Решение по делу № 2-951/2023 от 07.11.2023

Гражданское дело №2-951/2023

УИД - 09RS0007-01-2023-001201-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2023 года                                       станица Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Баббучиева И.Х.,

при секретаре судебного заседания Авдиенко В.А.,

с участием:

истца Казакова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению Казакова А.А. к администрации Зеленчукского муниципального район, администрации Зеленчукского сельского поселения о признании сделки заключенной и переходе права собственности,

                   установил:

Казаков А.А. обратился в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района, в котором просит: признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СПК «Зеленчук» в лице заместителя председателя и Казаковым А.А., действительной сделкой, ззарегистрировать переход права собственности от СПК «Зеленчук» к Казакову А.А. на недвижимое имущество МТФ №, а именно: жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью 280 кв.м. и на здание родильного отделения, ДД.ММ.ГГГГ года постройки площадью 500 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГг. он заключил с СПК «Зеленчук», в лице заместителя председателя ФИО3, договор купли-продажи объекта недвижимости: здание МТФ №, расположенное по адресу: <адрес>, в следующем составе: здание коровника, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание коровника ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание жилого дома ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание родильного отделения ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание кормцеха, ДД.ММ.ГГГГ года постройки. Недвижимость была оценена в 50 000 рублей. Указанная сумма была внесена в кассу СПК «Зеленчук». Договор подписан сторонами, заверен печатью СПК. Обязательства сторонами сделки исполнены. Он оплатил стоимость приобретенного имущества, а СПК «Зеленчук» передал ему объект недвижимости, однако зарегистрировать свое право собственности на здание он не может, поскольку ранее право собственности продавца на спорное здание зарегистрировано не было, на кадастровом учете оно не состоит.

ДД.ММ.ГГГГ. СПК «Зеленчук» прекратил свою деятельность лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Учитывая действующее в момент постройки спорного здания законодательство, здание МТФ № принадлежало на праве собственности СПК «Зеленчук».

В настоящее время действующими остались только два здания, которыми он пользуется это здание жилого дома и здание родильного отделения.

На настоящий момент чье-либо право собственности на МТФ №, расположенное в <адрес>, не зарегистрировано и на балансе не состоит, что подтверждается: ответами администрации Зеленчукского сельского поселения администрации Зеленчукского муниципального района, справкой Зеленчукского филиала КЧР ГУП «Техническая инвентаризация», справкой Зеленчукского отделения филиала ППК «Роскадастр» по КЧР.

При этом, право собственности СПК на здание и сам договор купли-продажи никем не оспорены. Следовательно, независимо от регистрации своего права собственности на этот объект, СПК являлся его собственником.

Поскольку в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться своим имуществом, постольку СПК был вправе осуществить продажу своего имущества без предварительной государственной регистрации права на это имущество.

Он обратился в МБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Зеленчукском районе» за консультацией для регистрации права собственности на приобретённые объекты недвижимого имущества. В листе консультации ему было рекомендовано предоставить ряд документов, в том числе разъяснено о необходимости личного участия, как покупателя, так и продавца

На основании изложенного, с учетом того, что СПК «Зеленчук» ликвидировано, иной возможности зарегистрировать право собственности на здание МТФ №: здание жилого дома и здание родильного отделения, расположенные по адресу: <адрес>, кроме как путем обращения в суд с настоящим иском не имеется.

Представитель ответчика - администрации Зеленчукского муниципального района в судебное заседание не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, с учетом ранее представленных возражений.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседание не явился, письменных ходатайств в суд не направил.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КЧР.

Выслушав истца Казакова А.А., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. В силу ч. 1 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований.

Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное. В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. между СПК «Зеленчук» в лице заместителя председателя ФИО3 и Казаковым А.А. было заключен договор купли-продажи, согласно которому СПК «Зеленчук» продал, а ФИО1 купил здание МТФ №, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в юго-восточной стороне, в следующем составе: здание коровника, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание коровника ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание жилого дома ДД.ММ.ГГГГ года постройки, задние родильного отделения ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание кормцеха, ДД.ММ.ГГГГ года постройки.

Из выписки из протокола заседания правления СПК «Зеленчук» решено реализовать за наличный расчет помещение фермы № Казакову А.А., стоимость определить согласно акта оценки составленного независимым оценщиком. Указанное имущество было оценено в 50 000 рублей.

Факт уплаты истцом стоимости объекта, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что Казаков А.А. оплатил в кассу СПК «Зеленчук» 50 000 руб., основание - реализации фермы.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В силу требований ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации. Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Право СПК «Зеленчук» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, данных о регистрации не имеется. В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР от ДД.ММ.ГГГГг., сведения об объектах недвижимости: отделение №, <адрес>, площадью 500 кв.м. в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР от ДД.ММ.ГГГГг., сведения об объектах недвижимости: отделение №, <адрес>, площадью 280 кв.м. в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Из ответа администрации Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что объекты недвижимого имущества (МТФ №), находящиеся по адресу: <адрес>, СПК «Зеленчук» отделение №, <адрес>: здание жилого дома,ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью 280 кв.м., здание родильного отделения,ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью 500 кв.м., в Реестре муниципального имущества Зеленчукского муниципального района не числится.

Из ответа администрации Зеленчукского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что недвижимо имущество: здание жилого дома ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью 280 кв.м., здание родильного отделения ДД.ММ.ГГГГ г. постройки площадью 500 кв.м., на балансе администрации не значатся.

Из справки ППК «Роскадастр» от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что по данным архива Филиала ППК «Роскадастр» по Карачаево-Черкесской Республике по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на учете не состоят объекты капитального строительства, а именно: здание жилого дома, здание родильного дома, находящиеся по адресу: <адрес>

Из справки Зеленчукского филиала КЧР ГУП «Техническая инвентаризация» № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что недвижимое имущество жилого дома и здание родильного отделения, находящиеся: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ. в Зеленчукском филиале КЧР ГУП «Техинвентаризация» на учете не значатся.

Согласно представленному техническому паспорту, площадь объекта недвижимости нежилого фонда-здание родильного отделения МТФ №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 500 кв.м., год постройки ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленному техническому паспорту объекта недвижимости здание жилого дома МТФ №, расположенного по адресу: <адрес> МТФ №, площадь составляет 280 кв.м., ДД.ММ.ГГГГ

Из сведений, предоставленных Министерством имущественных и земельных отношений КЧР от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что здание МТФ №, расположенное по адресу: <адрес>, в следующем составе: здание коровника,ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание коровника, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание жилого дома,ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание родильного отделения,ДД.ММ.ГГГГ года постройки, здание кормцехаДД.ММ.ГГГГ года постройки, (имущество СХПК «Зеленчук»), в Реестре государственной собственности Карачаево-Черкесской Республики не значится.

Исходя из требований ч. 1, 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ по СПК «Зеленчук», ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о прекращении деятельности СПК «Зеленчук» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация. Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения требований закона при отчуждении имущества должника – СПК «Зеленчук» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., не оспорен и в установленном законном порядке, не признан недействительным.

С момента получения имущества истец Казаков А.А. более 20 лет, фактически владеет и пользуется объектом недвижимого имущества, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт владения и пользования спорным объектом также подтверждён показаниями свидетелей ФИО4 и ФИО5, которые в судебном заседании показали, что МТФ № ранее принадлежало СПК «Зеленчук», истец Казаков А.А. выкупил у СПК «Зеленчук» ферму. Последние 10-15 лет истец содержит на указанной ферме скот. Здания фермы поддерживается в состоянии пригодном для эксплуатации. Казаков А.А. провел частичный ремонт крыши здания и забора.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют и судом не установлено.

Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРН отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СПК «Зеленчук» после оплаты покупателем Казаковым А.А. стоимости купленного им объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, оценив исследованные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования Казакова А.А. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СПК «Зеленчук» в лице заместителя председателя и Казаковым А.А., действительной сделкой.

Зарегистрировать переход права собственности от СПК «Зеленчук» к Казакову А.А. на недвижимое имущество МТФ №, а именно: жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью 280 кв.м.. и на здание родильного отделения, ДД.ММ.ГГГГ года постройки площадью 500 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики через Зеленчукский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2023 года.

Судья Зеленчукского районного суда                                                                      Баббучиев И.Х.