Решение по делу № 2-887/2023 от 07.06.2023

01RS0№-45

К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 31 июля 2023 года

Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Панеш Х.А.

при секретаре – ФИО6,

с участием: представителя истца - Администрации МО «<адрес>», согласно доверенности ФИО7, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО1, согласно устному заявлению ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации МО «<адрес>» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «<адрес>» обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1, в котором просила взыскать с него арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по 26.05.2023г., в размере № № руб. 08 копеек, пени в размере № рублей, а также взыскать пени из расчета 0,1 % невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки по день фактического исполнения обязательства. Расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить администрации МО «<адрес>» земельный участок.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с разделом 3 договора аренды, размер годовой арендной платы устанавливается по результатам торгов. Данная оплата вносится равными долями ежеквартально до 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 1 декабря текущего года. Данные условия договора аренды арендатором неоднократно были нарушены. Ответчику были направлены две претензии с расчетом задолженности и требованием о погашении задолженности по арендной плате. Но на данные претензии ответчик не ответил. Претензии были направлены по адресу: <адрес>, а. Пшичо, <адрес>, который был указан в договоре.

Представитель истца – Администрации МО «<адрес>», согласно доверенности ФИО7 поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требовании истца.

Представитель ответчика ФИО1, согласно устному заявлению ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований и просил суд отказать в их удовлетворении. В возражении указал, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, принадлежал ФИО1 на основании договора аренды по результатам аукциона. В период пользования данным земельным участком, ответчиком своими силами и за собственные денежные средства был возведён на нем жилой дом. Выстроенный жилой дом, с кадастровым номером №, ответчик зарегистрировал в собственность, о чем сделана запись, о государственной регистрации права. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома. Право собственности на жилой дом перешло новым собственникам. Таким образом, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ перешли ФИО3 и ФИО4, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенном на спорном земельном участке (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Соответственно ответчик не несет ответственность по данному договору. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обращался с заявлением в администрацию о расторжении договора и на данное заявление он не получил никакого ответа. ФИО3 и ФИО4 обращались в администрацию за предоставлением этого земельного участка на праве собственности, в соответствии ст. 39.3 ЗК РФ. Им администрация ответила, что данный земельный участок не может быть предоставлен, так как он зарегистрирован на праве аренды за ФИО1 Но ФИО1 подал заявление о расторжении договора, а ФИО3 и ФИО4 подали заявление о предоставлении им собственность. Но администрацией не предприняты меры по урегулированию данных вопросов.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 и п.2 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В силу ч. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 606, пункту 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 1 и 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу положений пункта 3 статьи 420, статей 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено в судебном заседании и не опровергается сторонами между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категории земель «земли населенных пунктов» расположенный по адресу: : <адрес>, с видом разрешенного использования» индивидуальное жилищное строительство», зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ под номером №, на праве аренды за ответчиком.

В соответствии с разделом 3 договора аренды, размер годовой арендной платы устанавливается по результатам торгов и составляет № руб. В счет оплаты арендной платы засчитывается задаток для участия в аукционе, перечисленный арендатором, в сумме № руб.

В соответствие с п. 3.2 договора, арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 1 декабря текущего года.

Из представленных суду материалов следует, что истцом в адрес ответчика направлялись претензия № исх. № от ДД.ММ.ГГГГ и претензия № от ДД.ММ.ГГГГ. Претензии получены ответчиком, однако оставлены без ответа.

Согласно договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 продал, а ФИО2, действующий от имени ФИО3 и ФИО4, приобрел по ? доли жилого дома, площадью 73 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО1 по праву собственности, на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, и необходимой для их использования территории.

В части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (часть 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исходя из анализа приведенных норм, правовые основания для взыскания с ответчика арендной платы, в рамках заявленных требований, отсутствуют.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-4 указал, что из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

По общему правилу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательств по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 5.3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор имеет право требовать расторжения Договора в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ответчиком представлено доказательство обращения в Администрацию МО «<адрес>» с заявлением о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (вх. 3459-фл от ДД.ММ.ГГГГ).

Истцом в судебном заседании представлен ответ Главы администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, на заявление ответчика о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (вх. 3459-фл от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому Глава муниципального образования направил ФИО1 проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Однако сведений, достоверно подтверждающих получение ответчиком указанного ответа не представлено.

Из содержания ответа Главы администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрацией МО «<адрес>» было выраженно явное согласия о расторжении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №.

Таким образом, суд считает договор аренды от 08.10.2021г. № расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, требования истца о взыскании долга по арендным платежам обоснованы, и суд считает возможным удовлетворить исковые требования в части и взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендную плату в размере № руб., пени в размере № рублей,

Исходя из материалов дела судом установлено, что у ответчика правовые основания владения на праве аренды спорным земельным участком, поскольку объект недвижимости в виде жилого дома продан и право на него зарегистрировано на нового собственника, что является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу (местоположение): <адрес>.

Исходя из материалов дела суд считает, что в удовлетворении требований о возврате ответчиком в администрацию МО «<адрес>» земельного участка, площадью № кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство», расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, следует отказать, поскольку за ФИО3 и ФИО4, зарегистрировано право собственности по ? доли жилого дома, площадью 73 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежавшего ФИО1 по праву собственности, на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Так, приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235,237 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Требования Администрации МО «<адрес>» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца а. <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, а. Пшичо, <адрес> пользу администрации МО «<адрес>», ИНН №, ОГРН №, арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.,

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации МО «<адрес>» пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пеню в размере № рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью № кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу (местоположение): <адрес>.

В удовлетворении требований о взыскании с ФИО1 в пользу администрации МО «<адрес>» арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендной платы до дня фактического возвращения земельного участка и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки по день фактического исполнения обязательства и обязании его возвратить администрации МО «<адрес>» земельный участок площадью № кв.м, с кадастровым номером 01:04:0100020:362, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

Копия верна. Судья             Х.А. Панеш

УИД 01RS0№-45

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № в Майкопском районном суде Республики Адыгея.