Решение по делу № 11-7849/2021 от 11.06.2021

судья Левинская Н.В.

дело № 2-91/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-7849/2021

03 августа 2021 года                     г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Мицкевич А.Э.,

судей                 Данилкиной А.Л., Беломестновой Ж.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

В.Е.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.П.И. на решение Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 01 апреля 2021 года по иску Г.П.И. к З.Н.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Данилкиной А.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителей истца Г.П.И. - Д.А.В., Р.О.С., представителя ответчика З.Н.А. - С.Е.В., третьего лица З.В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г.П.И. обратился в суд с иском к З.Н.А. и с учетом уточнения требований просил расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, вернуть в собственность Г.П.И. ? долю недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что Г.П.И. ДД.ММ.ГГГГ приобретена 1/2 доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> З.В.А., который является его дальним родственником. ДД.ММ.ГГГГ Г.П.И. выдал доверенность З.В.А., полномочия, указанные в доверенности, установил З.В.А., который пообещал помочь оформить кредит на ремонт дома. Когда Г.П.И. стало известно, что З.В.А. кредит не оформит, он ДД.ММ.ГГГГ отменил доверенность. З.В.А. по доверенности от имени Г.П.И. совершена сделка по продаже указанного недвижимого имущества своей матери З.Н.А. Истец о совершении сделки купли-продажи до 2018 года не знал, денежные средства по договору не получал, доказательств передачи денежных средств не представлено. В материалах регистрационного дела содержится два договора от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку денежные средства от продажи недвижимого имущества не выплачены, просит расторгнуть договор и вернуть ему в собственность спорные объекты недвижимости. Ранее в 2019 году истец обращался в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, при рассмотрении которого установлено, что денежные средства от З.В.А. и З.Н.А. Г.П.И. не передавались. Считает не оплату по договору 600 000 руб. является существенным нарушением договора.

Истец Г.П.И. в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия.

Представители истца Д.А.В., Р.О.С. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик З.Н.А. в судебное заседание в суд первой инстанции не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ответчика С.Е.В. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо З.В.А., представитель третьего лица Управления Росреестра Челябинской области в судебное заседание в суд первой инстанции не явились, извещены.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Г.П.И. к З.Н.А. отказал в полном объеме.

В апелляционной жалобе Г.П.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Указывает на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права. Г.П.И. о сделке извещен не был, таким образом, он не мог узнать о нарушении своего права на следующий день после регистрации перехода права собственности. Считает, что срок исковой давности им не пропущен, ссылаясь на то, что претензия ответчику была направлена 01 июня 2019 года, материалы в суд направлены 03 июля 2019 года. Кроме того, истец обращался в суд для защиты своих прав, таким образом, срок исковой давности продлевается, согласно ст. 204 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на весь период судебной защиты с 13 ноября 2018 года до 09 сентября 2019 года.

В возражениях на апелляционную жалобу З.Н.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.П.И. оставить без удовлетворения. Считает, что суд правильно пришел к выводу о пропуске истцом Г.П.И. срока исковой давности и отказал ему в удовлетворении исковых требований, поскольку допустимых доказательств, с бесспорностью свидетельствующих об обстоятельствах, препятствующих истцу своевременно обратиться в суд за разрешением спора и подтверждающих наличие уважительных причин пропуска срока для обращения в суд с иском, истцом представлено не было. Суд правильно установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам и вынес законное, справедливое решение.

Истец Г.П.И., ответчик З.Н.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей истца Г.П.И. - Д.А.В., Р.О.С., представителя ответчика З.Н.А. – С.Е.В., третье лицо З.В.А., проверив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, является З.Н.А., право которой зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Фактически дом разделен на две самостоятельные части, другая ? доля жилого дома и земельного участка принадлежат З.С.А.

Право собственности З.Н.А. на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключенного между З.В.А., действующим по доверенности от имени Г.П.И., и З.Н.А.

В соответствии с п. 2 данного договора указанные объекты недвижимости оцениваются сторонами в сумме 600 000 руб., из которых доля земельного участка оценивается сторонами в сумме 100 000 руб., доля жилого дома оценивается сторонами в сумме 500 000 руб.

Согласно п. 2.1 договора расчет произведен до подписания настоящего договора в полном объеме.

Из текста доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области А.Т.И. ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, и представленной к указанному договору купли-продажи, следует, что З.В.А. предоставлено право сдачи в аренду, заключения договора залога, обмена, продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих Г.П.И. ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу <адрес>, заключать и подписывать договоры, в том числе купли-продажи, получать следуемые Г.П.И. деньги. Выдача такой доверенность и подпись в доверенности Г.П.И. не оспорены.

Из ответа Управления Росреестра по Челябинской области следует, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости 27 июня 2017 года в отношении объектов недвижимого имущества жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, заявителями З.В.А., действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за Г.П.И., и З.Н.А. были поданы заявления на государственную регистрацию перехода права ? доли в праве общей долевой собственности в отношении указанных объектов недвижимости на основании договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Затем ДД.ММ.ГГГГ заявителями были поданы заявления о принятии дополнительных документов, с которыми был сдан, в том числе договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого и произошла государственная регистрация права на ? долю в отношении вышеуказанных объектов недвижимости З.Н.А.

Г.П.И. являлся собственником спорных объектов недвижимости по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с З.В.А., по условиям которого З.В.А. продал Г.П.И. по ? доле в праве общей долевой собственности на земельный участок и на жилой дом по адресу: <адрес> за цену в размере 900 000 руб. (120 000 руб. стоимость доли земельного участка, 830 000 руб. стоимость доли жилого дома), указано, что расчет произведен до подписания договора (п. 3 договора).

Ранее Тракторозаводским районным судом г. Челябинска рассмотрено гражданское дело по иску Г.П.И. к З.Н.А., З.В.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Истец просил признать недействительной сделку от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже 1/2 доли в праве собственности на жилой дом (часть жилого дома) и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, оформленной на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Г.П.И. и З.Н.А.

В соответствии с решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 20 мая 2019 года по названному делу в удовлетворении требований Г.П.И. было отказано в полном объеме. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 09 сентября 2019 года решение оставлено без изменения (том 1 л.д. 211-216).

Требование Г.П.И. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком основаны на том, что денежные средства по договору купли-продажи ему фактически не переданы.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца не основаны на условиях договора и требованиях закона, поскольку ответчик зарегистрировал право собственности на спорное жилое помещение, в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости. Кроме того, суд посчитал, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с настоящим иском в суд, так как истец должен был знать или мог узнать о своем нарушенном праве с даты, следующей за днем регистрации права собственности на недвижимое имущество за ответчиком, срок исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи истек ДД.ММ.ГГГГ, а истец подал исковое заявление ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности в силу следующего.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Как следует из разъяснений в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ) (п. 14).

В силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет" (п. 17 данного постановления).

Как указывалось выше, Г.П.И. в 2019 году обращался в суд с иском к З.Н.А., З.В.А. о признании сделки купли-продажи ? доли в праве собственности на жилой дом (часть жилого дома) и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, оформленной на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Г.П.И. и З.Н.А., недействительной. Таким образом, Г.П.И. ранее обращался за судебной защитой, а потому срок для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен.

Вместе с тем, не смотря на то, что истцом не пропущен срок исковой давности по изложенным выше основаниям, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правильно отказано истцу в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 2, 2.1 договора купли-продажи, следует, что указанные спорные объекты недвижимости оцениваются сторонами в сумме 60 0000 руб., из которых доля земельного участка оценивается сторонами в сумме 100000 руб., указанная доля жилого дома оценивается сторонами 500000 руб.; расчет произведен до подписания настоящего договора в полном объеме.

Оценивая доводы истца, судебная коллегия считает надлежащим достоверным доказательством факта уплаты денежных средств покупателем продавцу запись в договоре купли-продажи о том, что расчет произведен до подписания договора. При этом З.Н.А. отрицала факт невыплаты денежных средств по договору, З.В.А., подписав указанный договор в качестве представителя Г.П.И., подтвердил факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является подтверждением надлежащего исполнения З.Н.А. договора купли-продажи.

Ссылки стороны истца о том, что З. при рассмотрении дела о признании сделки недействительной указывались иные обстоятельства заключения оспариваемого договора, отмену решения суда не влекут.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении спора между Г.П.И. и З.Н.А., З.В.А. о признании сделки недействительной, З. о том, что денежные средства по договору не передавались, прямо не указывали, судом факт передачи либо не передачи денежных средств по договору не устанавливался.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора З.В.А. пояснил, что им были получены денежные средства от З.Н.А. по оспариваемому договору купли-продажи; ответчик З.Н.А. в своих письменных возражениях также указывала, что денежные средства в размере 600 000 руб. по договору купли-продажи она передавала З.В.А. для передачи Г.П.И., поскольку он действовал от имени Г.П.И. по доверенности.

Таким образом, суд первой инстанции оценивал пояснения лиц, участвующих в деле, данных ими по настоящему спору, с четом положений ст. 67 в совокупности с представленными в настоящее дело иными доказательствами.

Ссылки Г.П.И. на то, что З.В.А. ему денежные средства не передавал, выводов суда не опровергают, поскольку в силу положений ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Таким образом, получение денежных средств по договору представителем З.В.А. свидетельствует о получении денежных средств представляемым Г.П.И. от З.Н.А. Отношения Г.П.И. и З.В.А. в рамках договора поручения не являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований Г.П.И. к З.Н.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате истцу недвижимого имущества.

Нарушений материального и процессуального законодательства, влекущих отмену решения суда, не усматривается. Оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 01 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.П.И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 августа 2021 года.