Решение по делу № 2-2833/2016 от 21.01.2016

Дело № 2-2833/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 марта 2016 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Мусеевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калинина В.В. к администрации МО ГО «Сыктывкар» об обязании заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Калинин В.В. обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконными действия по расторжению договора аренды на земельный участок с кадастровым №..., расположенного по адресу: ..., об обязании продлить договор аренды указанного земельного участка на ** ** ** годы.

Впоследствии Калинин В.В. изменил исковые требования, в итоге, просил суд обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым ** ** **, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., сроком на ... года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В судебном заседании Калинин В.В., его представители иск поддержали.

Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» с иском не согласилась.

Исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... Калинину В.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ... в аренду сроком на ... лет для строительства индивидуального жилого дома, утвержден градостроительный план указанного земельного участка.

Постановлением и.о. главы администрации ... от ** ** ** №... в постановление главы администрации ... от ** ** ** №... внесены изменения, в пункте 2 слова «земельный участок площадью ... кв.м.» заменены словами «земельный участок площадью ... кв.м., в составе земель промышленности … и земель иного специального назначения».

** ** ** земельный участок по адресу: ..., площадью ... кв.м был поставлен на государственный кадастровый учет за кадастровым №..., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома.

** ** ** между администрацией ... и Калининым В.В. был заключен договор №... аренды указанного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома сроком до ** ** **. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» Калинину В.В. было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке на срок до ** ** **.

Для завершения строительства дома Калинин В.В. обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка для продолжения строительства индивидуального жилого дома, в чем администрацией МО ГО «Сыктывкар» отказано письмом №...-... от ** ** **, в связи с отсутствием у Калинина В.В. исключительного права на заключение нового договора аренды, поскольку в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилой дом – на спорном земельном участке.

** ** ** представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» обратился в Управление Росреестра по ... с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права собственности на земельный участок в виде права аренды в связи с истечением срока аренды по договору аренды от ** ** ** №....

Уведомлением от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» сообщила Калинину В.В. о расторжении договора аренды с ** ** ** в связи с окончанием срока действия договора.

** ** ** на государственный кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства – жилой дом по адресу: ..., был выдан кадастровый паспорт на указанный объект, общей площадью ... кв.м, степень готовности – ...%.

** ** ** Калинина В.В. обратился в Управление Росреестра по ... за государственной регистрацией права собственности на указанный объект незавершенного строительства, которая была прекращена ** ** ** на основании заявления Калинина В.В.

Калининым В.В. производится строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке.

Впоследствии Калинин В.В. повторно обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка для продолжения строительства индивидуального жилого дома, однако Администрацией МО ГО «Сыктывкар» отказано в удовлетворении требований Калинина В.В. письмом №... от ** ** **, в связи с истечением срока договора аренды и отсутствием у Калинина В.В. исключительного права на заключение нового договора аренды, поскольку в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилой дом – на спорном земельном участке.

Полагая отказы ответчика незаконными, Калинин В.В. обратился в суд с настоящим иском, и его доводы суд находит обоснованными.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 указанного Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

После истечения срока действия договора аренды от ** ** ** (с ** ** **) и до направления Калинину В.В. уведомления от ** ** ** со стороны администрации МО ГО «Сыктывкар» отсутствовали возражения относительно владения и пользования Калининым В.В. спорным земельным участком.

До настоящего времени администрацией МО ГО «Сыктывкар» направляются в адрес Калинина В.В расчеты арендной платы за спорный земельный участок. Арендная плата вносится Калининым В.В. в установленном размере и в установленный срок.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от ** ** ** был возобновлен ** ** ** на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом получения Калининым В.В. уведомления о расторжении договора аренды ** ** **, трехмесячный срок для предупреждения арендатора об отказе от договора аренды истек не ранее ** ** **, то есть после обращения Калинина В.В. в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для завершения строительства.

Согласно п. 8 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18.Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ предусмотрен порядок предоставления гражданам вновь сформированных муниципальных земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства через аукцион.

В данном случае, земельный участок не является вновь сформированным, освоен по назначению, производится строительство индивидуального жилого дома.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Аналогичные положения предусмотрены п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

С 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке по адресу: ... расположен незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Факт строительства индивидуального жилого дома на спорном земельном участке ответчиком не оспаривается.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

У истца как арендатора земельного участка на момент подачи заявления в администрацию МО ГО Сыктывкар имелось право на оформление в собственность объекта незавершенного строительства, а, следовательно, и право на заключение договора аренды однократно для завершения строительства.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (Президиум Высшего Арбитражного суда РФ № 8985/08 от 23.12.2008г.).

Таким образом, основания, установленные ст. 46 Земельного кодекса РФ, для прекращения арендных отношений с Калининым В.В. у администрации МО ГО «Сыктывкар» отсутствуют.

С учетом изложенного, суд находит незаконным отказ администрации МО ГО «Сыктывкар» в заключении с Калининым В.В. договора аренды спорного земельного участка.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п. 9 данной статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать заключения договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства сроком на ... года.

В целях восстановления нарушенного права Калинина В.В., на администрацию МО ГО «Сыктывкар» подлежит возложению судом обязанность заключить с Калининым В.В. договор аренды земельного участка по адресу: ... сроком на ... года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с Калининым В.В. договор аренды земельного участка с кадастровым №..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., сроком на ... года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                 Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено –