Решение по делу № 33-1686/2017 от 24.03.2017

Дело №2-40/2017 Председательствующий - судья Сухорукова Л.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 33-1686/2017

г.Брянск 25 апреля 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Сидоренковой Е.В.,

судей Маклашова В.И., Алейниковой С.А.,

при секретаре Клищенко Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО «Евро Строй» САА на решение Советского районного суда г.Брянска от 9 января 2017 года по иску КИЛ к Обществу с ограниченной ответственностью «Евро Строй» о признании права собственности на объект долевого участия незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Алейниковой С.А., объяснения
представителя КИЛ – ТИА, представителя департамента строительства и архитектуры Брянской области СОО, КТГ, УЮЮ, КВВ, ГНА, судебная коллегия

установила:

КИЛ обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 1 августа 2013 года между ООО «Евро Строй» и ОАО «Стройсервис» заключен договор №/ЕС участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого является трехкомнатная квартира на 2-ом этаже, оси 5-8, Ж-В, общей площадью 70,10 кв.м с учетом 50% площади лоджии, в 3-этажном МКД, расположенном по строительному адресу: <адрес>, 23 жилой <адрес> (3-я очередь строительства). Срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 года. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства Дольщику 4 квартал 2013 года.

25 февраля 2014 года с ОАО «Стройсервис» заключен договор № кФЛ о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору об участии в долевом строительстве). В силу п. 4.7 указанного Договора срок ввода дома в эксплуатацию 1 квартал 2014 года.

Решением Арбитражного суда Брянской области по иску Брянской городской администрации к ООО «Евро Строй» о сносе самовольно построенных объектов капитального строительства установлено, что по третьей очереди строительно-монтажные работы выполнены полностью. Готовность дома 85%.

11 сентября 2014 года между сторонами подписан акт приема - передачи квартиры.

В связи с тем, что до настоящего времени она не может оформить право собственности на квартиру, поскольку дом не введен в эксплуатацию, истец просила суд признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, 23 жилой <адрес> (3-я очередь строительства) на втором этаже, оси 5-8, Ж-В, общей площадью 68,59 кв.м.

Уточнив исковые требования в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просила суд признать за ней право собственности на объект долевого участия незавершенного строительства жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 23, жилой <адрес> (3-я очередь строительства), расположенного на 2 этаже в осях 5-8, Ж-В.

Решением суда от 9 января 2017 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал за КИЛ право собственности на объект долевого участия незавершенного строительства в виде жилого помещения (трехкомнатная квартира общей площадью 68,59 кв.м, общая площадь лоджии 3,03 кв.м, итоговая площадь квартиры 70,10 кв.м (с учетом 50% площади лоджии), расположенного на 2 этаже в осях 5-8 Ж-В в многоквартирном кирпичном жилом 3-х этажном доме, находящемся по строительному адресу: <адрес>, 23 жилой <адрес> (3-я очередь строительства).

В апелляционной жалобе директор ООО «Евро Строй» САА просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая в доводах жалобы, что фактически суд признал за истцом право собственности на объект самовольного строительства, что установлено решением Арбитражного суда Брянской области от 29 октября 2015 года, выйдя за пределы заявленных истцом требований.

Принятое судом решение не исполнимо, поскольку дом в эксплуатацию не введен, на кадастровый учет не поставлен, объект, указанный в договоре, фактически отсутствует.

Кроме того, судом не разрешен вопрос о погашении записи в ЕГРП о договоре участия в долевом строительстве с КИЛ, земельный участок, на котором расположен спорный объект, ООО «Евро Строй» не принадлежит, в связи с чем считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты.

В письменных возражениях представитель КИЛ - ТИА просила решение суда оставить без изменения, указывая на необоснованность доводов апелляционной жалобы.

Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие сторон, третьих лиц Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ОАО «Стройсервис», БВИ, ДНА, СЕО, СЕИ, ШПС, ШЕД, ГДС, ГВВ, ТАВ, ТАЕ, ГЗП, ТВВ, АИИ, ПЕВ, СМВ, КНИ, МЛВ, СВА, ЮЕН, ХНН, КЕА, СТВ, ГАИ, ХЛВ, САМ, ХАИ, ГЕД, ССМ, АНН, СМК, КВА, ЯСГ, СМА, ШГС, МГТ, ЛАА, ТГН, ГМВ, ТАА, ВХВ, ШДВ, КВВ, ТНЕ, БТВ, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, поскольку сведения об уважительных причинах неявки отсутствуют, просьб об отложении слушания или рассмотрении в их отсутствие не поступало. От Брянской городской администрации и Управления по строительству и развитию территории города Брянска поступили письменные ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что 1 августа 2013 года между ООО «Евро Строй» (Застройщик) и ОАО «Стройсервис» (Дольщик) заключен договор №/ЕС участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить трехэтажный многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>,23 жилой <адрес> (3-я очередь строительства), и последующего получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать Дольщику в собственность, помимо прочих, трехкомнатную квартиру на втором этаже, оси 5-8, Ж-В, общая площадь квартиры 68,59 кв.м, общая площадь лоджии 3,03 кв.м, итоговая площадь квартиры 70,10 кв.м, с учетом 50% площади лоджии. Стоимость квартиры составляет 1    766 520 рублей.

Срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 года (п. 1.3
Договора).

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства
Дольщику 4 квартал 2013 года (п. 1.4 Договора).

25 февраля 2014 года между ОАО «Стройсервис» (Дольщик) и КИЛ (Новый дольщик) заключен Договор № 210 кФЛ о перемене лиц в обязательстве (уступке права на получение доли по договору участия в долевом строительстве), по условиям которого Дольщик уступает Новому дольщику право на получение доли от ООО «Евро Строй» (Заказчик) по договору долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры общей площадью 68,59 кв.м, общая площадь лоджии 3,03 кв.м, итоговая площадь квартиры 70,10 кв.м (с учетом 50% площади лоджии), расположенной на 2 этаже в осях 5-8, Ж-В в многоквартирном кирпичном жилом 3-х этажном доме, находящейся по строительному адресу: <адрес>,23 жилой <адрес> (3-я очередь строительства). Общая стоимость квартиры по настоящему Договору составляет 1 766 520 рублей.

Срок ввода дома в эксплуатацию 1 квартал 2014 года (п. 4.7 Договора).

Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривалось, что обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнены в полном объеме.

Дополнительным соглашением № 1 от 29 марта 2014 года к Договору № 210 кФЛ о перемене лиц в обязательстве от 25 февраля 2014 года сторонами согласовано изменение срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - 4 квартал 2014 года (пункт 4.7 Договора).

5 октября 2014 года, 11 июня 2015 года ответчик уведомил истца о невозможности завершения строительства в установленный срок и предложил заключить дополнительное соглашение о продлении срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи объекта долевого строительства - 2 квартал 2015 года, 2 квартал 2016 года соответственно.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Брянска от 28 сентября 2015 года частично удовлетворены исковые требования КИЛ к ООО «Евро Строй» о защите прав потребителя.

Решением суда установлено, что в нарушение ст. 8 Федерального закона РФ от 30 декабря 2003 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», акт приема - передачи квартиры от 11 сентября 2014 года подписан без получения ООО «Евро Строй» разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с чем, переданный КИЛ по акту от 11 сентября 2014 года объект долевого участия строительства не может быть оформлен в собственность истца в установленном Законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 29 октября 2015 года отказано в удовлетворении исковых требований Брянской городской администрации к ООО «Евро Строй» о сносе самовольно построенных объектов капитального строительства, расположенных по следующим строительным адресам: <адрес>; <адрес>.

КИЛ привлекалась к участию в деле в качестве третьего лица.

Арбитражный суд исходил из того, что объекты капитального строительства 18-квартирный жилой дом (1-я очередь строительства), 19-квартирный дом (2-ая очередь) и 15-квартирный жилой дом (3-я очередь), имеющие разную степень готовности, по указанному адресу, являются составными неотъемлемыми частями одного жилого дома, расположенного на 4-х земельных участках. По 4-ой очереди выкопан котлован. Строительство ООО «ЕвроСтрой» осуществлялось в рамках программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда города Брянска с привлечением бюджетных средств города Брянска - с согласия и в интересах муниципального образования.

Указанное решение не содержит вывода о самовольности объекта незавершенного строительства, напротив, на основании строительной экспертизы сделан вывод о возможности сохранения построенного жилого дома по всем очередям, поскольку строительство практически завершено, что не исключает возможность дальнейшего согласования застройщиком с контролирующими органами комплекса дополнительных мер и требований, направленных на предотвращение негативного воздействия на окружающую среду.

19 февраля 2016 года истец уведомил ответчика о расторжении договора долевого участия в строительстве МКД №ЕС от 1 августа 2013 года (договор о перемене лиц в обязательстве № кФЛ от 25 февраля 2014 года), путем заключения соглашения о расторжении договора.

От добровольного расторжения Договора истец отказалась.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Брянска от 29 июня 2016 года ООО «ЕвроСтрой» отказано в удовлетворении иска, предъявленного к КИЛ о расторжении вышеуказанного договора долевого участия (договора о перемене лиц в обязательстве).

КИЛ в установленном порядке зарегистрирована в числе дольщиков объекта долевого строительства.

До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен.

Строительные работы застройщиком прекращены.

Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 218, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, с чем соглашается судебная коллегия.

В соответствии п. п. 1,2 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, и иных объектов недвижимости, в том числе с учетом привлеченных инвестиций (денежных средств) представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением им возложенных на него договором обязательств.

Как следует из материалов дела, часть строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 23 жилой <адрес> (3-я очередь строительства), и объекта долевого строительства в виде жилого помещения, должны были осуществляться за счет денежных средств истца, которая в полном объеме исполнила свои обязательства, предусмотренные договором - оплатила строительство спорной квартиры.

Застройщиком – ООО «Евро Строй» в предусмотренный договором срок объект долевого строительства истцу не передан по причине того, что строительство жилого дома не завершено.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве и Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, действие которых распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства и инвесторов при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Вместе с тем, одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации называет признание права.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

Пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, что установлено материалами дела, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за права на объект долевого строительства в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде жилого помещения.

Учитывая изложенное, суд обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что до настоящего времени строительство спорного жилого дома не завершено и составляет по состоянию на 2015 года 85%; что фактически построенные объекты по ул.Гражданская 21, 23 в г.Брянске не соответствуют проектной документации и выданному разрешению на строительство; расположены на 4 земельных участках, один из которых находится в собственности муниципального образования г.Брянск; разрешение на строительство в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, не выдавалось, в результате чего продолжение строительства на законных основаниях и последующий ввод в эксплуатацию по выданным разрешениям на строительство невозможен; объект, указанный в договоре долевого участи в строительстве фактически отсутствует и самостоятельным объектом строительства не являлся; сроки действия разрешений на строительство и договора аренды земельного участка под строительство, истекли; на правопритязания в отношении объектов долевого строительства по указанному адресу со стороны третьих лиц; последующее завершение строительства МКД за счет средств собственников.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что указанные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору, и не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку указанные обстоятельства подтверждают ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору и не лишают ответчика права на легализацию объекта незавершенного строительства в целях исполнения своих обязательств перед дольщиками.

При этом суд обоснованно указал, что поскольку истец являлась по своей сути инвестором в строительстве многоквартирного дома, то она имеет равные права с ООО «Евро Строй» и другими дольщиками на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Доказательств наличия прав иных лиц на спорный объект материалы дела не содержат.

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении его прав, в случае удовлетворения иска.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование действующего законодательства, правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, в связи с чем, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Советского районного суда г.Брянска от 9 января 2017 года по иску КИЛ к Обществу с ограниченной ответственностью «Евро Строй» о признании права собственности на объект долевого участия незавершенного строительства оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО «Евро Строй» САА – без удовлетворения.

Председательствующий     Е.В. Сидоренкова

Судьи областного суда             В.И. Маклашов

С.А. Алейникова