Решение по делу № 33-39576/2023 от 09.11.2023

Судья: ФИО     дело <данные изъяты>    Уникальный идентификатор дела    50RS0<данные изъяты>-80

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>

<данные изъяты>                                                            20 ноября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Гарновой Л.П.,

          судей Колчиной М.В., Смольянинова А.В.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО, ФИО, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО, к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на жилое помещение

по апелляционной жалобе ФИО на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи ФИО,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО, ФИО, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО, обратились в суд с иском к ООО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру, взыскании расходов на оплату услуг представителя, расходов на получение выписки из ЕГРН, расходов по уплате государственной пошлины, указав, что <данные изъяты> между ФИО, ФИО, ФИО и ОАО «494 Управление начальника работ» заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>/Н-5/БТИ, а <данные изъяты> было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору <данные изъяты>/Н-5/БТИ, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в равно- долевую собственность по ? доли каждому трехкомнатную <данные изъяты>, общей площадью 76,4 кв.м. по строительному адресу: <данные изъяты>, корпус 5.

Покупатель в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате ответчику суммы гарантийного взноса в размере 7 925 531,00 руб., указанном в п. 3.2 договора, в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В порядке, предусмотренном п.п. 6.1, 6.2 договора, они направили претензию ответчику с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры.

В ответе на претензию ответчик сообщил, что заключить основной договор купли-продажи квартиры в настоящее время не представляется возможным, т.к. право собственности ответчика на квартиру не оформлено.

На момент заключения предварительного договора дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес.

Представитель ответчика ФИО по доверенности ФИО в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, т.к. истцы все обязательства по договору выполнили.

Представители третьих лиц – ФИО по <данные изъяты>, ФАУГИ, администрации Одинцовского городского округа <данные изъяты>, Министерства жилищной политики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично.

За истцами признано право общей долевой собственности, за ФИО 3/8 доли, за ФИО 3/8 доли, за ФИО – 2/8 доли в праве собственности на квартиру, инвентарный <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, г/п Одинцово, <данные изъяты>.

ФИО в пользу ФИО взысканы судебные расходы на оплату государственной пошлины 34 628 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., почтовые расходы - 778,30 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность его выводов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что <данные изъяты> между ФИО, ФИО, ФИО и ФИО заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>/Н-5/БТИ, а также <данные изъяты> дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору <данные изъяты>/Н-5/БТИ, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в равно долевую собственность по ? доли каждому (ФИО – 1/4 доля, ФИО – ? доля), ФИО – ? доля, ФИО – ? доля), а ФИО, ФИО, ФИО (действующий за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка ФИО) принимают в свою равно долевую собственность по ? доли каждому 3-комнатную <данные изъяты>, общей площадью 76,4 кв.м. (п.5 ст.15 ЖК РФ, площадью всех помещений 81,3 кв.м. (с учетом не отапливаемых помещений, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по строительному адресу: <данные изъяты>, корпус 5).

Согласно акту приема-передачи от <данные изъяты> ответчик передал, а покупатель принял <данные изъяты>, расположенную по вышеуказанному адресу, согласно заключенному <данные изъяты> договору пользования <данные изъяты>/Н-5/БТИ.

Таким образом, сторонами обязательства фактически исполнены.

Согласно п.1 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>. на основании свидетельства о заключении брака ФИО присвоена фамилия ФИО

Согласно п.2 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>. после смерти ФИО, умершего 30.12.2014г., согласно наследственного дела <данные изъяты> наследником имущества ФИО, является в ? доле супруга Скрипак Е.В.

Согласно п.3 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>. после смерти ФИО, умершего 30.12.2014г., по материалам наследственного дела <данные изъяты>, наследником к имуществу ФИО, является в ? доле сын ФИО

Пунктом 5 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>. изменена преамбула Предварительного соглашения в следующей редакции: «Продавец» с одной стороны и ФИО, Скрипак ФИО, действующая за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего сына – ФИО в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны, в дальнейшем совместно именуемые «Стороны».

Согласно п.6 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>., п.1.1 Предварительного договора изложен в следующей редакции: в соответствии с условиями настоящего предварительного договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в сроки указанные в настоящем Предварительном договоре (далее по тексту – «Основной договор»), по которому Продавец передаст в общую долевую собственность Покупателю. А Покупатель примет в общую долевую собственность (2/8 доли ФИО, 3/8 доли в праве ФИО и 3/8 доли в праве ФИО) трехкомнатную <данные изъяты>, общей площадью 76,4 кв.м., площадью всех помещений (с учетом отапливаемых помещений) <данные изъяты> кв.м, расположенную на 4 этаже по адресу: <данные изъяты>, городское поселение Одинцово, <данные изъяты>».

Судом также установлено, что во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от <данные изъяты> <данные изъяты>-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от <данные изъяты> N <данные изъяты>.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеназванным инвестиционным контрактом.

В дальнейшем между ФИО» Минобороны России подписаны акты (протоколы) приема-передачи квартир и нежилых помещений в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>.

Дополнительным соглашением <данные изъяты> к инвестиционному контракту от <данные изъяты>, в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации".

Дополнительным соглашением <данные изъяты> к инвестиционному контракту от <данные изъяты> определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ.

Согласно п. 6.3.1 Контракта, финансирование строительства 100% возложено на инвестора.

Инвестор свои обязательства по Контракту исполнил в полном объеме - передал предусмотренную Инвестконтрактом долю РФ в размере 21 537,8 кв. м.

Вместе с тем, со стороны Заказчика строительства согласно Контракту, вкладом является земельный участок площадью 13 га. Однако, передано только 10,9 га.

В решении Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>. и в Постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от <данные изъяты> (Дело № А41-36077/2021), вынесенным по итогам рассмотрения искового заявления ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта, установлено, что Инвестиционный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества.

Соответственно, распределение долей должно осуществляться согласно внесенным вкладам по Контракту. Так как ОАО «494 УНР» является Товарищем по договору простого товарищества, который своими силами и за свой счет осуществил строительство дома и передал другому товарищу, предусмотренную договором его долю, поэтому <данные изъяты> является законным правообладателем возведенного имущества.

На основании акта об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору <данные изъяты>/Н-5/БТИ от <данные изъяты>, истцы полностью оплатили денежные средства за спорную квартиру. Из акта приема-передачи от <данные изъяты> следует, что ОАО «494 УНР» передало спорную квартиру истцам, а истцы ее приняли, претензий по качеству не имеют.

В настоящее время истцы несут бремя расходов по содержанию квартиры, истцами в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты стоимости квартиры. Иных лиц, которые могут претендовать на указанную квартиру, не имеется.

Однако, заключение основного договора купли-продажи между сторонами не представляется возможным, так как Ответчиком не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, многоквартирному дому присвоен почтовый адрес, жилое помещение ответчиком передано, а истцом принято.

Разрешая заявленные требования, применив положения статей 429, 432, 454, 218 Гражданского кодекса РФ, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и, установив, что истцы, действуя как добросовестные приобретатели, заключили возмездную сделку, выполнили все свои обязательства, оплатили стоимость квартиры в полном объеме и приняли квартиру по акту приема-передачи, проживают в квартире с 2014 года, несут все расходы по ее содержанию, суд обоснованно пришел к выводу о признании за истцами права собственности на спорную квартиру.

Довод апелляционной жалобы о том, что <данные изъяты> постановлением Арбитражного суда <данные изъяты> решение Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и постановление Десятого арбитражного суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> отменено и дело направлено на новое рассмотрение, отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.

Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда <данные изъяты> по делу <данные изъяты> от <данные изъяты>., суды первой и апелляционной инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, а также к выводу о том, что Обществом в полном объеме исполнены обязательства по передаче Учреждению квартир.

Вместе с тем, кассационная инстанция указала, что суды пришли к правильным выводам о невозможности передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

На основании п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениями статьи 224 Гражданского кодекса РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты>, Пленума ВАС РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления <данные изъяты>, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты «в» и «о») и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>-ЭС20-24350 (6) по делу № А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что значительная часть спорных квартир не реализована физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта.

Кассационной инстанцией указано, что при рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика.

Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя (Постановление Федерального арбитражного суда <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> от 15.11.2022г.).

Определением Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>-ЭС23-646 по делу № <данные изъяты> в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как установленным юридически значимым обстоятельствам дела дана правильная правовая квалификация.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение принято судом преждевременно, т.к. в Арбитражном суде спор в отношении жилых помещений не разрешен, являются необоснованными.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменены обеспечительные меры по делу № А41-360772/21, принятые определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в отношении спорной квартиры. Из уточненного иска, направленного ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации в Арбитражный суд <данные изъяты>, усматривается, что данная квартира не является предметом спора.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                                              определила:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО - без удовлетворения.

Председательствующий:

    Судьи: