дело № 2 – 2072/2017
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 декабря 2017 года г. Нягань
Няганский городской суд Ханты–Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Мироновой Е.А.,
при секретаре Агаевой Т.В.,
с участием истца Юрчук Т.Н.,
представителя истца Касымова С.Х., действующего на основании доверенности от дата,
представителя ответчика акционерного общества «Челябинский завод железобетонных изделий №1» Аношкиной М.В., действующей на основании доверенности от дата,
представителя ответчика публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» Кирилловой Ю.А., действующей на основании доверенности № от дата,
а также представителя третьего лица администрации г.Нягани Мейстер О.Н., действующей на основании доверенности № от дата,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юрчук Татьяны Николаевны к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий №», публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» о признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
Юрчук Т.Н. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» (АО «ЧелЖБИ-1»), публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» (ПАО «Запсибкомбанк») о признании сделки недействительной.
Свои требования мотивировала тем, что 27.10.2011 между Администрацией города Нягани и АО «ЧелЖБИ-1» был заключен договор № о развитии застроенной территории города Нягани. Согласно п. 2.2. договора на территории, в отношении которой было принято решение о развитии, был расположен <адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу. Истец имела в собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. 15.04.2016 между ней и АО «ЧелЖБИ-1» был заключен предварительный договор мены, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор мены жилыми помещениями, расположенными по адресам: <адрес>, общей площадью 54,6 кв.м. и <адрес>, общей площадью 39,3 кв.м. В этот же день был подписан передаточный акт и фактически произведена мена квартир.
Согласно п. 1.3 предварительного договора основной договор мены должен быть заключен в течение трех месяцев после регистрации права собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Право собственности на указанную квартиру АО «ЧелЖБИ-1» зарегистрировало 27.04.2016 и получило свидетельство о государственной регистрации права собственности №.
Полагает, что до 27.07.2016 сторонами должен был быть заключен основной договор мены жилого помещения. Истец Юрчук Т.Н. условия предварительного договора выполнила в полном объеме, освободила свою квартиру и передала ответчику, переехала со своей мамой в квартиру по адресу: <адрес>. Ответчик АО «ЧелЖБИ-1» условия предварительного договора мены жилого помещения не выполнил, скрыл от истца факт регистрации права собственности на указанное жилое помещение и в нарушение жилищных прав истца и требований закона 07.10.2016 заключил с ПАО «Запсибкомбанк» договор ипотеки на указанную квартиру, которая находилась в обременении и в которой проживает истец.
Решением Няганского городского суда от 08.09.2017 исковые требования Юрчук Т.Н. к АО «ЧелЖБИ-1» о понуждении к заключению договора мены жилого помещения удовлетворены. Суд обязал АО «ЧелЖБИ-1» заключить с истцом договор мены жилого помещения на условиях, указанных в предварительном договоре мены от 15.04.2016. Решение суда вступило в законную силу.
Полагает, что сделка по ипотечному кредиту в залог <адрес>, совершенная между АО «ЧелЖБИ-1» и ПАО «Запсибкомбанк» нарушает права истца, просил признать её недействительной и применить к данной сделке реституцию.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, просил признать ничтожными договор ипотечного кредитования (залога недвижимости) № от 04 октября 2016 года и № от 28 марта 2017 года, заключенный между АО «ЧелЖБИ-1» и ЗАО «Запсибкомбанк» по залогу ипотеки на <адрес>. Применить последствия признания сделки недействительной и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге <адрес>.
В судебном заседании истец и его представитель уточненные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, пояснили, что судебное решение, которым ответчик АО «ЧелЖБИ-1» обязан заключить с Юрчук Ю.Н. основной договор мены жилыми помещения, вступил в законную силу, направлен на исполнение.
Представитель ответчика АО «ЧелЖБИ-1» Аношкина М.В. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Полагает, что поскольку срок предварительного договора мены жилыми помещениями истек, основной договор мены не заключен, квартира находится в собственности АО «ЧелЖБИ-1», зарегистрированных лиц по указанному адресу не имеется, у ответчиков не было препятствий в заключении кредитного договора, по которому в обеспечение исполнения обязательств заемщиком представлено недвижимое и движимое имущество, в том числе квартира истца. Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика ПАО «Запсибкомбанк» Кириллова Ю.А. исковые требования также не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, пояснила, что банком проводилась проверка в отношении имущества, согласно выписки из ЕГРП на момент заключения договора об ипотеке (залоге) недвижимости от 04.10.2016 и оформления в залог в силу договора <адрес> не имелось каких-либо ограничений (обременений) права, зарегистрированных по указанному адресу граждан также не было, кроме того банк не знал и не мог знать о наличии предварительного договора мены жилыми помещениями. В удовлетворении иска просила отказать.
Представитель третьего лица – администрации г.Нягани Мейстер О.Н. в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, полагая, что ответчики, заключая сделку действовали недобросовестно.
Выслушав истца и его представителя, представителей ответчиков и третьего лица, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
В соответствии с п.3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки праве предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законах случаях также иное лицо.
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, 27.10.2011 между Администрацией города Нягани и АО «ЧелЖБИ-1» был заключен договор № о развитии застроенной территории города Нягани. Согласно приложению 1 к договору в список жилых помещений, подлежащих сносу, включен <адрес>.
15.04.2016 между АО «ЧелЖБИ-1» и Юрчук Т.Н. был заключен предварительный договор мены жилыми помещениями, расположенными по адресам: <адрес>, общей площадью 39,3 кв.м. и <адрес>, общей площадью 54,6 кв.м. (л.д. 18-19).
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора мены стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора мены жилыми помещениями, расположенными по адресу: <адрес>, общей площадью 39,3 кв.м. на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2015, право собственности на которое Сторона-1 (АО «ЧелЖБИ-1») приобретает после регистрации права собственности в органе, осуществляющем регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, и жилого помещения, принадлежащего Стороне-2 (Юрчук Т.Н.) по адресу: <адрес>, общей площадью 54,6 кв.м.
При заключении данного договора стороны пришли к соглашению о том, что основной договор мены будет заключен в течение трех месяцев после регистрации права собственности АО «ЧелЖБИ-1» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.3 предварительного договора).
Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что в трехмесячный срок с момента регистрации ответчиком АО «ЧелЖБИ-1» права собственности на квартиру (29 апреля 2017 года), то есть до 29 июля 2016 года ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, основной договор стороны не заключили, что позволяет суду сделать вывод, что в силу п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за АО «ЧелЖБИ-1» 29.04.2016.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
04.10.2016 между ПАО «Запсибкомбанк» и АО «ЧелЖБИ-1» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № по которому в залог Банку Заемщиком АО «ЧелЖБИ-1» предоставлено недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения), среди которых числится <адрес>.
В соответствии с п. 2.1. данного договора залогом обеспечивается исполнение обязательств Заемщика (АО «ЧелЖБИ-1») по Кредитному договору №К от 04.10.2016.
28.03.2017 между ПАО «Запсибкомбанк» и АО «ЧелЖБИ-1» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № по которому в залог Банку Заемщиком предоставлено недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения), среди которых числится <адрес>.
В соответствии с п. 2 данного договора залогом обеспечивается исполнение обязательств Заемщика (ООО «ЧелЖБИ-1») по Кредитному договору № от 04.10.2016.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
На момент заключения спорных договоров ипотеки (залога недвижимости) квартира по адресу: <адрес>, принадлежала на праве собственности АО «ЧелЖБИ-1» и его право было в установленном порядке зарегистрировано.
Как следует из совокупности доказательств по делу, предварительный договор мены жилыми помещениями, заключенный между АО «ЧелЖБИ-1» и Юрчук Т.Н. прекратил свое действие, основной договор заключен не был, в связи с чем ответчик АО «ЧелЖБИ-1», будучи собственником жилого помещения, не был лишен права реализовать правомочия собственника, распорядиться указанным имуществом по своему усмотрению (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При заключении договоров об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04.10.2016 и № от 28.03.2017 нарушений действующего законодательства со стороны ответчика ПАО «Запсибкомбанк» судом также не установлено.
Доводы истца о том, что квартира не была свободна от третьих лиц, не нашли своего подтверждения.
Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент заключения указанных договоров, не имелось каких-либо ограничений (обременений) права, правопритязаний, арестов и иных ограничений на распоряжение данными квартирами, кроме ипотеки в силу договора в пользу ПАО «Сбербанк России». В спорном жилом помещении никто не зарегистрирован, что подтверждается справкой специалиста по регистрации ООО «Уют».
При этом пользование жилым помещением, в том числе открытие лицевого счета на имя истца Юрчук Т.Н. и оплате ею коммунальных платежей, не порождает право собственности на жилое помещение. В этой части доводы истца также не могут быть приняты во внимание.
В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Истец, ссылаясь на нарушение своих жилищных прав, просит признать ничтожными сделки по заключению договоров ипотеки (залога недвижимости) в части залога спорной квартиры, применить последствия признания сделки недействительной - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге данной квартиры.
Вместе с тем, в рассматриваемом споре в случае возврата каждой из сторон всего полученного по спорной сделке невозможно восстановить жилищные права Юрчук Т.Н., в данном случае истцом выбран неверный способ защиты права.
Исходя из смысла п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания ничтожной сделки необходима совокупность двух обстоятельств: факт нарушения требований закона или иного правового акта и посягательство при этом на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Как установлено судом, Юрчук Т.Н. стороной по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от 04 октября 2016 года и № от 28 марта 2017 года не являлась, право собственности на жилое помещение, которое среди прочего было заложено по оспариваемого договору, не имела, при этом доказательств каких-либо нарушений требований закона и иных правовых актов при заключении ответчиками спорной сделки истцом не представлено. Решение суда от 08.09.2017 об обязании ответчика АО «ЧелЖБИ-1» заключить с Юрчук Т.Н. договор мены жилыми помещениями, на условиях предварительного договора мены, о котором ответчики не могли знать при заключении 04.10.2016 и 28.03.2017 сделок, не свидетельствуют о допущенных нарушениях требований закона и иных правовых актов в момент заключения этих сделок.
Не могут быть приняты во внимание доводы о недобросовестности ответчика АО «ЧелЖБИ-1», который, по мнению истца, скрыл факт о регистрации права собственности на квартиру <адрес>, не уведомив истца письменно, поскольку сведений о такой обязанности ответчика в предварительном договоре мены жилыми помещениями не содержится и материалами дела не установлено, препятствий для получения сведений об объекте недвижимости у истца не имелось. Доказательств уклонения ответчика АО «ЧелЖБИ-1» от заключения основного договора мены жилыми помещениями (в частности до совершения спорной сделки) истцом также не представлено, до февраля 2017 года Юрчук Т.Н. к ответчику с заявлениями не обращалась.
При установленных и указанных выше обстоятельствах, требования истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № 1», ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 20 ░░░░░░░ 2017 ░░░░.
░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░