Решение по делу № 3а-426/2018 от 19.07.2018

                                     Дело № 3А-426/2018

120а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 сентября 2018 года                             г. Красноярск        

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Меркулова И.П. – Клименко Е.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-426/2018 по административному иску Меркулова Ивана Павловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

Меркулов И.П. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что он является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:371, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 10 мая 2018 года для указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 29 630 008 рублей 32 копейки.

По итогам независимой оценки здания выполненной ООО «Независимая оценка» и представленной в отчете № 018055 от 06 июля 2018 года, рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:371 по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 11 774 000 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:371 в размере его рыночной стоимости – 11 774 000 рублей, определенной по состоянию на 10 мая 2018 года.

Представитель административного истца Меркулова И.П. – Клименко Е.Р., действующий на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам, дополнительно пояснив, что установление кадастровой стоимости здания, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку административный истец имеет намерение продать объект недвижимости по его реальной рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при его продаже будет обязан заплатить налог на доходы физических лиц, при расчете которого будет использоваться кадастровая стоимость здания.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Меркулова И.П. – Клименко Е.Р., не возражала.

Оценив доводы административного истца, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 6 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 данного Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Меркулов И.П. является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:371, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 30 мая 2018 года (л.д. 11-14).

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 июня 2018 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:371 по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 29 630 008 рублей 32 копейки, которая определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края» (л.д. 15).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 2817 от 28 июня 2017 года, выполненный ООО «Независимая оценка» (оценщик Шестопалова Н.Е.), в котором рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:371 по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 11 774 000 рублей (л.д. 16-117).Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке объекта недвижимости оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого здания; расчет рыночной стоимости здания путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 018055 от 06 июля 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:371 по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 11 774 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из материалов дела, административный истец заключил предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого здания, в соответствии с которым приняла на себя обязательство в установленный данным договором срок заключить основной договор купли-продажи по цене, определенной в предварительном договоре.

Поскольку цена нежилого здания определена в предварительном договоре меньше, чем кадастровая стоимость, при определении налоговой базы подлежит применению пункта 5 статьи 217 Налоговог7о кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при расчете налога на доходы физических лиц будет применятся кадастровая стоимость объекта недвижимости. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:371 должна быть определена по состоянию на 10 мая 2018 года равной его рыночной в размере 11 774 000 рублей, поскольку рыночная стоимость здания подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения Меркулова И.П. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 24:50:№:371 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 19 июля 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Меркулова Ивана Павловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:371, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 11 774 000 рублей, определенной по состоянию на 10 мая 2018 года.

Датой обращения Меркулова Ивана Павловича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:371 считать 19 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда              Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 11 сентября 2018 года.