Решение по делу № 3а-328/2022 (3а-705/2021;) от 24.12.2021

УИД № 34OS0000-01-2021-000724-92

Дело № 3а-328/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 14 сентября 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Передунова А.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Передунов А.И. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>), площадью 2271 700 кв.м., <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 78-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составляет 6633 364 рублей. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку возлагает обязанность по уплате арендных платежей, в расчете которых применяется значение кадастровой стоимости, в необоснованно завышенном размере. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета об оценке № 1076/21-Н от 20 декабря 2021 года, выполненного ООО «Оценочная компания «Ангара», по состоянию на 1 января 2020года составляет 3 928 000рублей.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства стороны, заинтересованные лица и их представители в судебное заседание не явились.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

В поступившем до судебного заседания письменном заявлении представитель административного истца Малахова Е.И. исковые требования уточнила, исходя из выводов заключения судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4942 538 рублей.

В адресованном суду заявлении представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) Шахова Ю.В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к заключению эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не имеет.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Передунов А.И. на основании договора аренды № 183 от 11 августа 2005 года и дополнительных соглашений к нему, заключенных с администрацией Михайловского района района Волгоградской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 2 271 700 кв.м., <адрес>. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д. 25-33, 227-230).

Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли сельскохозяйственного назначения» на территории Волгоградской области», внесена в сведения ЕГРН 23 декабря 2020 года. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 6633364 рубля определена по состоянию на 1 января 2020 года, после указанной даты количественные и качественные характеристики данного земельного участка не изменялись (т. 1 л.д. 19, 226).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н, - 1 января 2020 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, поскольку влияют на размер арендных платежей, соответственно, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №1076/21-Н, выполненного 20 декабря 2021 года ООО «Оценочная компания «Ангара», по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 3928 000 рублей (т. 1 л.д. 44-220).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 21 января 2022 года по ходатайству административного ответчика Облкомимущество по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В своем заключении № 9236/5-4 от 5 августа 2022 года эксперт ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Иванова Л.Ю. пришла к выводу о том, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4942 538 рублей (т. 2 л.д. 43-76).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Исследовав экспертное заключение, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта как по вопросу не соответствия представленного истцом отчета требования законодательства об оценочной деятельности, так и в части рассчитанной экспертом рыночной стоимости земельного участка на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Экспертом в заключении даны мотивированные ответы на поставленные судом вопросы.

Судебный эксперт Иванова Л.Ю. в установленном законом порядке предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Она является штатным сотрудником ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее специальное образование, квалификацию судебного эксперта, а также квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, соответствующий стаж работы, в частности, в области экспертной деятельности - более 10 лет. При изложенном квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.

В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости исследуемого земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным, обоснование не применения иных подходов (затратного и доходного) приведено. Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования. Им учтено, что в состав единого землепользования включены земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>.

Для исследования рынка спроса и предложений земельных участков в Волгоградской области экспертом использована информация из открытых источников объявлений, размещенных в интернет ресурсах. Экспертом был проанализирован рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области с датой предложения с 1 декабря 2018 года по 1 января 2020 года, из которых отобрано 4 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг; на удаленность от пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции; на наличие подъездных путей с твердым покрытием; на площадь участка; на степень заброшенности участка и поправка на балл бонитета. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Ангара», приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 (не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, но к реализации поправок по этим факторам имеются замечания; информация, использованная оценщиком, является достоверной, проверяемой, но недостаточной), что оказало существенное влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может, отклоняется судом со ссылкой на статью 59 КАС РФ.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 6633 364 рубля превышает его рыночную стоимость в размере 4942 538 рублей примерно на 25%, то есть менее, чем в два раза, что затрагивает права и обязанности истца, как арендатора спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении повторной судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 22 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 221).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Передунова А.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>), площадью 2271 700 кв.м., <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4942 538 (четыре миллиона девятьсот сорок две тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2022 года.