Решение по делу № 33-17335/2018 от 09.11.2018

Судья Туранова Н.В. Дело № 33-17335/2018 А-111г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 ноября 2018 года     г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Провалинской Т.Б.,

судей Русанова Р.А., Славской Л.А.

при секретаре Шахматовой Г.А.

с участием прокурора Краснопеевой О.В.

рассмотрела гражданское дело по иску МО г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска к Герасимову Игорю Алексеевичу, Спириной Анжеле Васильевне, Кривцу Сергею Ивановичу об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении

по апелляционной жалобе департамента градостроительства администрации г. Красноярска

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 18 сентября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд у Герасимова Игоря Алексеевича жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, определив размер возмещения в сумме 2 776 000 рублей, после выплаты возмещения Герасимову Игорю Алексеевичу.

Прекратить право собственности Герасимова Игоря Алексеевича на жилое помещение – №, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения Герасимову Игорю Алексеевичу.

Признать право собственности за муниципальным образованием на жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Выселить Герасимова Игоря Алексеевича, Спирину Анжелу Васильевну, Кривец Сергея Ивановича из жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, что является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу после выплаты возмещения».

Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия

установила:

МО г. Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска обратилось к ответчикам с требованием об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении.

В обоснование указано, что Герасимов И.А. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> (43/65 доли). Вместе с ним в данном жилом помещении состоят на регистрационном учете остальные ответчики. 8.02.2017 года данный многоквартирный дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу, включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 31.07.2017 года земельный участок, на котором расположен дом, а также жилые помещения в данном доме изъяты путём выкупа, в связи с чем, собственнику был направлен проект соглашения, по условиям которого ответчику предлагалось возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 013 805 рублей, однако, соглашение не достигнуто.

Просили изъять у Герасимова И.А. для муниципальных нужд 43/65 доли в праве собственности на квартиру <адрес>, определив размер возмещения в 2 013 805 рублей; прекратить право собственности Герасимова И.А. на 43/65 доли в праве собственности на указанную квартиру после выплаты возмещения; выселить и снять с регистрационного учета ответчиков, а также признать право собственности на 43/65 доли в праве собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе департамент градостроительства администрации г. Красноярска просит решение суда изменить, определив размер возмещения в сумме 2 013 805 рублей в соответствии с отчетом ООО «РосЗБК». Выражая несогласие с выводами суда в части размера возмещения, указывают, что суд, определяя размер возмещения исходя из выводов судебной экспертизы, не учел, что экспертом определено возмещение за всю квартиру, тогда как Герасимову И.А. принадлежит 43/65 доли в праве собственности, соответственно размер возмещения должен быть уменьшен. Экспертом в заключении определено, что стоимость 43/65 долей составляет 2 073 000 рублей. Судом ошибочно взята сумма в размере 2 821 000 рублей за вычетом 45 000 рублей (компенсация за капитальный ремонт) с определением окончательной суммы к возмещению в размере 2 776 000 рублей, так как с учетом сложения указанных в экспертном заключении сумм полная стоимость всего возмещения составляет 3 134 000 рублей. Поскольку изымается 43/65 доли в праве собственности на принадлежащее ответчику жилое помещение, то стоимость доли Герасимова И.А. составит: 3 134 000 – 45 000 = 3 089 000 рублей, стоимость доли – 43/65 равна – 2 073 000 рублей – 45 000 = 2 028 000 рублей.

В письменных возражениях прокурор Железнодорожного района г. Красноярска, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены в установленном законом порядке, при этом об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда, выслушав представителя департамента градостроительства администрации г. Красноярска, третьего лица МКУ г. Красноярска «УКС» - Арабскую А.Н., поддержавшую доводы жалобы, представителя Герасимова И.А. – Бухгамера Е.О., возражавшего по доводам жалобы, заключение прокурора Краснопеевой О.В., полагавшей решение суда, подлежащим изменению, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

Частью 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Герасимову И.А., принадлежит 43/65 долей в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 65,2 кв.м., что подтверждено свидетельством, выпиской из ЕГРН.

В указанном жилом помещении, помимо собственника Герасимова И.А. имеют регистрацию: Спирина А.В., Кривец С.И.

Заключением межведомственной комиссии № от 8.02.2012 года данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом и отдельных его частей, приведшие к снижению уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций о оснований.

6.03.2017 года департамент городского хозяйства администрации г. Красноярска направил собственникам требование о сносе многоквартирного дома в срок до 1.06.2017 года.

Распоряжением администрации г. Красноярска № от 31.07.2017 года земельный участок с кадастровым номером № и жилое помещение по адресу: <адрес> (43/65 доли) изъяты для муниципальных нужд в целях сноса многоквартирного дома; многоквартирный жилой дом по <адрес> включен в перечень аварийных домов, расселяемых в связи с проведением универсиады 2019 года.

29.05.2018 года администрацией г. Красноярска Герасимову И.А. направлено соглашение об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выплаты возмещения в общей сумме 2 013 805 рублей.

В обоснование выкупной цены истцом представлен отчет от 23.11.2017 года, составленный ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг», согласно которому рыночная стоимость изымаемого жилого помещения (43/65 доли) составляет 2 013 805 рублей, в том числе: 43/65 доли на квартиру – 1 812 635 рублей (в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок); убытки – 201 170 рублей.

Проект соглашения получен ответчиком, однако, не подписан в связи с несогласием с размером возмещения.

Согласно представленному ответчиком заключению от 30.05.2018 года, выполненному ООО «Бессон», компенсация за изъятие жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес> (43/65 доли) определена в размере 2 849 062,42 рублей, в том числе: рыночная стоимость доли квартиры (43 кв.м.) – 1 439 194,81 рублей, стоимость доли земельного участка, пропорциональная доле в праве собственности на квартиру, – 1 182 531 рублей, убытки – 227 336,61 рублей, в том числе, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество – 26 700 рублей, оплатой услуг риелтора – 112 796,61 рублей, с переездом – 33 840 рублей, оплатой аренды – 54 000 рублей.

18.06.2018 года ответчик направил истцу заявление с предложением заключить соглашение по выкупной цене 2 849 062,42 рублей, но получил отказ.

По ходатайству стороны ответчика судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Альянс-Оценка», по заключению которого рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес>, общей площадью 65,2 кв.м., в том числе, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок площадью 5 904 кв.м., составляет 2 821 000 рублей; размер убытков - 268 000 рублей; компенсация за не произведенный капитальный ремонт - 45 000 рублей.

Согласно исследовательской части экспертного заключения рыночная стоимость квартиры (в целом) определена в размере 2 821 000 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, приходящийся на оцениваемое жилое помещение, определена в размере - 483 000 рублей; стоимость убытков в связи с изъятием у собственников жилого помещения составляет (округленно) 268 000 рублей, в том числе: аренда жилья – 132 000 рублей, оплату риэлтерских услуг за аренду и покупку недвижимости – 120 630 рублей, услуги по регистрации, оформлению, оплаты пошлины – 2 000 рублей, расходы на переезд – 13 000 рублей; возмещение за не проведенный капитальный ремонт – 45 000 рублей. Итоговая величина объекта оценки (квартиры в целом) определена в сумме 3 134 000 рублей, а 43/65 долей в праве собственности – 2 073 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для изъятия у собственника Герасимова И.А. спорного жилого помещения, прекращении его права собственности на жилое помещение после выплаты выкупной цены, а также выселении со снятием с регистрационного учета всех проживающих в квартире ответчиков.

Принимая в качестве допустимого доказательства по делу экспертное заключение ООО «Альянс-Оценка», суд обоснованно исходил из того, что данное заключение подготовлено с соблюдением требований ст.ст. 84-86 ГПК РФ лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, с предупреждением об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы департамента градостроительства администрации г. Красноярска относительно неправомерности определенного размера возмещения без учета того, что Герасимову И.А. принадлежит только 43/65 доли в праве собственности на квартиру.

Определяя со ссылкой на выводы эксперта ООО «Альянс-Оценка» возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 776 000 рублей из расчета: 2 821 000 рублей (рыночная стоимость квартиры без учета убытков) – 45 000 рублей (компенсация за не произведенный капитальный ремонт), суд первой инстанции не дал оценку указанному заключению по правилам ч. 2 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ и неверно применил нормы материального права, регулирующие вопросы определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, что в силу абз. 2 ч. 2 ст. 327.1, ч. 1 ст. 330, ГПК РФ является основанием для изменения решения суда в апелляционном порядке вне зависимости от доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, Герасимову И.А. принадлежит 43/65 доли в праве собственности на квартиру площадью 65,2 кв.м., что составляет – 43,13 кв.м.

Согласно материалам дела многоквартирный жилой дом по <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 5 904 кв.м., поставленном на кадастровый учет 28.11.2008 года.

Распоряжением администрации г. Красноярска №-арх от 31.07.2017 года земельный участок с кадастровым номером №, наряду с жилыми помещениями в вышеуказанных многоквартирных домах, изъят для муниципальных нужд.

Как следует из экспертного заключения, в ходе проведения экспертизы рыночная стоимость квартиры в целом (так был поставлен судом вопрос в определении о назначении экспертизы) в размере 2 821 000 рублей определена путем сравнения продаж аналогичных квартир с учетом соответствующих корректировок, при этом, данных о том, что в указанном размере каким-либо образом учтена доля земельного участка, не имеется. Отдельно экспертом также определена и рыночная стоимость доли земельного участка, приходящаяся на указанную квартиру (с учетом площади иных домов, расположенных на земельном участке), что составило 483 000 рублей.

Однако, экспертом указанная стоимость доли земельного участка фактически не учтена при определении возмещения за жилое помещение, т.е. возмещение за жилое помещение не увеличено на стоимость доли земельного участка, приходящегося на спорное жилое помещение.

Между тем, согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ для целей определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются как рыночная стоимость жилого помещения, так и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

С переходом в муниципальную собственность права собственности на изымаемую квартиру в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, в составе возмещения за жилое помещение необходимо учитывать наряду с рыночной стоимостью жилого помещения и рыночную стоимость доли в праве собственности на земельный участок, что судом первой инстанции учтено не было.

С учетом изложенного, определенная экспертом стоимость доли земельного участка, приходящегося на изымаемое жилое помещение, в размере 483 000 рублей и фактически не учтенная им в составе рыночной стоимости квартиры подлежит включению в состав возмещения за жилое помещение.

Таким образом, возмещение за изымаемое у Герасимова И.А. жилое помещение (43/65 доли) составит всего 2 453 723,08 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой доли в праве собственности на квартиру, включая долю в праве собственности на земельный участок, 2 185 723,08 рублей (2 821 000 (рыночная стоимость всей квартиры) + 483 000 рублей (стоимость приходящегося на долю квартиры земельного участка) х 43/65) и убытки в размере 268 000 рублей.

При этом, оснований для применения пропорции (43/65) при включении в состав возмещения убытков судебная коллегия не находит, поскольку, как видно из материалов дела, Герасимов И.А. фактически является собственником отдельного жилого помещения в коммунальной квартире; согласно пояснениям представителя истца в суде апелляционной инстанции, оставшиеся 22/65 доли в праве собственности на квартиру являются муниципальной собственностью и не изымались для муниципальных нужд. В этой связи, убытки в размере 268 000 рублей, включающие в себя аренду жилья, оплату риэлтерских услуг, расходы на переезд и регистрацию права собственности, как предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ для возмещения собственнику, подлежат включению в размер возмещения в полном размере.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, исключившего из размера возмещения компенсацию на непроизведенный капитальный ремонт в сумме 45 000 рублей, определенную экспертом исходя из ориентировочной величины отчислений собственников на капитальный ремонт, поскольку материалы дела не содержат каких-либо данных о том, что капитальный ремонт дома не проводился и что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. Кроме того, как видно из экспертного заключения ООО «Альянс-Оценка» рыночная стоимость квартиры экспертом определена по результатам сравнения стоимости продаж аналогов без учета аварийности, в связи с чем, включение в состав убытков возмещения за не произведенный капитальный ремонт является излишним.

Исходя из того, что Герасимову И.А. принадлежит 43/65 доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, то указание в резолютивной части решения на изымаемый объект недвижимости в виде целой квартиры с прекращением права собственности Герасимова И.А. и признанием права муниципальной собственности также подлежит изменению с указанием на изъятие для муниципальных нужд у Герасимова И.А. 43/65 долей в праве собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>; прекращение права собственности Герасимова И.А. на 43/65 долей в праве собственности на эту квартиру и признание за муниципальным образованием права собственности на 43/65 долей в праве собственности на квартиру.

Иных оснований для изменения решения суда судебная коллегия не находит.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 18 сентября 2018 года в части изымаемого объекта в виде целой квартиры с прекращением права собственности Герасимова И.А. и признания права муниципальной собственности, определенного размера возмещения за изымаемое жилое помещение изменить, приняв в данной части новое решение, которым:

«Изъять для муниципальных нужд у Герасимова Игоря Алексеевича 43/65 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, определив размер возмещения в сумме 2 453 723,08 рублей.

Прекратить право собственности Герасимова Игоря Алексеевича на 43/65 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес> после выплаты возмещения.

Признать право собственности за муниципальным образованием г. Красноярск на 43/65 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента градостроительства администрации г. Красноярска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи