Решение по делу № 2-4067/2011 от 12.07.2011

Дело № 2-4067/52 (11)                                              Мотивированное решение изготовлено 22.08.2011 года                    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2011 года        г.Екатеринбург

Кировский районный суд г.Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Гуськовой О.Б..,

при секретаре судебного заседания Пановой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хабибуллина ВН к Жилищно-строительному кооперативу «Широкореченский» о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Хабибуллин В.Н. обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Широкореченский» о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения.

В качестве третьего лица судом было привлечено ООО «<данные изъяты>» (том 2, л.д.64).

В обоснование иска истец указал, что между истцом и ответчиком был подписан договор № 1 о совместной деятельности от 04.09.2006 года, по условиям которого ЖСК «Широкореченский» обязался построить и сдать в эксплуатацию сети инженерно-технического обеспечения в коттеджном поселке «Широкореченский», расположенном по адресу: г.Екатеринбург, пос.Широкая речка, район ул.Суходольская-Сахарова-Чсремшанская, а именно осуществить: разработку проектно-сметной документации Кооператива, получение необходимых разрешений и согласований, строительство инженерных сетей и коммуникаций, строительство дорог, работы общего назначения. Согласно п. 2.3. договора, ЖСК «Широкореченский» обязался предоставить истцу земельные участки №№ 5, 7, 9, 11, 13 под строительство коттеджей в ЖСК «Широкореченский». Договор № 1 от 04.09.2006 года с учетом содержания прав и обязанностей сторон по данному договору, характера сложившихся между ними правоотношений, является договором участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. Договор № 1 от 04.09.2006 года в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не зарегистрирован. В связи с вышеизложенным, договор № 1 от 04.09.2006 года является незаключенным. Хабибуллин В.Н. перечислил ЖСК «Широкореченский» денежные средства по договору в общей сумме 2 912 500 рублей. Поскольку договор № 1 от 04.09.2006 года является незаключенным, то удержание денежных средств, полученных ответчиком в качестве финансирования строительства, является неосновательным обогащением. Кроме того, 01.10.2006 г. Хабибуллин В.Н. заключил договор строительного подряда со строительной организацией предметом которого является строительство 5 коттеджей неположенных по адресу: г. Екатеринбург, пос. Широкая речка, район ул. Суходольская-Сахарова-Черемшанская. С 2006 года велись строительные работы, в результате на данном земельном участке были возведены объекты незавершенного строительства - индивидуальные жилые дома. Данным объектам в июне 2010 года Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений присвоены адреса - строительному номеру 5 - Ореховая, 4, строительному номеру 7 - Ореховая, 6, строительному номеру 9 - Ореховая, 8, строительному номеру 11 - Ореховая, 10, строительному номеру 13 - Ореховая, 12. На основании договора строительного подряда Хабибуллиным В.Н. оплачено 11 218 012 рублей за строительные работы, что подтверждается приходными кассовыми ордерами. Таким образом, ЖСК «Широкореченский» "за чужой счет" прирастил свое имущество, не имея на то никаких оснований (соглашений, договоренностей). Истец просит признать договор № 1 от 04.09.2006 года, заключенный между Хабибуллиным В.Н. и ЖСК «Широкореченский» незаключенным; взыскать с ответчика в пользу истца 14 130 512 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности от 19.07.2011 года Сердцева И.С. поддержали требования и доводы иска, дополнительно суду пояснили, что истец возвел коттеджи за свой счет, ему было неизвестно о том, что ответчик оформил право собственности на эти объекты на себя. Истец не вступал в члены кооператива, однако, платил паевые взносы. Ответчик не имел права на заключение договора о совместной деятельности, поскольку договор аренды земельного участка и разрешение на использование земли были получены позже заключения договора с истцом. Договор подряда на строительство коттеджей был заключен в 2007 года, строительство осуществлялось в летне-осенний период 2007 года и весной 2008 года. Истец заключил договор подряда на строительство коттеджей с ООО «Приоритет» и полностью рассчитался с подрядчиком по договору. Исковые требования Хабибуллина В.Н. подтверждаются оценкой, произведенной оценщиком Мичковой Л.В.

Представители ответчика ЖСК «Широкореченский» председатель ЖСК Куликов Е.А. и представитель по доверенности от 30.03.2009 года Саитов А.С. иск не признали, суду пояснили, что заключенный с истцом договор является договором о совместной деятельности, а не договором долевого участия в строительстве, поэтому он не подлежит государственной регистрации. Истец самостоятельно должен был осуществить строительство коттеджей, он сдавал деньги только на строительство инфраструктуры поселка. Договор подряда с ООО «Приоритет» заключен задним числом, никакие фирмы работы на участке кооператива не производили, истец самостоятельно возводил коттеджи. Истец не является пайщиком кооператива, указание в квитанциях о приеме денег от Хабибуллина В.Н. на уплату паевых взносов является ошибкой. ЖСК «Широкореченский» оформил право собственности на все 5 недостроенных истцом коттеджей на себя. Размер внесенных истцом денег не оспаривают. С оценкой стоимости недостроенных коттеджей, предложенной истцом, не согласны, полагают ее завышенной. Готовы вернуть истцу 6-7 миллионов рублей после продажи недостроенных истцом коттеджей.

Третье лицо ООО «Приоритет» в судебное заседание своего представителя не направило, о дне и месте рассмотрения дела было извещено надлежащим образом, директор ООО «Приоритет» Мовчан А.И. представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. В отзыве на иск представитель третьего лица указал, что 15.04.2007 года между Хабибуллиным В.Н. и ООО «Приоритет» был заключен договор строительного подряда № 10/фл, в соответствии с которым ООО «Приоритет» обязался в соответствии с техническим заданием, проектно-сметной документацией выполнить работу по строительству 5 индивидуальных жилых домов, располагаемых на земельном участке по адресу: г.Екатеринбург, ул.Суходольская-Сахарова-Черемшанская. На условиях договора ООО «Приоритет» приступило к выполнению работ. Однако, весной 2008 года работы по строительству были приостановлены из-за отсутствия доступа к объектам строительства (доступ был ограничен ЖСК «Широкореченский». В связи с приостановкой строительных работ на неопределенный срок истцом и ООО «Приоритет» были составлены и подписаны промежуточные акты о приемке выполненных работ по каждому объекту. Общая сумма строительных работ составила 11 218 012 рублей, которая и была оплачена истцом ООО «Приоритет» на основании приходно-кассовых ордеров.      

С учетом мнения сторон суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица и вынести решение.

Заслушав стороны, специалистов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.1 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п.2 ст.2 вышеуказанного Закона, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства

В силу ч.1 ст.4 вышеуказанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 04.09.2006 года между Жилищно-строительным кооперативом «Широкореченский» и Хабибуллиным Вахали Назифовичем был заключен договор № 1 о совместной деятельности, согласно которому стороны обязались сотрудничать в области строительства ЖСК «Широкореченский» (том 1, л.д.10-11).

В силу п.2.1 договора, Хабибуллин В.Н. (застройщик) обязался в качестве первоначального вклада в совместную деятельность с Кооперативом внести 1 750 000 рублей. В соответствии с п.2.2. договора, Кооператив за счет средств застройщика осуществляет мероприятия, необходимые для строительства Кооператива, а именно: разработку проектно-сметной документации Кооператива, получение необходимых разрешений и согласований, строительство инженерных сетей и коммуникаций, строительство дорог, работы общего назначения.

В дальнейшем, после согласования необходимой проектной документами и получения разрешения на строительство, Кооператив обязался предоставить застройщику земельные участки № 5, 7, 9, 11, 13 под строительство коттеджей за счет собственных средств силами подрядных организаций, либо по дополнительному соглашению с Кооперативом.

Таким образом, по мнению суда, с учетом содержания договора, характера прав и обязанностей сторон, создания за счет истца имущества, которое в дальнейшем должно было стать общей долевой собственностью членов Кооператива (инженерные сети и коммуникации, дороги), договор № 1 от 04.09.2006 года является договором долевого участия в строительстве. Доводы стороны ответчика о том, что на правоотношения между Хабибуллиным В.Н. и ЖСК «Широкореченский» не распространяются нормы ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются несостоятельными, поскольку по смыслу вышеуказанного закона объектами строительства могут быть не только многоквартирные или индивидуальные жилые дома, но и иные объекты недвижимости, что и имеет место в данном случае. По завершении строительства собственниками инженерных сетей, коммуникаций и дорог должны были стать лица, внесшие денежные средства на строительство этих объектов, а не ЖСК «Широкореченский», поскольку это не предусмотрено ни Уставом Кооператива, ни договором о совместной деятельности.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.       

Согласно ч.3 ст.4 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из ответа Управления Росреестра по Свердловской области на судебный запрос видно, что договор № 1 от 04.09.2006 года в Управление на регистрацию не предоставлялся (том 1, л.д.75). Отсутствие регистрации договора в Управлении Росреестра по СО не оспаривалось представителями ответчика.

Кроме того, согласно п.1.2 вышеуказанного договора, сотрудничество, предусмотренное в п.1.1 (строительство ЖСК «Широкореченский»), будет осуществляться в соответствии с Программой работ, утверждаемой Правлением Кооператива, в которой определены этапы, стоимость, сроки и иные, необходимые для проведения работ по строительству Кооператива условия.

В силу п.2.4 договора, Хабибуллин В.Н. обязался вносить паевые взносы, необходимые для выполнения Программы работ в соответствии с пунктом 1.2. договора.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что Хабибуллин В.Н. внес на основании договора в ЖСК «Широкореченский» 2 912 500 рублей за период с 04.09.2006 года по 21.08.2009 года (том 1, л.д.7-9).

Как видно из протокола собрания правления ЖСК «Широкореченский» от 01.11.2008 года, правлением был утвержден план работ по строительству коммуникаций на 2009-2010 годы. Доказательств наличия Программы работ на 2006-2008 годы, не основании которой могли бы взиматься денежные средства с Хабибуллина В.Н., ответчик суду не представил. Таким образом, между истцом и ответчиком не согласован предмет договора - перечень работ, на производство которых должен был уплатить денежные средства Хабибуллин В.Н.       

Следовательно, договор № 1 от 04.09.2006 года между Хабибуллиным В.Н. и ЖСК «Широкореченский» является незаключенным.

В соответствии с п.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст.1103 Гражданского кодекса РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Поскольку договор между истцом и ответчиком является незаключенным, с ЖСК «Широкореченский» в пользу Хабибуллина В.Н. подлежат взысканию внесенные по договору истцом денежные средства в сумме 2 912 500 рублей.

В соответствии с договором № 10/фл от 15.04.2007 года между ООО «Приоритет» и Хабибуллиным В.Н., подрядчик ООО «Приоритет» обязался в соответствии с техническим заданием, проектно-сметной документаций выполнить работы по строительству 5 индивидуальных жилых домов на земельном участке по адресу: г.Екатеринбург, ул.Суходольская-Сахарова-Черемшанская. Стороны договора согласовали цену выполнения работ, указав ее в локальных сметах (том 1, л.д.132-144).

Из ответа Главархитектуры Администрации г.Екатеринбурга видно, что жилым домам по адресам Ореховая, стр. № 5, 7, 9, 11, 13 присвоены номера: ул.Ореховая, № 4, 6, 8, 10, 12 соответственно. Данные объекты заинвентаризированы в ЕМУП БТИ г.Екатеринбурга как незавершенные строительством объекты. Право собственности на объекты по адресам: ул.Ореховая, д. 4, 6, 8, 10, 12 зарегистрировано за ЖСК «Широкореченский» (том 1, л.д.93-104).

В то же время из представленных суду квитанций (л.д.22-24) и договора подряда от 15.04.2007 года (том 1, л.д.77-78) видно, что финансирование строительства этих объектов осуществлял истец Хабибуллин В.Н., а ответчик приобрел право собственности на эти дома без достаточных к тому оснований. Согласно п.2.4. договора № 1 от 04.09.2006 года, строительство коттеджей должно было осуществляться Хабибуллиным В.Н. самостоятельно за счет собственных средств, что и было им сделано. Факт строительства домов в соответствии с заключенным договором подряда, факт оплаты выполненных работ со стороны Хабибуллина В.Н. в сумме 11 218 012 рублей подтверждается также пояснениями представителя третьего лица ООО «Приоритет». При таких обстоятельствах суд находит необоснованным ходатайство представителя ответчика о проведении судебной экспертизы для определения давности составления договора от 15.04.2007 года, поскольку производство этих работ подтверждено третьим лицом, не заинтересованным в исходе дела, наличие недостроенных домов не оспаривается ответчиком и подтверждается представленными суду фотографиями и актами о приемке выполненных работ (том 1, л.д.149-157).

Следовательно, построенные за счет средств истца дома являются неосновательным обогащением ответчика. Доказательств строительства этих домов за свой счет ответчик суду не предоставил, факта строительства домов за счет средств истца представители ответчика не оспаривали.            

В силу п.1 ст.1104 Гражданского кодекса РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии с п.1 ст.1105 Гражданского кодекса РФ, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

По мнению суда, изъятие жилых домов у ЖСК «Широкореченский» и передача их истцу не представляется возможным по причине отсутствия у истца права на земельные участки под этими домами, без чего эти дома будут являться самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Как видно из заключения специалиста ООО «Мичкова Групп» Мичковой Л.В., рыночная стоимость объектов оценки - пяти строений - коттеджей, незавершенных строительством, по адресу: г.Екатеринбург, ул.Ореховая, дд.4, 6, 8, 10, 12 по состоянию на 15.04.2007 года составляет 11 160 000 рублей. На момент приобретения ответчиком права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости - 01.10.2010 года, их стоимость составляет 15 160 000 рублей. Как видно из пояснений специалиста Мичковой Л.В., данных ею в судебном заседании, при определении стоимости объектов ею был применен затратный подход, исходя из стоимости строительства объекта-аналога из справочника оценщика КО-ИНВЕСТ «Жилые здания». Расчеты специалиста Мичковой Л.В. при определении стоимости незавершенных строительством домов суд признает обоснованными, мотивированными и подтвержденными представленными суду расчетами. При определении стоимости объектов специалистом Мичковой Л.В. учтены все произведенные подрядной организацией работы, включая и земляные работы (том 1, л.д.153-154), в отличие от отчета, составленного специалистом Петренко К.В. Факт производства земляных работ при строительстве коттеджей подтвержден локальным сметным расчетом (том 1, л.д.132-144), актом приемке выполненных работ (л.д.149-157) и отзывом представителя третьего лица. Суд также полагает необходимым учет прибыли застройщика-девелопера, который произведен специалистом Мичковой Л.В., поскольку объекты поступили в собственность застройщика ЖСК «Широкореченский», имеющего право на отчуждение объектов с учетом своей прибыли. Незавершенность строительства объектов не означает невозможности их отчуждения иным лицам. Не доверять заключению специалиста Мичковой Л.В., которая учла расходы истца на строительство объектов и прибыль застройщика, у суда оснований не имеется. Отчет специалиста НИК Петренко К.В. при отсутствии вышеуказанных показателей суд признает неполным, а потому он не может быть положен в основу решения суда при определении стоимости объектов. Суд не имеет возможности оценить правильность отчетов ООО «Консалтинг Групп» (том 1, л.д.177-196) и пояснения специалиста Радько С.Г., поскольку отчеты представлены суду в неполном виде, в них отсутствуют указания на выбранную оценщиками методику оценки, расчеты стоимости объектов. Следовательно, вышеуказанные отчеты должны быть отвергнуты при определении стоимости незавершенных строительством коттеджей. Оснований для назначения и проведения заявленной ответчиком оценочной экспертизы суд не усматривает, поскольку отчет специалиста Мичковой Л.В. ответчиком не опорочен, удовлетворения данного ходатайства приведет к необоснованному затягиванию производства по делу.     

Таким образом, неосновательное обогащение ответчика за счет истца составляют 5 незавершенных строительством домом общей стоимостью 15 160 000 рублей.

Согласно ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом

Поскольку исковые требования истцом не увеличены, с ответчика в пользу истца должны быть взысканы 11 218 012 рублей, вложенные истцом в строительство домов, согласно требованиям истца.

В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины 60 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Хабибуллина ВН к Жилищно-строительному кооперативу «Широкореченский» о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить полностью.

Признать договор о совместной деятельности № 1 от 04.09.2006 года между Жилищно-строительным кооперативом «Широкореченский» и Хабибуллиным ВН незаключенным.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Широкореченский» в пользу Хабибуллина ВН сумму неосновательного обогащения 14 130 512 (четырнадцать миллионов сто тридцать тысяч пятьсот двенадцать) рублей, расходы по оплате государственной пошлины 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.

Судья                                        О. Б. Гуськова