:

5748 кг озимой пшеницы (фураж) или кукурузы с учётом налога на доходы физических лиц;

115 кг подсолнечника или 36,7 кг подсолнечного масла с учётом налога на доходы физических лиц;

57,5 кг сахара с учётом налога на доходы физических лиц;

в денежном выражении земельный налог 2139 р. 00 к.;

по обоюдному желанию сторон арендная плата может выплачиваться как в натуральной форме, так и в денежном выражении по рыночной стоимости сельскохозяйственной продукции на день её выплаты».

Пунктом 5.1 договора аренды установлен срок выплаты арендной платы до 31 декабря текущего календарного года.

Согласно п. 7 договора арендатор обязан своевременно в соответствии с договором аренды вносить арендную плату.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ОАО «Радуга», задолженность ответчика по выплате истцу арендной платы за 2018 г. составляет: сахар 57,5 кг на сумму 2299 р., общий размер задолженности по выплате арендной платы за 2018 г. составляет 2299 рублей, в том числе НДФЛ - 299 р.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ОАО «Радуга», задолженность ответчика по выплате истцу арендной платы за 2018 г. по стостоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет: земельный налог за 2018 г. 3571 р., общий размер задолженности по выплате арендной платы за 2018 г. составляет 3571 р., в том числе НДФЛ - 464 р.

Требование истца Каменских В.В. о немедленной выплате ему всей задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения оставлено ответчиком без ответа.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ОАО «Радуга» (ИНН 2344014774 ОГРН 1072344000310) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении общества ведется процедура конкурсного производства.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Радуга» (арендатор) и ООО «Агрофирма «Ново-Покровская» (субарендатор) заключили договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №, согласно которого арендатор передал во временное владение и пользование субарендатора земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий истцу, срок субаренды - по ДД.ММ.ГГГГ

Истец Каменских В.В. просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении иска настаивает.

Представитель ответчика ООО «Агрофирма Ново-Покровская», надлежаще уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, дело рассмотрено вотсутствие представителя ответчика ООО «Агрофирма Ново-Покровская».

Представитель ОАО «Радуга» в лице Евтягина Н.Н., действующего на основании доверенности, также просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, в возражениях на исковое заявление указывает следующее:

ОАО «Радуга» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 77899 кв.м, сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>», секция 10, часть контура 98 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На данный момент установлено нарушение обязательств по выплате арендной платы только за 2018-2019 г.г., что не может являться основанием для расторжения договора.

ОАО «Радуга» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него ведется процедура конкурсного производства.

Пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено данным Федеральным законом.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Согласно норм права и вышеизложенных разъяснений требования истца о взыскании задолженностей по арендной плате являются текущим платежом, при этом в силу ч. 2 ст. 134 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена очередь удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка приведет к дестабилизации финансового состояния общества, уменьшению конкурсной массы и, как следствие, невозможности удовлетворения требований реестровых кредиторов ОАО «Радуга».

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При недостижении сторонами соглашения о приведении условий договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию другой стороны при наличии одновременно следующих оснований: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

В силу п.п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В указанных условиях, действуя разумно и добросовестно, стороны, и истец в частности, могли разумно предвидеть, что одним из последствий экономической деятельности может последовать признание должника банкротом и введение процедуры конкурсного производства.

Таким образом, введение за процедурой наблюдения процедуры конкурсного производства и признание должника банкротом не может быть признано существенным изменением обстоятельств и рассматриваться как изменение обстоятельств, вызванных причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Следовательно, в данном случае применение статьи 451 ГК РФ представляется необоснованным.

На земельном участке сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования имеется незавершенный производством урожай (всходы озимых культур), которые являются собственностью третьего лица.

Удовлетворяя требования истца, суд фактически предрешит судьбу будущего урожая, произрастаемого на земельном участке, не являющегося предметом спора, который в последующем может быть собран истцом, и получена прибыль.

Данное обстоятельство повлечёт увеличение негативных последствий для реестровых кредиторов общества и невозможность удовлетворения их требований, а также ООО «Агрофирма Ново-Покровская», поскольку земельный участок с кадастровым номером № передан в субаренду, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 2 статьи 606 Гражданского кодекса РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использовании арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

По смыслу статьи 46 Земельного кодекса РФ к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.

Таким образом, решение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения без учёта агрономических сроков по уборке урожая является незаконным и повлечёт за собой возникновение дополнительных судебных споров, связанных с взысканием убытков, неосновательного обогащения и т.д.

Истец с доводами ответчика не согласен, а в обоснование своих доводов приводит следующие обстоятельства:

ОАО «Радуга» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него ведется процедура конкурсного производства, однако досрочное расторжение договора аренды приведет к дестабилизации финансового состояния общества, уменьшению конкурсной массы и, как следствие, невозможности удовлетворения требований реестровых кредиторов ОАО «Радуга»;

ответчик не способен погасить денежные и иные имущественные обязательства перед кредиторами, в том числе и погасить имеющуюся перед ней задолженность по арендной плате, которую ответчик несколько лет подряд не платит и при этом все это время пользуется его земельным паем;

Ссылаясь на указанную уже ответчиком ст. 619 ГК РФ, истец указывает, что согласно имеющихся в материалах дела справок ответчика он систематически, а именно, три календарных года подряд (2017 г., 2018 г., 2019 г.) не вносит арендную плату, задерживает ее на значительный срок, имеет задолженность.

Согласно двух представленных истцом справок исх. № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, арендную плату за 2017 календарный год ответчик выплатил с опозданием на 10 месяцев, а именно в октябре 2018 г.; за 2018 календарный год арендная плата уже как более одного года ответчиком в полном объеме не выплачивается, задолженность за 2018 календарный год уже как полтора года не выплачивается; за 2019 год ответчик не оплачивает арендную плату полгода;

в рассматриваемом деле имеет место факт систематического нарушения обязательств по выплате арендной платы (три года подряд), что является существенным нарушением договора аренды, поскольку он заключался с единственной целью - получение арендной платы за переданный в пользование земельный участок; данное нарушение является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,«договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным», согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

указанный пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ № свидетельствует о том, что суд может расторгнуть договор аренды не только лишь при наличии более двух неплатежей, но и по другим основаниям, а именно суд может расторгнуть договор и в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение признает существенным;

с учетом обстоятельств настоящего дела невыплата аренды несколько лет подряд является существенным нарушением ввиду длительности этого периода.

С учетом обстоятельств дела, необходимо учитывать общий период неуплаты аренды,который составил несколько лет, и который свидетельствует о существенности нарушений договора ответчиком, и о наличии оснований для его расторжения.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим мотивам:

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате за 2018 и 2019 г.г., поскольку арендная плата за 2019 год ответчиком не оплачена, задолженность за 2019 год составила 101 163 рубля.

В соответствии с п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что поскольку интересом истца являлось получение прибыли от ОАО «Радуга», то невыплата арендной платы является существенным нарушением договора, влекущим для истца ущерб, который в значительной степени лишает его той прибыли, на которую он рассчитывал при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд считает, что банкротство ответчика является существенным изменением обстоятельств, которое препятствует дальнейшему продолжению между истцом и ОАО «Радуга» арендных отношений, поскольку истец никогда бы не заключил договор аренды с предприятием - банкротом.

В судебном заседании установлено, что арендатор в настоящее время не способен погасить денежные и иные имущественные обязательства перед кредиторами, в том числе и погасить имеющуюся перед истцом задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в 2018-2019 г.г.

Оснований для передачи дела в Арбитражный суд Краснодарского края не имеется.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ОАО «Радуга» в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3223 р.

В части исковых требований о применении последствий недействительности ничтожного договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Радуга» и ООО «Агрофирма Ново-Покровская», в части непередачи ответчику ООО «Агрофирма Ново-Покровская» обязанности по договору аренды земельного участка в виде оплаты арендной платы, возложив по этому договору субаренды на ООО «Агрофирма Ново-Покровская» обязанность по оплате арендной платы в пользу истца за весь период договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере согласно основному договору аренды с учетом дополнительного соглашения в отношении земельного участка истца, и обязав ООО «Агрофирма Ново-Покровская» передать истцу земельный участок с кадастровым номером № по окончании срока договора субаренды, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, - суд считает необходимым отказать, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним и договора субаренды; а договором субаренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена оплата субарендатором, т.е. ООО «Агрофирма Ново-Покровская» арендной платы истцу, поскольку такая оплата предусмотрена истцу в указанных выше договоре аренды и дополнительном соглашении со стороны ОАО «Радуга».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Каменских Вадима Владимировича - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Каменских Вадимом Владимировичем и ОАО «Радуга» <адрес>, ОГРН 1072344000310, ИНН 2344014774, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 77899 кв.м.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Радуга», ОГРН 1072344000310, ИНН 2344014774, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Каменских Вадима Владимировича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2223 (двух тысяч двухсот двадцати трех) рублей 00 к.

В остальной части иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Новопокровский районный суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: