Решение по делу № 33-16235/2023 от 30.05.2023

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-16235/2023 Судья: Коваль Н.Ю.

78RS0011-01-2022-006106-05

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 августа 2023 года г.Санкт-Петербург

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Сухаревой С.И.
судей	Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре	Мухортовой В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-943/2023 поступившее с апелляционной жалобой <...> на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 года по иску <...> к <...> о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения истца <...> и ее представителя <...> действующего на основании ордера №... от <дата> №..., ответчика <...> судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

<...> обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником 9/76 долей в праве собственности на 5-ти комнатную (коммунальную) квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Другими сособственники данной квартиры являлись <...> которому принадлежало 11/76 долей в праве общей долевой собственности, <...> которой принадлежит 19/76, 8/76 и 19/76 долей в праве собственности и <...> – 10/76 долей в праве собственности. <дата> истец получила от <...> уведомление от <дата>, заверенное нотариусом о намерении продать принадлежащие ему 11/76 долей в праве собственности на квартиру за 2 000 000 руб. в течение одного месяца с даты получения уведомления. Таким образом, в соответствии с положениями ст. 250 Гражданского кодекса РФ, срок для извещения о намерении воспользоваться своим преимущественным правом покупки у истца истекал <дата>. <...> уведомила <...> о намерении приобрести отчуждаемые им 11/76 долей за указанную им сумму, написав ему посредством мессенджера <...> <дата>, что Сбербанк России одобрил ей ипотеку. В той же переписке ответчик подтвердил, что готов продать истцу спорные доли, а устно пообещал организовать оформление сделки у нотариуса и выслать в копии всех правоустанавливающих документов. Остальные сособственники своего намерения купить отчуждаемые 11/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру не заявляли. <дата> <...> увидела в квартире посторонних лиц, которые сообщили, что <...> купила у ответчика спорные доли и теперь сдает комнату, которую ранее занимал <...>. Получив выписку из ЕГРН, истец узнала о том, что спорные доли были проданы ответчиком <...> до истечения установленного Законом срока (переход права собственности зарегистрирован <дата>), то есть с нарушением преимущественного права покупки.

При таких обстоятельствах, истец просит суд перевести на нее (<...> права и обязанности покупателя <...> 11/76 долей в праве общей долевой собственности на 5-ти комнатную квартиру по адресу: <адрес> общей пл. 110,2 кв.м. – по договору купли-продажи долей, на условиях выплаты <...> денежной суммы в размере 2 000 000 руб., взыскать с ответчиков расходы по госпошлине за подачу иска в суд в сумме 13 200 руб.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 года постановлено: «Исковое заявление <...> к <...> и <...> – удовлетворить.

Перевести на <...>, <дата> года рождения (паспорт №...) права и обязанности покупателя (<...>) принадлежащих <...>, <дата> года рождения (паспорт №...) 11/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №... по договору купли - продажи долей от <дата> №... на условиях выплаты <...> - <...> покупной цены в размере 2 000 000 руб.

Взыскать с <...> и <...> в пользу <...> расходы по госпошлине в размере 13200 руб. в равных долях».

Дополнительным решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 24 мая 2023 года постановлено взыскать с <...> и <...> в пользу <...> расходы по госпошлине в размере 5000 руб. в равных долях.

Истец, ответчик <...> решение суда первой инстанции не обжалуют.

В апелляционной жалобе ответчик <...> просит решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 года изменить в части порядка возврата денежных средств покупателю 11/76 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> – <...> указав в резолютивной части решения: «денежные средства в размере 2 000 000 рублей выдать (перечислить) с банковского счета управления Судебного департамента Санкт-Петербурга покупателю 11/76 доли – <...>».

Ответчик <...> а также третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении судебного заседания, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия проверяет решение суда в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утвержденных Решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол N 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.

Как следует из п.п. 4.1, 4.2 данных Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Как следует из п. 5.1. вышеуказанных Рекомендаций в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, установленный месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, при этом продавец в течение данного срока не вправе отчуждать такую долю иному лицу, за исключением случаев получения отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки, который влечет прекращение такого права.

Материалами дела подтверждено, что <...> принадлежат 9/76 долей в праве собственности на 5-ти комнатную (коммунальную) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Другими сособственники данной квартиры являлись: <...> которому принадлежало 11/76 долей в праве общей долевой собственности; <...> которой принадлежит 19/76, 8/76 и 19/76 долей в праве собственности и <...> – 10/76 долей (л.д. 18-26).

<дата> истец получила от ответчика заявление, заверенное <дата> нотариусом <...> которым <...> уведомляет о намерении продать, принадлежащие ему 11/76 долей в праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу за 2 000 000 руб. В заявлении указан телефон для связи: №..., а также разъяснения положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ (л.д. 27-28).

Получив <дата> уведомление об отчуждении долей, истец должна была совершить действия указанные в ст. 250 Гражданского кодекса РФ в срок до <дата>, включительно.

При этом в период с <дата> по <дата> между сторонами, посредством мессенджера <...> осуществлялась переписка, истец сообщала ответчику о своем желании приобрести спорные доли, между сторонами велись переговоры о стоимости продаваемого объекта.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении преимущественного права истца на приобретение долей в праве общей долевой собственности, учитывая, что <...> отказа в установленном порядке не предоставляла, однако, до истечения установленного законом срока, а именно - <дата> <...> заключил договор купли-продажи спорных долей с <...>

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Между тем, судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о необходимости изменения постановленного по делу решения суда первой инстанции в части порядка возврата денежных средств покупателю 11/76 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> – <...> указав в резолютивной части решения: «денежные средства в размере 2 000 000 рублей выдать (перечислить) с банковского счета управления Судебного департамента Санкт-Петербурга покупателю 11/76 доли – <...>

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.07.2020 N 41-КГ20-7-К4, обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержден 23.12.2020).

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено покупателем обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено и материалами дела подтверждено, что покупатель <...> выплатила <...> 2000000 руб. за указанную долю квартиры, что подтверждено распиской <...> от <дата> (л.д.90). Право собственности <...>. на 11/76 доли квартиры зарегистрировано <дата> (л.д.20).

Истец также внесла денежные средства в размере 2000000 руб. на банковский счет управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге, о чем представлена квитанция.

В резолютивной части решения, абзац 2, суд указал: «Перевести на <...>, <дата> года рождения (паспорт №...) права и обязанности покупателя (<...>) принадлежащих <...>, <дата> года рождения (паспорт №...) 11/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> кадастровый №... по договору купли - продажи долей от <дата> №... на условиях выплаты <...> - <...> покупной цены в размере 2 000 000 руб.».

Между тем, как подтверждено материалами дела, <дата> <...>. заключил договор купли-продажи спорных долей с <...> и получил от нее 2000000 руб.

Постановленным по делу решением в пользу <...> также подлежат выплате еще 2000000 руб., в то же время не разрешен вопрос о возврате денежных средств, уплаченных <...> <...>

В соответствии с «Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020), в п.4 разъяснено, что при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2020 года № 41-КГ20-7К4).

Следовательно, при условии исполнения <...> своего обязательства по договору купли-продажи для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежали взысканию в пользу <...> как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.

Доводы истца о том, что в данном случае <...> не лишена возможность взыскать с <...> указанные денежные средства путем обращения с иском в суд, судебная коллегия находит несостоятельными.

В данном случае, поскольку <дата> <...> заключил договор купли-продажи спорных долей с <...> и получил от нее 2000000 руб., а судом первой инстанции установлено нарушение преимущественного права <...> то резолютивная часть решения подлежит изменению с указанием о необходимости перечисления денежных средств в размере 2 000 000 рублей с банковского счета управления Судебного департамента г.Санкт-Петербурга покупателю 11/76 доли – <...>.

В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 года изменить в части возврата денежных средств.

Денежные средства в размере 2000000 рублей выдать (перечислить) с банковского счета управления Судебного департамента г.Санкт-Петербурга, внесенные плательщиком истцом <...> (2-943/2023 2-4318/2022 М 4216/2022 УИД 78RS 0011-01-2022-006106-05 Куйбышевский районный суд СПб) <дата>, покупателю <...> по следующим реквизитам ПАО «Сбербанк России»: <...>

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 августа 2023 года.