Решение по делу № 33-2254/2021 от 28.07.2021

Судья Кондратова О.Ю. Дело № 2-2420/2021

№ 33-2254/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Софиной И.М.,

судей Голубь Е.С., Гусевой А.В.,

при секретаре судебного заседания Павловой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 17 августа 2021 года гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на недвижимость, возврате имущества в общую совместную собственность, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Курганского городского суда Курганской области от 25 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Голубь Е.С., объяснения представителя ответчика Ганьшина Р.Е. – Менщикова В.Г., ответчика Ковелина А.В., представителя истца акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» – Молькова А.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

акционерное общество (далее, в том числе – АО) «ДВИЦ Ипотечный центр» обратилось в суд с иском Ковелину А.В., Ковелиной С.С., Ганьшину Р.Е. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на недвижимость, возврате имущества в общую совместную собственность, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указало, что заочным решением Курганского городского суда от <...> в пользу ЗАО «Ипотечный агент ДВИЦ-1» с Ковелина А.В., Ковелиной С.С. взыскана задолженность по договору займа, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее – квартира), путем ее продажи с публичных торгов.

Определением Курганского городского суда от 20 февраля 2018 г. по указанному делу произведена замена стороны взыскателя ЗАО «Ипотечный агент ДВИЦ-1» его правопреемником акционерным обществом «ДВИЦ Ипотечный центр».

В рамках принудительного исполнения заочного решения Курганского городского суда от 22 августа 2017 г. Курганским ГОСП № 3 УФССП по Курганской области квартира была передана на публичные торги. В результате того, что торги были признаны несостоявшимися, квартира была передана судебным приставом-исполнителем в счет частичного погашения задолженности Ковелина А.В., Ковелиной С.С. по договору займа акционерному обществу «ДВИЦ Ипотечный центр», 7 июня 2019 г. право собственности на квартиру было зарегистрировано за акционерным обществом «ДВИЦ Ипотечный центр».

Также сослалось на то, что решением Курганского городского суда от 9 октября 2019 г. было отказано в удовлетворении иска Ковелиной С.С., Ковелина А.В. к АО «ДВИЦ Ипотечный центр», МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, ООО «Торговый стиль» о признании торгов недействительными, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16 января 2020 г. указанное решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2020 г. данное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 4 августа 2020 г., которое было оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 октября 2020 г., решение Курганского городского суда Курганской области от 9 октября 2019 г. отменено в части. Признаны недействительными результаты торгов по продаже арестованного имущества в виде спорной квартиры, прекращено право собственности АО «ДВИЦ Ипотечный центр» на указанную квартиру, за Ковелиной С.С. и Ковелиным А.В. признано право собственности на данную квартиру.

Дополнительным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 3 декабря 2020 г. в Едином государственном реестре недвижимости восстановлена регистрационная запись об ипотеке на спорную квартиру.

Также истец указал, что как ему стало известно 14 января 2021 г., Управлением Росреестра по Курганской области на основании апелляционного определения от 4 августа 2020 г. (без учета дополнительного апелляционного определения от 3 декабря 2020 г.) 9 декабря 2020 г. было зарегистрировано право собственности Ковелина А.В., Ковелиной С.С. на спорную квартиру. В этот же день проведена государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру на основании гражданско-правовой сделки в пользу Ганьшина Р.Е.

Полагал, что Ковелин А.В., Ковелина С.С., воспользовавшись отсутствием в апелляционном определении от 4 августа 2020 г. указания на восстановление регистрационной записи об ипотеке, преднамеренно, в отсутствии согласия залогодержателя, с целью уклонения от погашения имеющейся задолженности по договору займа, произвели отчуждение квартиры, создав условия, при которых исполнение решения суда об обращении взыскания на нее стало невозможным.

Настаивал на том, что Ковелин А.В. и Ковелина С.С. до совершения сделки по отчуждению квартиры знали о том, что после признания торгов недействительными заложенное имущество должно было быть вновь передано на публичные торги. Также они знали о рассмотрении заявления акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» о вынесении дополнительного апелляционного определения в части восстановления регистрационной записи об ипотеке, о чем свидетельствуют полученная Ковелиным А.В. 28 октября 2020 г. копия данного заявления, направление судом апелляционной инстанции извещения о дате рассмотрения заявления.

Принимая во внимание изложенное, истец полагал поведение ответчиков Ковелина А.В. и Ковелиной С.С. недобросовестным, нарушающим статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), а также права и законные интересы залогодержателя.

Просил признать недействительной сделку по отчуждению Ковелиным А.В. и Ковелиной С.С. в пользу Ганышина Р.Е. спорной квартиры, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Ганышина Р.Е. на указанную квартиру, возвратить ее в общую совместную собственность Ковелина А.В. и Ковелипой С.С. Взыскать с ответчиков судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. по 2000 руб. с каждого.

В судебном заседании представитель истца акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» по доверенности Мольков А.С. поддержал заявленные требования.

В судебном заседании ответчик Ковелин А.В. возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание ответчик Ганьшин Р.Е. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном процессуальным законом порядке, доверил представлять свои интересы Менщикову В.Г., который в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

В судебное заседание ответчик Ковелина С.С. представители третьих лиц – Управления Росреестра по Курганской области, УПФР в г. Кургане Курганской области (межрайонное) не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от представителей третьих лиц поступили письменные отзывы.

Курганский городским судом Курганской области 25 марта 2021 г. постановлено решение, которым исковые требования акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи от 20 ноября 2020 г. между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 квартиры по адресу: <адрес>.

Применены последствия недействительности сделки:

Прекращено зарегистрированное право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за ФИО3.

Восстановлена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>, с указанием записи об ипотеке.

Взысканы в пользу Акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» с ФИО1, ФИО2, ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по 2 000 руб. с каждого.

Дополнительным решением этого же суда от 10 июня 2021 г. постановлено произвести государственную регистрацию права общей совместной собственности Ковелина А.В., Ковелиной С.С. на спорную квартиру с указанием записи об ипотеке.

Не согласившись с решением суда от 25 марта 2021 г., Ганьшин Р.Е. принес на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, признать его добросовестным приобретателем квартиры, в удовлетворении исковых требований Акционерному обществу «ДВИЦ Ипотечный центр» отказать.

В обоснование жалобы ссылается на то, что на момент заключения оспариваемой сделки право собственности на квартиру принадлежало Ковелиным. Сведений об обременении квартиры в виде ипотеки в Управлении Росреестра по Курганской области не имелось. Продажная цена квартиры (5100000 руб.) соответствовала ее рыночной стоимости, денежные средства были получены продавцами, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, переход права собственности на квартиру к Ганьшину Р.Е. был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Полагает, что проявил разумную степень осмотрительности и заботливости.

Считает себя добросовестным приобретателем, поскольку заключил договор с агентством недвижимости, которое проверило законность владения квартиры действующими собственниками.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» просит решения суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Обращает внимание на то, что договор поручения по подбору объекта недвижимости от 20 октября 2020 г. был заключен апеллянтом в отношении конкретной (спорной) квартиры. До и после его заключения ни один из публичных информационных источников не содержал публикаций о ее продаже. В связи с чем, полагает, что как такового подбора квартиры агентством недвижимости не осуществлялось.

Также указывает, что на момент совершения оспариваемой сделки собственником спорной квартиры согласно данным Единого государственного реестра недвижимости являлось АО «ДВИЦ Ипотечный центр». В связи с чем, считает, что единовременное обращение за регистрацией прав было осуществлено ответчиками намеренно, иначе бы, после того, как право собственности было бы зарегистрировано за Ковелиными, судебный пристав-исполнитель сразу же наложил бы запрет на регистрационные действия в рамках возбужденного исполнительного производства.

Кроме того, считает, что Ганьшину Р.Е. было известно о том, что квартира находится в залоге, поскольку об этом указано в определении судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда от 13 октября 2020 г.

Также обращает внимание, что в квартире проживают и зарегистрированы Ковелины, Ганьшин Р.Н. на регистрационном учете в квартире не состоит и никогда там не проживал. Кроме того, представитель Ганьшина Р.Е. – Менщиков В.Г изначально представлял интересы Ковелиных при рассмотрении гражданского дела по иску о признании торгов недействительными.

В суде апелляционной инстанции ответчик Ковелин А.В., а также представитель ответчика Ганьшина Р.Е. по ордеру адвокат Менщиков В.Г. доводы апелляционной жалобы поддержали. Ковелин А.В. дополнительно сослался на то, что вопреки доводу истца в возражениях на апелляционную жалобу, в СМИ было дано объявление о продаже квартиры. Менщиков В.Г. дал пояснения по доводам апелляционной жалобы.

В суде апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Мольков А.С. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, дал пояснения по доводам возражений на апелляционную жалобу.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном процессуальным законом порядке, сведений об уважительных причинах неявки суд не представили.

Судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив решение суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобыи возражений относительно жалобы (в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ), заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что <...> Ковелин А.В. и Ковелина С.С. приобрели в общую совместную собственность квартиру по адресу: <адрес>, за счет собственных и заемных денежных средств, предоставленных ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» (в последующем – ЗАО «Ипотечный агент ДВИЦ-1», в настоящее время – АО «ДВИЦ Ипотечный центр») на основании договора займа № от <...>

Пунктом 2.4. названного договора предусматривалось, что в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по указанному договору, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру.

На основании пункта 2.6 договора права займодавца по договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяется закладной, составляемой заемщиком и выдаваемой в соответствие с законом Российской Федерации.

Заочным решением Курганского городского суда от 22 августа 2017 г. в пользу ЗАО «Ипотечный агент ДВИЦ-1» с Ковелина А.В., Ковелиной С.С. взыскана солидарно задолженность по договору займа № от <...> по состоянию на 21 апреля 2017 г. в размере 2532847 руб. 73 коп., а также обращено взыскание на заложенное имущество – спорную квартиру, принадлежащую на праве собственности Ковелину А.В., Ковелиной С.С., с установлением ее начальной продажной стоимости в размере 3 248000 руб. и определением способа реализации в виде продажи с публичных торгов (л.д. 34-42 т. 1).

Указанное решение вступило в законную силу 4 октября 2017 г.

20 февраля 2018 г. определением Курганского городского суда по делу произведена замена стороны взыскателя ЗАО «Ипотечный агент ДВИЦ-1» на его правопреемника – АО «ДВИЦ Ипотечный центр» (л.д. 43 т.1).

В рамках принудительного исполнения Курганским ГОСП № 3 УФССП по Курганской области заочного решения Курганского городского суда от 22 августа 2017 г. квартира была передана на публичные торги.

В результате того, что торги по реализации квартиры были признаны несостоявшимися, заложенное имущество было передано судебным приставом-исполнителем в счет частичного погашения задолженности Ковелина А.В., Ковелиной С.С. по договору займа АО «ДВИЦ Ипотечный центр», что подтверждается актом от 31 мая 2019 г. (л.д. 46 т.1).

7 июня 2019 г. право собственности на квартиру было зарегистрировано за акционерным обществом «ДВИЦ Ипотечный центр» (л.д.80-82).

Решением Курганского городского суда от 9 октября 2019 г. отказано в удовлетворении исковых требований Ковелиной С.С., Ковелина А.В. к АО «ДВИЦ Ипотечный центр», МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, ООО «Торговый стиль» о признании торгов недействительными, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16 января 2020 г. указанное решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2020 г. данное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 4 августа 2020 г. решение Курганского городского суда от 9 октября 2019 г. отменено в части. Признаны недействительными результаты торгов по продаже арестованного имущества в виде спорной квартиры, прекращено право собственности АО «ДВИЦ Ипотечный центр» на указанную квартиру, за Ковелиной С.С. и Ковелиным А.В. признано право собственности на квартиру.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 октября 2020 г. указанное апелляционное определение оставлено без изменения.

Дополнительным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 3 декабря 2020 г., вынесенным по заявлению АО «ДВИЦ Ипотечный центр», четвертый абзац резолютивной части апелляционного определения от 4 августа 2020 г. изложен в новой редакции: за Ковелиной С.С. и Ковелиным А.В. признано право общей совместной собственности на квартиру по адресу: <адрес>, восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости регистрационная запись об обременении в виде ипотеки на указанную квартиру.

20 ноября 2020 г. между Ковелиным А.В., Ковелиной С.С. и Ганьшиным Р.Е. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 161-163 т.1).

Акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр» обратилось с настоящим иском, мотивируя тем, что 14 января 2021 г. ему стало известно, что 9 декабря 2020 г. Управлением Росреестра по Курганской области на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 4 августа 2020 г. без учета дополнительного апелляционного определения от 3 декабря 2020 г. было зарегистрировано право собственности Ковелина А.В. и Ковелиной С.С. на спорный объект недвижимого имущества, и в этот же день на основании договора купли-продажи от 20 ноября 2020 г. проведена государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру на Ганьшина Р.Е.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 9, 10, 166, 168, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основе анализа и оценки представленных в дело доказательств, установил, что квартира, являющаяся предметом залога, была продана Ковелиными Ганьшину Р.Е. при наличии у них задолженности по договору займа № 45-7844 от 12 сентября 2014 г., обременения квартиры в виде ипотеки и в отсутствие согласия залогодержателя на ее отчуждение.

Суд пришел к выводу, что при заключении с Ганьшиным Р.Е. оспариваемой сделки Ковелины знали о существовании залога (ипотеки) квартиры.

Суд, в том числе, исходил из того, что материалы дела содержат сведения о получении Ковелиным А.В. 28 октября 2020 г. копии заявления истца о вынесении дополнительного апелляционного определения в части восстановления регистрационной записи об ипотеке и судебного извещения о дате рассмотрения этого заявления.

Также судом принято во внимание, что Ганьшин Р.Е. по адресу: <адрес> не зарегистрирован, в квартире зарегистрированы и продолжают проживать Ковелины.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждены представленными в дело доказательствами, основаны на правильном применении норм материального права, и не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы, принимая во внимание следующее.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 5 этой же статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Как указано в абзацах 1 и 2 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (абзац 2).

В абзаце 2 п. 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с ч. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 данного Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

На основании п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В силу п. 4 ст. 25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке).

Согласно абзацу 2 ст. 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 ст. 37 данного Закона залогодержатель вправе по своему выбору, в частности, потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как судебная коллегия усматривает из материалов дела, обеспечением исполнения обязательств Ковелиных по договору займа от 12 сентября 2014 г. являлась ипотека квартиры в силу закона. Данное обременение в установленном законом порядке было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Права залогодержателя акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» удостоверены закладной, составленной 12 сентября 2014 г.

Как указывалось выше, апелляционным определением от 4 августа 2020 г. признаны недействительными результаты торгов по продаже арестованного имущества в виде спорной квартиры, прекращено право собственности АО «ДВИЦ Ипотечный центр» на указанную квартиру, за Ковелиными признано право собственности на квартиру.

В то же время заключенным между АО «ДВИЦ Ипотечный центр» и Ковелиными договором займа предусматривалось, что данная квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона.

Таким образом, на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры между Ковелиными и Ганьшиным Р.Е. – 20 ноября 2021 г. обременение в виде залога квартиры в пользу истца сохранялось, задолженность Ковелиных перед истцом по договору займа погашена не была, о чем продавцам Ковелиным было известно.

Отклоняя довод жалобы Ганьшина Р.Е. о том, что он является добросовестным приобретателем, судебная коллегия исходит из того, что на момент заключения спорной сделки квартира находилась в залоге у истца, о чем собственникам квартиры Ковелиным было известно, а ответчик не доказал факт того, что на момент приобретения квартиры он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения Ковелиными указанного имущества.

Иное толкование ответчиком положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Остальные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют правого значения и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене судебного решения, а по существу направлены на иную оценку доказательств по делу.

В соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ дело проверено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Курганского городского суда Курганской области от 25 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Судья - председательствующий         

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 августа 2021 г.