Решение по делу № 2-18/2019 от 22.10.2018

КОПИЯ Дело № 2-18/2019 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации п. Плесецк 25 января 2019 года

Плесецкий районный суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Куйкина Р.А.,

при секретаре Заруба Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Глотовой О.Г. к Чаловой Т.Н., обществу с ограниченной ответственностью «УК ПлесецкСтройСервис» и обществу с ограниченной ответственностью «ПлесецкСтройСервис» об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Глотова О.Г. обратилась в суд с учетом уточненных исковых требований к Чаловой Т.Н., обществу с ограниченной ответственностью «УК ПлесецкСтройСервис» (далее – ООО «УК «ПлесецкСтройСервис») и обществу с ограниченной ответственностью «ПлесецкСтройСервис» (далее – ООО «ПлесецкСтройСервис») об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 08 декабря 2017 года, мотивируя свои доводы тем, что она является собственником нежилого здания – сооружения ПРУ; общей площадью 453,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. 10 июля 2014 года между ней и ООО «ПлесецкСтройСервис» был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, согласно которому она продала имущество данной организации. 15 февраля 2016 года ООО «ПлесецкСтройСервис» по договору купли-продажи продало спорное имущество ООО «УК «ПлесецкСтройСервис». Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2017 года, оставленный в этой части без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 марта 2018 года, первоначальный договор купли-продажи от 10 июля 2014 года признан недействительным, суд обязал ответчиков возвратить спорный объект недвижимости ей – Глотовой О.Г. Между тем, ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» 08 декабря 2017 года незаконно продало спорное сооружение ПРУ Чаловой Т.Н., которая 20 декабря 2017 года зарегистрировала на него право собственности. Полагает, что ООО «ПлесецкСтройСервис» и ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» не вправе были распоряжаться указанным имуществом, а Чалова Т.Н. является недобросовестным приобретателем, поскольку знакома с учредителем ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» ФИО7, и приобрела спорное имущество за сумму намного ниже его рыночной стоимости. Считает, что договор купли-продажи сооружения ПРУ от 08 декабря 2017 года является мнимой, то есть ничтожной сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. С учетом уточненных исковых требований просит истребовать спорное нежилое помещение из чужого незаконного владения Чаловой Т.Н. и возвратить ей указанное имущество, признать недействительным договор купли-продажи спорного имущества от 08 декабря 2017 года, заключенный между ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» и Чаловой Т.Н., и акт приема передачи указанного имущества недействительными, признать право собственности Чаловой Т.Н. на спорное имущество отсутствующим и прекратить запись о регистрации право собственности Чаловой Т.Н. на имущество.

Истец Глотова О.Г. и ее представитель Лебедева Т.Е. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В предыдущем судебном заседании представитель истца Лебедева Т.Е. на иске с учетом уточненных исковых требований настаивала по вышеуказанным доводам, пояснив, что ответчик Чалова Т.Н. является недобросовестным приобретателем, так как на момент заключения договора купли-продажи сооружения ПРУ от 08 декабря 2017 года ей было известно о том, что ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» не вправе распоряжаться указанным имуществом, так как Чалова Т.Н. знакома с ФИО7, который является учредителем ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» и ООО «ПлесецкСтройСервис», и должна была знать о наличии судебных споров в отношении имущества. Кроме того, Чалова Т.Н. приобрела указанное имущество по цене 168000 рублей, что значительно ниже кадастровой и рыночной стоимости имущества, что также свидетельствует о ее недобросовестности. Сама истец Глотова О.Г., в свою очередь, продавала это имущество ООО «ПлесецкСтройСервис» по цене 1200000 рублей. При этом, сооружение ПРУ до сих пор находится в пользовании ФИО7, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 08 декабря 2017 года является мнимой сделкой.

Ответчик Чалова Т.Н. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя Кузина А.Ю.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Представитель ответчиков Чаловой Т.Н., ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» и ООО «ПлесецкСтройСервис» Кузин А.Ю. в судебном заседании с иском не согласился, пояснив, что на момент заключения ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» договора купли-продажи спорного имущества от 08 декабря 2017 года с Чаловой Т.Н. решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2017 года, которым было постановлено возвратить Глотовой О.Г. сооружение ПРУ, еще не вступило в законную силу и обжаловалось ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» в апелляционном порядке. Право собственности ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» на сооружение ПРУ на момент заключения вышеуказанной сделки было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме того, договор купли-продажи от 15 февраля 2016 года, заключенный между ООО «ПлесецкСтройСервис» и ООО «УК «ПлесецкСтройСервис», не был признан судом недействительным, поэтому ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» было вправе отчуждать данное имущество Чаловой Т.Н. При этом, Чалова Т.Н. является добросовестным приобретателем. Чалова Т.Н. действительно знакома ему, в 2015-2016 годах она работала в ООО «ПлесецкСтройСервис» в должности бухгалтера. Также в 2016-2017 годах она работала в ООО «Северо-Западная консалтинговая компания», учредителем и директором которого он также является, в должности бухгалтера. Между тем, он, как учредитель и директор ООО «УК «ПлесецкСтройСервис», не ставил ее в известность о наличии судебных споров в отношении указанного имущества и не говорил о том, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2017 года постановлено возвратить имущество Глотовой О.Г. Рыночная стоимость сооружения ПРУ в размере 168000 рублей была установлена независимым оценщиком ООО «Проф-оценка» в октябре 2015 года с целью продажи имущества ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» прежним собственником, которым являлось ООО «ПлесецкСтройСервис». В свою очередь, ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» продало это имущество Чаловой Т.Н. по той же цене, так как Обществу срочно нужны были деньги на развитие бизнеса. При этом, стоимость сооружения установлена без учета стоимости земельного участка, на котором оно расположено, поскольку данный земельный участок не передавался Глотовой О.Г. в собственность ООО «ПлесецкСтройСервис». Ключи от сооружения ПРУ в настоящее время находятся у него, поскольку в помещении находятся принадлежащие ему вещи. Полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав мнение представителя ответчиков, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Глотова О.Г. на основании договора купли-продажи от 27 апреля 2006 года, заключенного с ФИО4, являлась собственником нежилого здания – сооружения ПРУ; общей площадью 453,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности Глотовой О.Г. на данное имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28 июля 2006 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2014 года Глотова О.Г. продала спорное имущество ООО «ПлесецкСтройСервис» по цене 1200000 рублей.

15 февраля 2016 года между ООО «ПлесецкСтройСервис» и ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому спорное имущество перешло в собственность ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» по цене 168000 рублей.

08 декабря 2017 года ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» на основании договора купли-продажи произвело отчуждение сооружения ПРУ Чаловой Т.А. по цене 168000 рублей. Право собственности Чаловой Т.А. на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20 декабря 2017 года.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2017 года договор купли-продажи сооружения ПРУ от 10 июля 2014 года, заключенный между ООО «ПлесецкСтройСервис» и предпринимателем Глотовой О.Г., и договор купли-продажи сооружения ПРУ от 15 февраля 2016 года, заключенный между ООО «ПлесецкСтройСервис» и ООО «УК ПлесецкСтройСервис», признаны недействительными, применены последствия недействительности сделок – на ООО «УК ПлесецкСтройСервис» возложена обязанность в течение 10 дней со дня вступления судебного акта в силу передать предпринимателю Глотовой О.Г. спорное сооружение ПРУ. С предпринимателя Глотовой О.Г. в пользу ООО «ПлесецкСтройСервис» взысканы 280 000 рублей, полученные по договору купли-продажи от 10 июля 2014 года.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 года вышеуказанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 марта 2018 года вышеуказанные судебные акты отменены в части признания недействительным договора купли-продажи сооружения ПРУ от 15 февраля 2016 года по тем основаниям, что Глотова О.Г. стороной данной сделки не являлась, и надлежащим способом защиты ее интересов, как собственника имущества, является виндикационный иск, который фактически суды и рассмотрели, обязав ответчиков вернуть сооружение Глотовой О.Г. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, вступившим в законную силу решением арбитражного суда подтверждено право собственности Глотовой О.Г. на сооружение ПРУ на момент заключения сделки между ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» и Чаловой Т.Н., и ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» было не вправе отчуждать указанное имущество Чаловой Т.Н.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На основании ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пунктах 32, 35-38 разъяснено, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Оценив исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что Чалова Т.Н. не может быть признана добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества исходя из следующего.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 08 декабря 2017 года с Чаловой Т.Н. в качестве представителя ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» действовал генеральный директор Общества Кузин А.Ю.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц на момент заключения указанного договора купли-продажи Кузин А.Ю. является единственным учредителем и директором ООО «ПлесецкСтройСервис», ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» и ООО «Северо-Западная консалтинговая компания».

Из справок о доходах физического лица формы 2-НДФЛ в отношении Чаловой Т.Н. и объяснений самого Кузина А.Ю. следует, что в 2015-2016 годах Чалова Т.Н. работала в ООО «ПлесецкСтройСервис» в должности бухгалтера, а в 2016-2017 годах, в том числе в декабре 2017 года, – в ООО «Северо-Западная консалтинговая компания» также в должности бухгалтера, следовательно, в момент возникновения и развития спорных правоотношений состояла с Кузиным А.Ю., как директором указанных организаций, в служебных отношениях, и на момент заключения договора купли-продажи от 08 декабря 2017 года имела доступ к бухгалтерским документам указанных юридических лиц, в том числе об их основных активах, к которым относится недвижимое имущество, и могла знать о наличии судебных споров в отношении сооружения ПРУ.

Кроме того, как установлено судом, спорное недвижимое имущество продано Чаловой Т.Н. по цене 168000 рублей. Денежные средства внесены Чаловой Т.Н. в кассу ООО «УК «ПлесецкСтройСервис», что подтверждается приходным кассовым ордером № 216 от 10 января 2018 года и квитанцией к нему.

В то же время, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорного сооружения ПРУ установлена в размере 1064485,80 рублей.

При продаже имущества Глотовой О.Г. по договору от 10 июля 2014 года стоимость имущества была определена сторонами сделки в размере 1200000 рублей.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2017 года также установлено, что цена отчуждения сооружения по договору купли-продажи от 15 февраля 2016 года установлена в размере 168000 рублей, что в 7 раз ниже цены приобретения такого имущества ООО «ПлесецкСтройСервис».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорное имущество продано Чаловой Т.Н. по явно заниженной цене.

Указанные обстоятельства должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, и ответчик Чаловой Т.Н., проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы имущества.

Информацию о наличии судебных споров в отношении указанного недвижимого имущества, стороной которых являлся продавец ООО «УК «ПлесецкСтройСервис», Чалова Т.Н. имела возможность получить на официальном сайте Арбитражного суда Архангельской области в сети «Интернет».

Доводы представителя ответчиков о том, что рыночная стоимость указанного имущества установлена на основании отчета независимого оценщика ООО «Проф-оценка», суд признает несостоятельными, поскольку оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта, поэтому оснований доверять выводам оценщика у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что передача спорного объекта недвижимости по значительно заниженной цене от ООО «ПлесецкСтройСервис» покупателю ООО «УК «ПлесецкСтройСервис», учредителем которого являлись одни и те же лица, а затем от ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» покупателю Чаловой Т.Н., совершена в целях создания видимости добросовестного приобретения.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Глотовой О.Г. об истребовании принадлежащего ей на праве собственности сооружения ПРУ из чужого незаконного владения Чаловой Т.Н. подлежат удовлетворению.

Остальные исковые требования Глотовой О.Г. фактически сводятся к требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При этом, оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи сооружения ПРУ от 08 декабря 2017 года у суда не имеется.

Так в силу ч. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Глотова О.Г. стороной договора купли-продажи от 08 декабря 2017 года не является, и законом предусмотрен иной способ защиты ее права, в частности путем предъявления виндикационного иска, которым и воспользовалась Глотова О.Г.

Поэтому исковые требования о признании договора купли-продажи от 08 декабря 2017 года заявлены Глотовой О.Г. излишне.

При этом, доказательств того, что указанная сделка на основании ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ является мнимой истцом суду не представлено.

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований Глотовой О.Г. к ООО «ПлесецкСтройСервис» и ООО «УК «ПлесецкСтройСервис» также не имеется, поскольку спорным имуществом они не владеют, поэтому не являются надлежащими ответчиками по данному делу.

На основании ст. 98 ГПК РФ судебные расходы Глотовой О.Г., связанные с уплатой государственной пошлины, подлежат возмещению ответчиком Чаловой Т.Н. в размере 13522 рубля 43 копейки.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Глотовой О.Г. удовлетворить частично.

Истребовать принадлежащее на праве собственности Глотовой О.Г. недвижимое имущество: нежилое здание – сооружение ПРУ; общей площадью 453,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, из чужого незаконного владения Чаловой Т.Н..

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности Чаловой Т.Н. на недвижимое имущество: нежилое здание – сооружение ПРУ; общей площадью 453,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности Глотовой О.Г. на указанное недвижимое имущество.

Взыскать с Чаловой Т.Н. в пользу Глотовой О.Г. судебные издержки, связанные с оплатой государственной пошлиной, в размере 13522 (тринадцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля 43 копейки.

В удовлетворении исковых требований Глотовой О.Г. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 08 декабря 2017 года, а также в удовлетворении исковых требований Глотовой О.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «УК ПлесецкСтройСервис» и обществу с ограниченной ответственностью «ПлесецкСтройСервис» отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Плесецкий районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 января 2019 года.

Председательствующий: Р.А. Куйкин

Копия верна. Судья: Р.А. Куйкин