Решение по делу № 33-9824/2024 от 26.09.2024

Судья Струкова О.А. Дело № 33-9824/2024, 2-141/2024

25RS0003-01-2022-004778-15

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 октября 2024 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе председательствующего Гареевой А.В.,

судей Мандрыгиной И.А., Рябец Т.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Головизиной Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Управления муниципальной собственности <адрес> к Ельмину ... о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе Управления муниципальной собственности <адрес>

на решение Первореченского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Мандрыгиной И.А., объяснения представителя истца Коваленко Е.В., судебная коллегия

установила:

Управление муниципальной собственности <адрес> обратилось в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных и имущественных отношений <адрес> и ООО «Эльбрус» заключен договор №-Ю-20475 аренды земельного участка с кадастровым номером ... 735 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по <адрес>. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды переданы Ельмину Г.А. На основании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ полномочия департамента земельных и имущественных отношений <адрес> по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с ДД.ММ.ГГГГ переданы администрации <адрес>. Арендная плата по договору установлена в размере 11 983,68 руб., за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрены штрафные санкции. В нарушение условий договора арендатор надлежащим образом обязанности по арендной плате не исполнял, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 481 470,86 руб. и пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 92 202,57 руб. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 481 470,86 руб., пеню в размере 92 202,57 руб.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилось Управление муниципальной собственности <адрес>. В доводах апелляционной жалобы указано, что судом неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела. Ссылаясь на то, что ответчик, несмотря на признание в судебном порядке договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю-20475 недействительным фактически продолжал пользоваться земельным участком в том объеме, который был предусмотрен договором. Земельный участок передан по акту приема-передачи арендатору, в то же время в уполномоченный орган по вопросу невозможности использования земельного участка, а также о возврате его арендодателю Ельмин Г.А. не обращался.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости,

или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Решение суда данным требованиям не соответствует.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных и имущественных отношений <адрес> и ООО «Эльбрус» заключен договор №-Ю-20475 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:9210, площадью 735 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для строительства объекта розничной торговли - магазина.

Срок договора составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (пункт 1.3 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, внесена запись государственной регистрации 25-25/001-25/001/006/2015-4230/2.

Пунктом 2.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 11 983, 68 руб. в месяц, которая должна быть внесена до 1 числа месяца следующего за расчетным.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств (п. 4.2 договора).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды переданы Ельмину Г.А., о чем ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственном реестр недвижимости внесена запись государственной регистрации 25:28:040011:9210-25/001/2018-3.

Предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ № о необходимости исполнения обязательств по погашению долга по арендной плате и пеням оставлена ответчиком без удовлетворения.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, наличием задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 481 470, 86 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 92 202, 57 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что с момента заключения договора аренды не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению, в связи с чем арендатор освобождается от внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером ... с момента его формирования не мог быть использован по целевому назначению для строительства объекта розничной торговли - магазина, поскольку спорный земельный участок сформирован непосредственно примыкающим к дороге и внутри красных линий и на зоне инженерных сетей, что указано в самом договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Судом также принято во внимание, что решением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску собственников жилых помещений в многоквартирном жилом <адрес> к ООО «АРМАДА-Р», Ельмину Г.А., администрации <адрес>, Управлению муниципальной собственности <адрес> в лице Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> признан недействительным договор №-Ю-20475 аренды земельного участка с кадастровым номером ..., и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права аренды, заключенное между ООО «Эльбрус» и ФИО1

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, и по нему имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование, а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В обоснование возражений ответчик указал, что изначально спорный земельный участок не мог быть использован по целевому назначению – для строительства объекта розничной торговли - магазина в силу установленного ограничения, поскольку земельный участок не примыкает к дорогам, что исключает возможность строительства объекта розничной торговли. В подтверждение отказа в выдаче администрацией <адрес> разрешения на строительство по причине невозможности размещения на земельном участке с кадастровым номером ... объекта розничной торговли ответчиком в материалы дела представлены письма от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные доводы свидетельствуют о том, что как на момент заключения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, так и на момент заключения соглашения между ООО «Эльбрус» и Ельминым Г.А. ДД.ММ.ГГГГ ответчику были известны недостатки сданного в аренду имущества.

Между тем, доказательств обращения ответчика с требованиями о соразмерном уменьшении арендной платы, расторжении договора аренды или возврате земельного участка арендодателю как то предписано пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Кроме того, согласно пункту 4.3. договора №-Ю-20475 аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы.

Признание решением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным договора №-Ю-20475 аренды земельного участка с кадастровым номером ... и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права аренды не является основанием для освобождения от арендных платежей ответчика, поскольку фактически земельный участок находился в его пользовании.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая невнесение ответчиком арендной платы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, подготовленный истцом, судебная коллегия признает его арифметически верным, соответствующим нормативным актам, регулирующим возникшие правоотношения, и взыскивает с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 481 470,86 руб.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, сроком на шесть месяцев, применяемый ко всем, за исключением должников - застройщиков многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

Любое лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить об отказе от применения в отношении его моратория, внеся сведения об этом в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. После опубликования заявления об отказе лица от применения в отношении его моратория действие моратория не распространяется на такое лицо, в отношении его самого и его кредиторов ограничения прав и обязанностей, предусмотренные пунктами 2 и 3 названной статьи, не применяются.

Срок действия моратория может быть продлен по решению Правительства Российской Федерации, если не отпали обстоятельства, послужившие основанием для его введения.

Абзацем десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве установлено, что не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Из разъяснений п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ №О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Учитывая, что мораторий введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ, требование о взыскании пени заявлено за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия полагает необходимым исключить из периода начисления неустойки период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 76 482,15 руб.

С учетом положений части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 159 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первореченского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Взыскать с Ельмина ... (паспорт 0509 №) в пользу Управления муниципальной собственности <адрес> (ИНН 2536097608) задолженность по арендной плате в размере 481 470,86 руб., пеню в размере 76 482,15 руб., государственную пошлину в доход бюджета Владивостокского городского округа в размере 16 159 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

     Председательствующий     

     Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено ДД.ММ.ГГГГ.