Решение по делу № 33-3503/2019 от 15.05.2019

Дело № 33-3503/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Санкт-Петербург                        11 июля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего:      Рогачевой В.В.,

судей:      Алексеевой Г.Ю. и Григорьевой     Н.М.,

при секретаре:          Филиппове Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Волков Е.А. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01 ноября 2018 года по делу №2-4532/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Нева-строй» к Волков Е.А. о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика Волкова Е.А. Гайдеека С.М., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ООО «Нева-строй» в лице конкурсного управляющего Иванова И.Г. 02 июля 2018 года обратилось в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Волкову Е.А. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества № от 10.04.2017г. за период с 10.04.2017г. по 10.06.2018г. в размере 571.200 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что 10.04.2017г. между ним и ответчиком заключен договор аренды, по условиям которого он передал ответчику во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 51 кв.м. на 11-м этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> а ответчик обязался уплачивать за использование данного объекта арендную плату в размере 800 руб. за 1 кв.м. или 40.800 руб. в месяц. В тот же день стороны подписали акт приема-передачи предмета договора.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы 19.09.2017г. истцом в его адрес была направлена претензия с требованием о погашении задолженности, к которой было приложено соглашение о расторжении договора аренды. Так как на данную претензию ответчик не отреагировал, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском (л.д. 3-7).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01 ноября 2018 года расторгнут договор № аренды недвижимого имущества, заключенный 10.04.2017г. между ООО «Нева-строй» и Волковым Е.А.

С Волкова Е.А. в пользу ООО «Нева-строй» взыскана задолженность по арендной плате по договору № аренды недвижимого имущества от 10.04.2017г. за период с 10.04.2017г. по 10.06.2018г. в сумме 571.200 руб., госпошлина в сумме 8.912 руб., а всего – 580.112 руб. (л.д. 79-81).

Волков А.Е. подал апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что договор аренды был заключен им 10.04.2017г. в связи с намерением зарегистрировать по адресу арендованного помещения создаваемое им юридическое лицо, но налоговая инспекция в такой регистрации отказала. В связи с этим у него отпала необходимость в аренде помещения и договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Несмотря на то, что помещением он не пользовался, 07.04.2017г. он внес истцу арендную плату за апрель 2017 года в размере 40.000 руб., которую истец ему не вернул. При этом с 20.07.2017г. истец сдал помещение в аренду другому лицу – ООО «Грядка», которое пользовалось им до 31.05.2018г. А с июля 2018 года помещение находится в пользовании ООО «Суперфреш».

О времени и месте судебного заседания, в котором было вынесено обжалуемое решение, он извещен не был, так как находился в командировке. В связи с этим в суде первой инстанции он не смог представить свои возражения относительно предъявленных к нему истцом требований (л.д. 106-107, 116-117, 142).

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя истца ООО «Нева-строй», надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания (л.д.166).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

10 апреля 2017 года между ООО «Нева-строй» (арендодателем) и Волковым Е.А. (арендатором) заключен договор № аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть площади нежилого помещения 51 кв.м. на 11-м этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер этажа №, помещение 36Н.

Срок действия договора установлен с 10.04.2017г. по 28.02.2018г.

В соответствии с п.п. 3.1 и 3.5 договора аренды, арендная плата составляет 800 руб. за 1 кв.м. и подлежит внесению ежемесячно, в порядке предоплаты, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 6.7.2 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем досудебном порядке расторгнуть договор аренды в случае возникновения у арендатора задолженности по арендной плате в течение двух месяцев подряд. В данном случае договор будет считаться расторгнутым начиная со дня получения арендатором письменного уведомления о его расторжении (л.д. 12-18).

10 апреля 2017 года сторонами подписан акт приема-передачи помещения (л.д. 19)

В связи с невнесением ответчиком арендной платы истец 19.09.2017г. направил ему претензию с требованием о погашении задолженности в размере 232.560 руб. Также ответчику было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 10.04.2017г. и предложено его подписать (л.д. 20-22).

Согласно п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст.611 ГК РФ).

Из изложенного следует, что договор аренды является консенсуальным, то есть считается заключенным со дня его подписания, а не со дня передачи арендованного имущества. В случае непередачи арендодателем арендатору арендованного имущества последний вправе истребовать данное имущество, потребовать возмещения убытков или расторжения договора.

Договор аренды между сторонами заключен 10.04.2017г., в момент согласования арендатором и арендодателем всех его существенных условий и подписания ими текста договора.

В связи с тем, что договор аренды не является реальным договором, передачи имущества для того, чтобы считать его заключенным, не требуется.

При этом арендованное имущество истцом ответчику было передано в день заключения договора аренды, о чем свидетельствует подписанный между сторонами акт приема-передачи.

В связи с этим утверждения ответчика о том, что фактически нежилое помещение ему не передавалось, не могут быть признаны обоснованными.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что договор аренды от 10.04.2017г. был расторгнут по соглашению сторон, также не имеет под собой оснований.

В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Договор аренды между сторонами заключен в письменной форме; в такой же форме между ними должно было быть заключено соглашение о его досрочном расторжении. Такое соглашение между сторонами не заключалось.

При этом в силу ст.622 ГК РФ и п.2.3 договора аренды от 10.04.2017г. возврат арендатором арендованного имущества арендодателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи.

Такой акт между сторонами подписан не был.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела не установлено, что арендованное имущество ответчику не передавалось, что договор аренды был расторгнут по соглашению сторон и что после расторжения договора имущество было возвращено арендатором арендодателю.

В связи с чем основания для освобождения Волкова Е.А. от исполнения обязанности по внесению арендной платы отсутствуют.

Истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 10.04.2017г. по 10.06.2018г.

Судебная коллегия не может согласиться с определенным истцом периодом окончания взыскания арендной платы.

К апелляционной жалобе ответчиком приложены:

- квитанция к приходному кассовому ордеру № от 07.04.2017г. о внесении им в кассу ООО «Нева-строй» арендной платы за апрель 2017г. по договору аренды № от 10.04.2017г. в размере 40.000 руб. (л.д. 108);

- договор аренды № от 04.07.2017г., заключенный между ООО «Нева-строй» (арендодателем) и ООО «Грядка» (арендатором), по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду ту же самую часть нежилого помещения, которая являлась предметом заключенного между сторонами договора аренды (л.д. 148-155);

- акт приема-передачи помещения от арендодателя арендатору от 20.07.2017г. и акт сдачи-приемки помещения от арендатора арендодателю от 31.05.2018г. (л.д. 156, 161).

Ответчик был надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного заседания, в котором было вынесено обжалуемое решение (л.д. 75), и не был лишен возможности представить приложенные им к апелляционной инстанции документы суду первой инстанции.

Несмотря на это, судебная коллегия приняла данные документы в качестве доказательств, так как они должны были быть приложены истцом к исковому заявлению. Истцом этого сделано не было и информация о том, что ответчиком был внесен арендный платеж в сумме 40.000 руб., а с 20.07.2017г. часть площади нежилого помещения 51 кв.м. на 11-м этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер этажа №, помещение 36Н, передана им в аренду иному лицу, до суда доведена не была. Сам суд первой инстанции, со своей стороны, вынес решение без выяснения всех необходимых для правильного рассмотрения настоящего дела обстоятельств. Так, в судебном заседании 01.11.2018г. представитель истца не смог ответить на вопрос суда о том, использует ли ответчик арендованное помещение до настоящего времени, и до какого времени он его использовал (л.д. 76). Несмотря на это, в этом же судебном заседании суд разрешил дело по существу вынесением обжалуемого решения.

В связи с установлением факта злоупотребления правом со стороны истца и нарушением норм процессуального права со стороны суда первой инстанции, судебной коллегией вынесено определение о принятии в качестве доказательств по настоящему делу квитанции к приходному кассовому ордеру № от 07.04.2017г., договора аренды № от 04.07.2017г., акта приема-передачи помещения от 20.07.2017г. и акта сдачи-приемки помещения от 31.05.2018г.

В заседании суда апелляционной инстанции 06.06.2019г. представитель истца оспаривала представленные ответчиком доказательства, поясняла, что у истца информация о том, что ответчик вносил арендную плату и что помещение было передано в аренду иному лицу отсутствует, в связи с этим просила отложить судебное разбирательство с целью предоставления ей возможности предоставить соответствующие доказательства. Судебной коллегией указанное ходатайство представителя истца было удовлетворено, судебное разбирательство отложено (л.д. 162-165). Однако в следующее судебное заседание 11.07.2019г. представитель истца не явился без уважительных причин и никаких дополнительных доказательств не представил. В связи с этим судебная коллегия выносит свое определение на основе имевшихся в материалах дела и дополнительно представленных ответчиком доказательств.

Так как 20.07.2017г. истец передал являвшуюся предметом заключенного между сторонами договора аренды от 10.04.2017г. часть площади нежилого помещения другому лицу, то он не вправе взыскивать с ответчика арендую плату за период после 19.07.2017г. вне зависимости от того обстоятельства, что соглашение о расторжении договора аренды от 10.04.2017г. между сторонами подписано не было и по акту сдачи-приемки помещение ответчиком истцу не передавалось.

По смыслу ст.614 ГК РФ арендная плата вносится за пользование (предоставление возможности пользоваться) арендованным имуществом. Передача предмета договора аренды в пользование другому лицу исключает возможность взыскания арендной платы за пользование этим же имуществом с предыдущего арендатора.

Следует признать, что как минимум с 19.07.2017г. путем конклюдентных действий сторон: невнесением ответчиком арендной платы и передачей истцом части площади нежилого помещения другому лицу, заключенный 10.04.2017г. между сторонами договор аренды прекращен.

При таких обстоятельствах, принятие судом первой инстанции решения о расторжении заключенного между сторонами договора аренды от 10.04.2017г. (с момента вступления решения суда в законную силу) не может быть признано обоснованным. Так как требований о расторжении данного договора истец вообще не заявлял, то обжалуемое решение в данной части как принятое с нарушением норм материального и процессуального права подлежит отмене без вынесения судебной коллегией нового решения по данному вопросу, так как суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ) и не вправе разрешать незаявленное требование.

Исходя из прекращения действия заключенного между сторонами договора аренды с 19.07.2017г. с ответчика в пользу истца может быть взыскана арендная плата только за период с 10.04.2017г. по 19.07.2014г., размер которой с учетом положений п.3.1 договора аренды от 10.04.2017г. составляет 134.640 руб. ((40.800 руб. * 3 мес.). + (40.800 руб. / 30 дней * 9 дней).

Учитывая внесение ответчиком истцу арендной платы в размере 40.000 руб. взысканию с него в пользу истца подлежит задолженность в размере 94.640 руб. (134.640 руб. – 40.000 руб.) и решение суда первой инстанции в данной части подлежит соответствующему изменению.

В связи с изменением обжалуемого решения в вышеуказанной части оно подлежит изменению также в части размера госпошлины, подлежащей взысканию в пользу истца с ответчика Волкова Е.А. В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ размер такой госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных судебной коллегией части требований истца составит 3.039 руб. 20 коп.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды подлежит отмене, а в части взыскания задолженности по арендной плате - изменению в соответствии с указанными выше выводами судебной коллеги.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01 ноября 2018 года в части расторжения договора № аренды недвижимого имущества от 10.04.2017г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Нева-Строй» и Волков Е.А. – отменить.

Решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01 ноября 2018 года в части удовлетворения иска общества с ограниченной ответственностью «Нева-Строй» о взыскании с Волков Е.А. задолженности по арендной плате - изменить, изложив в связи с этим абзац второй его резолютивной части в следующей редакции.

Взыскать с Волков Е.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нева-Строй»» задолженность по договору № аренды недвижимого имущества от 10.04.2017г. за период с 10.04.2017г. по 19.07.2017г. в размере 94.640 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3.039 руб. 20 коп., а всего - 97.679 (девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей 20 копеек.

В удовлетворении иска в остальной части обществу с ограниченной ответственностью «Нева-Строй» – отказать.

В остальной части апелляционную жалобу Волков Е.А. оставить без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Шумейко Н.В.