Решение по делу № 33-5297/2020 от 13.10.2020

Председательствующий: Гончаренко Г.Н.                 Дело № 33-5297/2020

                                         № 2-1001/2020

                                 55RS0003-01-2020-000729-31                                             город Омск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Ивановой Л.В.,

судей Поповой Э.Н., Кочеровой Л.В.,

при секретаре Клименко О.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании             02 ноября 2020 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Зубковой А. В. на решение Ленинского районного суда города Омска от 04 августа 2020 года по иску Зубковой А. В. к Кулешовой А. А., Кулешову С. В., ПАО «Росбанк» о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Ивановой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зубкова А.В. обратилась к Кулешовой А.А., Кулешову С.В., ПАО «Росбанк» (далее - Банк) с вышеназванным иском, указав, что в мае 2019 года от ответчиков Кулешовой А.А. и Кулешова С.В. получила предложение о приобретении принадлежащей им квартиры, расположенной по адресу: <...>. Данная квартира приобреталась Кулешовыми с привлечением кредитных средств по договору № <...> от 23.05.2016 и ипотекой в обеспечение исполнения ими кредитных обязательств. Перед заключением сделки стороны пришли к договоренности о том, что истцом будет осуществлен возврат ответчикам денежных средств, полученных ими для приобретения данной квартиры в сумме 1 500 000 рублей (первоначальный взнос и ежемесячная оплата по кредитному договору до мая 2019 года). Также стороны договорились о переходе обязанностей по оплате ипотечного кредита с ответчиков на истца. Со стороны истца в полном объеме были выполнены все оговоренные условия сделки. 30.05.2019 истец передала ответчикам денежные средства в сумме 1 500 000 рублей в счет стоимости квартиры, о чем была составлена расписка. С мая 2019 года истец ежемесячно оплачивала платежи по ипотечному кредиту, предоставленному ПАО «Росбанк» на основании кредитного договора № <...> от 23.05.2016, и являвшемуся владельцем закладной на квартиру. 11.06.2020 между ПАО «Росбанк» и Зубковой А.В. был заключен договор передачи прав по закладной, после чего, истец является владельцем закладной. При этом подписание договора купли-продажи между истцом и ответчиками Кулешовыми не состоялось. Учитывая, что на сегодняшний день является залогодержателем в отношении спорной квартиры, истец считает, что имеются основания для перехода к ней права собственности на данный объект недвижимости. Согласно кредитному договору № <...> от 23.05.2016, стоимость предмета ипотеки (спорной квартиры) составляет 3 051 415 рублей, сумма кредита составила 1 900 000 рублей. Ответчиками Кулешовыми при приобретении квартиры за счет собственных денежных средств была внесена сумма в размере 1 151 415 рублей, при этом, от истца ими были получены денежные средства в размере 1 500 000 рублей. Таким образом, Кулешовы возместили понесённые ими расходы на приобретение квартиры, а также получили прибыль в размере 348 585 рублей. В соответствии с п. 2 договора передачи прав по закладной от 11.06.2020, объем передаваемых по закладной прав требований по кредитному договору на дату перехода прав составил сумму в размере 1 931 867 рублей 73 копеек, из которых: сумма основного долга - 1 706 109 рублей 43 копейки, сумма начисленных процентов – 180 404 рубля 05 копеек, судебные издержки – 45 354 рубля 25 копеек. В общей сложности размер денежных средств, выплаченных Зубковой А.В. за квартиру, расположенную по адресу: <...>, составил 3 431 867 рублей 73 копейки, что, по мнению истца, свидетельствует о полном расчете истца за приобретенную квартиру и является основанием для признания за ней права собственности на данный объект недвижимости. На основании изложенного просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Синяков В.Д.

В судебном заседании истец Зубкова А.В., ее представитель по устному ходатайству Яковлева Е.В. заявленные требования поддержали по указанным в иске основаниям. Дополнительно пояснили, что у ответчиков Кулешовых были намерения продать спорную квартиру, в связи с чем, они выдали Зубковой А.В. нотариальные доверенности на право продажи квартиры, поскольку на тот период у Зубковой А.В. болела мать и имели место проблемы с оформлением ипотеки. При этом стороны договорились о том, что изначально квартира будет оформлена на сестру истца, при этом по договору купли-продажи Зубкова А.В. на основании доверенностей будет выступать продавцом, но в связи с наличием ареста на квартиру указанная договоренность не была фактически исполнена. Просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчики Кулешов С.В. и Кулешова А.А. участия в судебном заседании не принимали.

Представитель ответчика ПАО «Росбанк» участия в судебном заседании не принимал, направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что Банк не согласен с заявленными требованиями, считает их незаконными и необоснованными, в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст. 218 ГК РФ, для перехода права собственности на спорный объект недвижимости от Кулешовых к Зубковой А.В.

В судебном заседании третье лицо Синяков В.Д. участия не принимал, его представители адвокат Арндт И.В. по ордеру, Андреасян А.А. по доверенности, просили отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что установленные законом основания для перехода права собственности отсутствуют. Доверенности, выданные ответчиками истцу на право реализации их квартиры, не является в порядке ст. 218 ГК РФ основанием для признания права собственности. Полагали, что действия истца являются недобросовестными.

Судом постановлено изложенное выше решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе истец Зубкова А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование указала на то, что решение первой инстанции принято с нарушением норм материального права, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что в соответствии с договором от 11.06.2020, заключенным с ПАО «Росбанк», она стала залогодержателем и законным владельцем прав по закладной в отношении спорной квартиры. Учитывая, что ответчики имели намерение осуществить сделку купли-продажи квартиры, получили от нее денежные средства в счет стоимости объекта, то отсутствуют препятствия для перехода к ней права собственности на жилое помещение. Ее обязательства по оплате стоимости спорной квартиры прекратились их исполнением, в связи с чем, должна быть осуществлена регистрация перехода права собственности. Считает, что ею были представлены все необходимые доказательства, подтверждающие выкуп у ответчиков спорной квартиры. Подписание основного договора купли-продажи не состоялось по причине отсутствия согласия Банка, являвшегося на тот момент залогодержателем, на его подписание. При этом, полагает, что указанные судом в решении положения ст. 253 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Возражений относительно доводов апелляционной жалобы истца от лиц, участвующих в деле, в суд не поступило.

Проверив материалы дела, выслушав истца Зубкову А.В., поддержавшую доводы жалобы, представителей третьего лица Синякова В.Д. - Андреасяна А.А., Яковлеву Е.В., возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в апелляционном порядке, исходя из следующего.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 23.05.2016 между ПАО <...> и Кулешовым С.В., Кулешовой А.А. (заемщики) был заключен кредитный договор № <...>, в соответствии с условиями которого, заемщикам был предоставлен кредит в размере <...> сроком на 242 месяца, с уплатой процентной ставки 14,75 % годовых, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <...>.

27.05.2016 произведена государственная регистрация ипотеки, выдана закладная в отношении указанного выше жилого помещения, а также право совместной собственности Кулешова С.В. и Кулешовой А.А. на предмет ипотеки.

08.06.2016 между ПАО <...> (цедент) и АО <...> (цессионарий) был заключен договор передачи прав по закладной № <...>, по которому цедент передал цессионарию право требования по кредитному договору № <...> от 23.05.2016, а также право залога на объект недвижимости – квартиру № <...> дома № <...> по улице <...>

23.05.2019 Кулешовой А.А. была выдана нотариально удостоверенная в городе Омске доверенность <...>, которой она уполномочила Зубкову А.В. быть ее представителем в ПАО «Плюс Банк» при погашении кредита по кредитному договору, заключенному между ней и ПАО «Плюс Банк», в том числе с правом досрочного погашения кредита, подачи заявления в банк, получения справки о погашении кредита и закладной в банке. Быть представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области при погашении записи об ипотеки квартиры, расположенной по адресу: <...>; быть представителем в риэлтерских фирмах г. Омска при заключении, расторжении и подписании договора на оказание услуг, связанных с отчуждением указанной квартиры; продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащую Кулешовой А.А. квартиру, расположенную по адресу: <...>; подписывать договор отчуждения и акт о передаче; получать следуемые Кулешовой А.А. деньги наличным и безналичным путем, в том числе со счета нового, открытого на ее имя в любом банке г. Омска; подписывать договор о вкладе, а также получать деньги с аккредитива или банковской ячейки, с правом подписания всех банковских договоров и других документов, в том числе об открытии банковского счета. Также доверенностью предусмотрены иные полномочия. Доверенность выдана сроком на 3 года без права передоверия.

Кроме того, 08.05.2019 в городе Севастополе Кулешовым С.В. была оформлена нотариальная доверенность на Зубкову А.В. с аналогичными правами, указанными в доверенности, выданной Кулешовой А.А., в том числе с правом продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, за цену и на условиях по усмотрению Зубковой А.В., с правом подписания договора купли-продажи, в том числе договора купли-продажи с отсрочкой платежа, передаточного акта, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом подачи заявления о снятии обременения и/или любых ограничений и/или ипотеки, в том числе в силу закона, с правом получения выписок из Единого государственного реестра недвижимости, договора купли-продажи и всех необходимых зарегистрированных документов. Доверенность выдана сроком на три года без прав передоверия.

Согласно расписки о получении задатка за квартиру от 30.05.2019, Кулешова А.А. получила от Зубковой А.В. денежную сумму в размере 1 500 000 рублей в счет стоимости квартиры, расположенной по адресу: <...>.

03.06.2019 произведена реорганизация АО <...> путем присоединения к ПАО «Росбанк».

11.06.2020 между ПАО РОСБАНК (цедент) и Зубковой А.В. (цессионарий) был заключен договор передачи прав по закладной, согласно условиям которого, цедент передает цессионарию права по закладной, удостоверяющей права цедента: право требования по кредитному договору № <...> от 23.05.2016 к Кулешову С.В., Кулешовой А.А., право залога на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что правообладателями квартиры № <...> дома № <...> по улице <...>, площадью 52,4 кв.м., являются Кулешов С.В. и Кулешова А.А., за которыми зарегистрировано право совместной собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств. При этом на основании договора передачи прав по закладной в пользу Зубковой А.В. установлено ограничение прав и обременение в отношении указанного объекта недвижимости.

Согласно справке, выданной ТСН <...>, с июня 2019 года Зубкова А.В. проживает по адресу: <...>, участвует во всех собраниях собственников жилья, пользуется всеми правами и обязанностями собственника жилого помещения в МКД, оплачивает коммунальные услуги за квартиру № <...>, участвует в расходах на содержание общего имущества МКД по адресу: <...>

Обратившись в суд с данным иском, Зубкова А.В. просит о признании за ней права собственности на квартиру № <...> дома № <...> по улице <...>, указывая на то, что передала ответчику Кулешовой А.А. денежные средства в счет стоимости указанной квартиры, находящейся в залоге, в настоящее время является владельцем закладной, что является основанием для перехода к ней права собственности на объект недвижимости.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу положений ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Положениями п. 2 ст. 218 ГК РФ закреплено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям п.п. 52, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Разрешая заявленные истцом требования и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, применив приведенные в решении нормы права, исходил из того, что распоряжение имуществом, находящимся в залоге, должно быть совершено после получения согласия на совершение сделки залогодержателя в письменной форме, какового получено не было. При этом сторонами в требуемой законом письменной форме предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, как и основной договор, не заключался, поскольку, предоставленная истцом расписка, не является предварительным договором купли-продажи.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку суд правильно установил и в достаточной степени исследовал имеющие значение для дела обстоятельства, дал им надлежащую оценку, сделал выводы, соответствующие установленным обстоятельствам и исследованным доказательствам, правильно истолковал и применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичные условия содержатся в ч. 2 ст. 346 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Обеспечительный характер ипотеки содержит не только право залогодержателя обратить взыскание на ее предмет, но и ограничение права залогодателя на распоряжение им без согласия залогодержателя, что является дополнительной мотивацией для залогодателя по исполнению основного обязательства.

Таким образом, распоряжение имуществом, находящимся в залоге, должно было быть совершено после получения согласия на совершение сделки от залогодержателя, доказательств получения которого в порядке ст. 56 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлено, равно как и доказательств наличия согласия Банка на изменение условий кредитного договора, заключенного с Кулешовым С.В. и Кулешовой А.А., предусмотренного п. 1 ст. 391 ГК РФ.

При этом, поскольку Зубкова А.В. не являлась стороной кредитного договора № <...> от 23.05.2016, в силу положений ст. 308 ГК РФ указанный договор не создает для нее обязанностей, как для лица, не участвовавшего в нем в качестве стороны.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Для обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи может вноситься в предварительный договор условие о задатке или об авансе. Задаток представляет собой передаваемую покупателем продавцу какую-либо денежную сумму, которая при заключении договора купли-продажи по общему правилу засчитывается в цену договора (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49).

На основании изложенного, проанализировав текст расписки от 30.05.2019, представленной истцом в обоснование заявленного иска, судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что указанная расписка не является предварительным договором купли-продажи, поскольку не содержит существенных условий о предмете и цене договора, а также взаимное обязательство сторон о заключении основного договора купли-продажи в согласованный срок и дату.

Выданные ответчиками на имя истца нотариально удостоверенные доверенности подтверждают только факт передачи истцу полномочий, при этом не содержат никаких обязательств, не свидетельствуют о переходе к истцу права собственности на материальный объект, указанный в них, а также не являются элементом договора, который предполагается заключить.

Кроме того, в нарушение требований ст. 253 ГК РФ не представлены доказательства наличия согласия Кулешова С.В., как участника совместной собственности в отношении спорного жилого помещения, на совершение Кулешовой А.А. сделки по распоряжению указанным общим имуществом.

В связи с изложенным, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Зубковой А.В.

Ссылка истца на то, что положения ст. 253 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям судебной коллегией отклоняется, как основанная на неверном толковании норм права.

Доводы жалобы в части несогласия истца с оценкой судом первой инстанции представленных суду доказательств, не могут служить основанием для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного постановления, поскольку сводятся к переоценке представленных суду первой инстанции доказательств, которые в силу статьи 67 ГПК РФ оценены судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств отражены в решении, в котором приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В целом доводы апелляционной жалобы являются позицией истца по данному спору, приводились при рассмотрении дела в суде первой инстанций, им дана надлежащая оценка, исходя из установленных судом обстоятельств и требований закона, по существу они направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, позиция подателя жалобы фактически сводится к выражению несогласия с существом постановленного по делу решения, не содержит фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, противоречащими установленным судом обстоятельствам и нормам действующего законодательства, а потому не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для апелляционного вмешательства в постановленный по делу судебный акт.

При разрешении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие юридическое значение, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Омска от 04 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зубковой А. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи