Решение по делу № 2-283/2023 (2-4827/2022;) от 16.11.2022

                                    №2-283/2023

61RS0005-01-2022-007066-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2023 г.

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.

при секретаре Вурц Н.Ю.,

с участием представителя истца по доверенности Могильной Ю.А., представителя ответчика по доверенности Мацакян А.А., представителя 3 го лица по доверенности Кудрявцевой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону к Мартиросян С. А., третье лицо ПАО Сбербанк о сносе объекта незавершенного строительства,

                    УСТАНОВИЛ:

Первоначально администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Мартиросян С.А. о запрете проведения строительных работ по возведению на земельном участке объекта незавершенного строительства до получения разрешения на строительство, по тем основаниям, что в результате проведения контрольных мероприятий по соблюдению правил благоустройства территории района в г. Ростове-на-Дону, проведенной 28.10.2022г. уполномоченными специалистами отдела архитектуры Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону установлено, что на земельном участке с КН 61:44:0081715:125 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Цезаря Куникова, 39 Б ведется строительство объекта. На момент осмотра на указанном земельном участке поводились работы по устройству и заливке фундамента, выполнено устройство арматурного каркаса плиты перекрытия над цокольным этажом, выведен арматурный каркас под колонны первого надземного этажа, на газонной части муниципальной территории общего пользования допущено разлития бетона.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства уполномоченным органом не выдавалось.

На основании изложенного, представитель Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону просил суд запретить ответчику производство строительных работ по возведению на земельном участке с КН 61:44:0081715:125 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Цезаря Куникова, 39 Б объекта незавершенного строительства до получения разрешения на строительство.

В последующем представитель истца уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просил суд обязать ответчика осуществить снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительства с КН 61:44:0081715:125 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Цезаря Куникова, 39 Б, по тем основаниям, что в адрес администрации района поступили жалобы собственников соседних участков, которые указывали о том, что Мартиросян С.А. возводит объект нежилого помещения, без отступов от принадлежащих им земельных участков и строений, что нарушает их права и законные интересы. После проведения проверки было установлено, что действительно ответчик в нарушение действующих норм и правил возводит нежилое строение, разрешение на строительство которого не выдавалось.

Представить ответчика в судебном заседании требования не признал и просил отказать, поскольку собственник Мартиросян С.А. возводит жилой дом на основании проекта и разрешения на строительство, прав и законных интересов третьих лиц указанное строительство не нарушает.

Представитель 3 лица ПАО Сбербанк в суде просила в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 ГрК РФ под термином «строительство» понимается - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Согласно пункту 5.1 части 2 статьи 8 ГрК РФ, направление уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7, пунктом 3 части 8 статьи 51.1 и пунктом 5 части 19 статьи 55 настоящего Кодекса, при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов на земельных участках, расположенных на соответствующих межселенных территориях;

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 1.1 части 4 статьи 51 ГрК РФ изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома вправе подать на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направить в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

Исходя из положений части 7 статьи 51 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются предусмотренные указанной частью названной статьи.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Судом установлено, что 28 октября 2022 г. специалистами отдела архитектуры Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону проведены контрольные мероприятия по соблюдению правил благоустройства территории района в г. Ростове-на-Дону, которой установлено, что на земельном участке с КН 61:44:0081715:125 по адресу: <...> Б ведется строительство объекта. На момент осмотра на указанном земельном участке поводились работы по устройству и заливке фундамента, выполнено устройство арматурного каркаса плиты перекрытия над цокольным этажом, выведен арматурный каркас под колонны первого надземного этажа, на газонной части муниципальной территории общего пользования допущено разлития бетона.

Из материалов дела следует, что 05.02.2021 за Мартиросян С.А. зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, площадью 167,1 кв.м., КН 61:44:0081715:26, по адресу: <...> Б, степень готовности объекта незавершенного строительства 40%, что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.10.2022 (л.д.14-15). В особых отметках указано, что право зарегистрировано на объект недвижимости с проектируемым направлением: нежилое. Спорный объект незавершенного строительством приобретен ответчиком с использование кредитных средств в ПАО «Сбербанк».

Мартиросян А.С. также является собственником земельного участка, площадью 336+/-7, КН 61:44:0081715:125 по адресу: <...> Б, что подтверждается выпиской ЕГРН (л.д.17-18).

Земельный участок, расположенный по адресу <...> Б, относится к зоне "земли населенных пунктов, для эксплуатации индивидуального жилого дома".

В судебном заседании установлено, что Постановлением Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону №1120 от 13.08.2003 выдано разрешение Титаренко Л.Е. (прежнему собственнику земельного участка по адресу: <...> Б) на строительство жилого дома, гаража и хоз.блока в домовладении по <...> Б в <...>, а также разрешение на производство работ от 19.08.2003 №151 о продлении разрешения на строительство до 13.08.2016.(л.д.81-82).

Также в материалы дела представлен проект индивидуального жилого дома по <...> Б в <...>, из которого усматривается, что проект выполнен на эскизной стадии на основании постановления главы администрации <...> №1120 от 13.08.2003, площадь участка 357,8 кв.м., площадь застройки 96,7 кв.м., жилая площадь 73,8 кв.м., общая площадь 116,9 кв.м., строительный объем 396,5 куб.м., площадь гаража 24,0 кв.м., площадь хозблока 12,0 кв.м. (л.д.91-101).

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы №31/23-СТЭ от 02.06.2023 ООО «Виста-С» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> Б, не соответствует по предельным параметрам разрешенного строительства п.4.1 ст.28 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы 6-го созыва от 21.12.2018 №605 (ред.25.04.2023 №486) «Об отверждении правил землепользования и застройки <...>» в части минимальной площади застройки и отступов от границы земельного участка.

У суда отсутствуют основания не доверять экспертному заключению, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства. В заключении приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Как установлено в судебном заседании расположение незаконченного строительством здания на указанном земельном участке не соответствует градостроительным нормам, а именно в части отсутствия отступа объекта незавершенного строительства от границ соседних участков. Поскольку возводимое строение на дату исследования не завершено строительством, то на момент проведения исследования невозможно определить высоту здания, а также конструктивные элементы верхнего этажа, в случае их строительства, а потому рассмотреть соответствие незавершенного строительством здания по <...> куникова,39 Б, противопожарным нормам, в части расположения относительно зданий на соседних участка, невозможно.

Как указано в экспертном исследовании №324-З от 03.03.2023 ООО «Экспертиза ЮФОСЭО», представленного в материалы дела ответной стороной, размещение объекта незавершенного строительства относительно жилых домов и строений, расположенных по правой и тыльной межевой границам- соответствует требованиям п.4.3 и п.4.3.3130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты», а относительно жилых домов и строений, расположенных по левой межевой границе впоследствии может не соответствовать требованиям п.4.3 и п.4.13 СП 4.13130.2013.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что Мартиросян С.А. возводит жилой в соответствии с представленным проектом, но имеются некоторые отступления от проекта, которые в последующем будут устранены путем признания права собственности на реконструированное помещение.

Несостоятельна ссылка представителя ПАО Сбербанк о том, что строение находится в залоге у Банка, а потому не может быть снесено, поскольку в между ПАО Сбербанк и ответчиком заключен договор ипотеки на принадлежащий ему земельный участок и объект незавершенного строительством, готовность 40%, который не соответствует требованиям закона и нормам и строительным правилам.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 года N 11066/09).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

На основании пункта 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта необходимо представить перечень документов, установленных пунктом 3 статьи 55 ГрК РФ.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию), выданное в соответствии с вышеуказанными положениями ГрК РФ, является единственным законным основанием по осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Самовольное строительство представляет собой деяние, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

В обоснование заявленных требований представитель администрации района ссылается на несоблюдение расстояний и площади застройки.

Между тем, согласно нотариально заверенному заявлению собственник соседнего земельного участка по адресу <...> а, Таганцева Н.И. дала согласие собственнику земельного участка по адресу <...> Б на строительство двух этажного жилого дома, с выходом 3-х окон на территорию ее земельного участка, на расстоянии не менее одного места от межи.

Собственники земельного участка по адресу <...>, Межова Н.В., Петров И.В. не возражают против возведения Мартиросян С.А. индивидуального жилого дома высотой 8,2 м. на земельном участке с КН 61:44:0081715:125 находящемся по адресу <...> Б на расстоянии не менее 1 метра от межевой границы их земельных участков, без выхода окон жилых комнат на сторону их земельного участка.

Разрешая исковые требования администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону о сносе самовольной постройки, суд приходит к выводу, что по своим технико-экономическим показателям спорный объект незавершенного строительства не подпадает под понятие жилого дома, следовательно, ответчик осуществляет строительство объекта на земельном участке не в соответствии с его целевым назначением.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что строительство ведется на основании выданного разрешения на строительство от 13.08.2003 г., поскольку срок исполнения указанного Разрешения на строительство истек, также судом учитывается, что назначение земельного участка, на котором размещено спорное строение является «строительство индивидуального жилого дома», для целей строительства недвижимого имущества –нежилого строения,в установленном порядке ответчику не выделялся, и возведение строения с нарушением целевого назначения земли, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), является самостоятельным и достаточным основанием для признания строения самовольным и его сноса.

Ссылка представителя ответчика о том, что в Управлении Росреестра по РО зарегистрирован объект незавершенного строительства «индивидуальный жилой дом», 40% готовность, а потому ответчик возводит жилой дом, является голословной, поскольку доказательств того, что возведение спорного строения осуществляется в соответствии с проектом планировки и Технического плана, материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

По мнению суда, размещение спорного объекта незавершенного строительством не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Ростова-на-Дону, возведено с нарушением градостроительных норм и правил, не соответствует выданному разрешению на строительство, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании пункта 2 части 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ).

В соответствии со ст.103 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика госпошлину в размере 6000 руб., поскольку администрация Октябрьского района г.Ростова-на-Дону при подаче иска была освобождена от ее уплаты.

Также суд находит необходимым взыскать с ответчика стоимость экспертных работ, поскольку работы экспертов до настоящего времени не оплачены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону к Мартиросян С. А., третье лицо ПАО Сбербанк о сносе объекта незавершенного строительства- удовлетворить.

Обязать Мартиросян С. А. (паспорт ...) снести объект незавершенного строительства, по адресу <...>, расположенный на земельном участке с КН 61:44:0081715:125.

Взыскать с Мартиросян С. А. (паспорт ...) в пользу ООО «Виста-С» (ИНН 6162010081 стоимость экспертных работ в размере 55000 руб.

Взыскать с Мартиросян С. А. (паспорт ...) в доход местного бюджета госпошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 3 июля 2023 г.