Решение по делу № 33-16417/2021 от 01.10.2021

Дело №33-16417/2021; 2-1176/2021 УИД № 66RS0024-01-2021-001181-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 26 ноября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Мехонцевой Е.М., Орловой А.И.

при помощнике судьи Фаттаховой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием аудиозаписи гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к Аляеву Максиму Анатольевичу, Касьяновой Светлане Геннадьевне об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 11.08.2021.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения ответчиков Аляева М.А., Касьяновой С.Г., представителя ответчика Аляева М.А. – ( /К.Н.С. / )9., судебная коллегия

установила:

администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к Аляеву М.А., Касьяновой С.Г. об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащих им на праве собственности земельного участка площадью 499 кв.м с кадастровым номером <№>:1 и расположенного на нем жилого дома общей площадью 40,2 кв.м с кадастровым номером <№>:68, находящихся по адресу: <адрес>, признании за городским округом Верхняя Пышма права собственности на указанное имущество, определении суммы возмещения в размере 7148283 руб., в том числе стоимость изымаемого имущества 6972790 руб.,.

В обоснование требований указала, что ответчики являются собственниками (по 1/2 доли в праве) земельного участка с кадастровым номером <№>:1, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 07.10.2020 № 803 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения: линейного объекта «Дорожно-транспортная инфраструктура <адрес> (от <адрес>). В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчикам. Вышеуказанное постановление было опубликовано в установленном порядке, копия постановления была направлена в адрес ответчиков. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 7148 283 рублей. В адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиками соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиками не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.

Ответчики иск не признали в части размера выкупной цены, против изъятия имущества не возражали.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 11.08.2021 исковые требования удовлетворены частично. Прекращено право собственности Аляева М.А., Касьяновой С.Г. на земельный участок с кадастровым номером <№>:1 и объекты недвижимости: здания с кадастровыми номерами <№>:223, <№>:22, расположенные по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 7736 000 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 193 355 рублей. Признано право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером <№>:1 и объекты недвижимости: здания с кадастровыми номерами <№>:223, <№>:22, расположенные по адресу: <адрес>. Определен порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчикам в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

В апелляционной жалобе истец просит решение изменить в части размера выкупной цены изымаемого имущества, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики и представитель ответчика Аляева М.А. – ( /К.Н.С. / )10. с доводами жалобы не согласились, просили оставить решение без изменения.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте истцу, третьему лицу МБУ «УКСиСР ГО Верхняя Пышма», которые вручены 29.10.2021, 02.11.2021, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).

Статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1); принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии (пункт 2).

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как следует из положений частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь приведенными нормами, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества, соблюдении истцом необходимой процедуры.

Так, судом установлено на основании исследованных материалов дела, что Аляев М.А. и Касьянова С.Г. являются собственниками (по 1/2 доли каждый) земельного участка площадью 499 кв.м., с КН <№>:1, здания: жилого дома, площадью 179,1 кв.м., с КН <№>:223, здания: гаража, площадью 57,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> с КН <№>22.

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 07.10.2020 № 803 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», принято решение об изъятии для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения: линейного объекта «Дорожно-транспортная инфраструктура г<адрес> (от <адрес>)», принадлежащих Аляеву М.А. и Касьяновой С.Г. земельного участка с КН <№>:1 и расположенных на нем жилого дома с КН <№>:223 и гаража с КН <№>:22.

В адрес ответчиков направлено уведомление № 01-01-24/10604 от 08.12.2020 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 7148 283 рублей. Указанное уведомление получено ответчиком Аляевым М.А. 09.12.2020, Касьяновой С.Г. – 25.02.2021,

09.03.2021 от ответчика Аляева М.А. в адрес администрации поступило уведомление об отказе от подписания соглашения об изъятии по вышеуказанной цене.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между всеми сторонами не подписано.

При определении размера выкупной стоимости имущества обоснованно руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы эксперта ( /З.А.А. / )11 ООО «Бюро независимой оценки «ПИК», назначенной определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2021.

Согласно заключению эксперта ( /З.А.А. / )12. от 23.06.2021 рыночная стоимость спорных земельного участка, жилого дома, гаража и насаждений, расположенных на земельном участке, составила 7743 000 рублей, а также убытков, в том числе упущенной выгоды – 193 355 рублей.

Стороной истца заявлены возражения относительно использования данной экспертизы при определении выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости. В частности указано на допущенную ошибку в расчетах рыночной стоимости насаждений.

В судебном заседании допрошен эксперт, которым подтверждено наличие в расчетах арифметической ошибки, а также представлено скорректированное заключение с учетом ее исправления, согласно которому рыночная стоимость спорных земельного участка, жилого дома, гаража и насаждений, расположенных на земельном участке, составила 7736 000 рублей, а также убытков, упущенной выгоды – 193 355 рублей.

В апелляционной жалобе с выводами эксперта не согласился истец, указав, что установленная стоимость является завышенной. Вместе с тем иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в материалы дела в нарушение требований части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, не представил.

Экспертное заключение обоснованно принято судом первой инстанции в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Квалификация и компетентность эксперта не вызывает сомнений, подтверждена приложенными к заключению документами об образовании и повышении квалификации эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком затратного и сравнительного подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки на основании указанных двух подходов с мотивированным отказом от доходного подхода, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом их характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, выбранные аналоги по своей цене не имеют значительных отличий от аналогов, приведенных в отчете об оценке стоимости единого объекта недвижимого имущества от 23.11.2020, представленном истцом (л.д. 23-106 т. 1). Вместе с тем, в указанном отчете оценщик отказался от определения стоимости затратным подходом.

При использовании затратного подхода экспертом приведен расчет затрат на замещение жилого дома и построек, применен установленный процент износа жилого дома, гаража, исходя из указанного расчета установлена стоимость объекта исследования, рассчитанная затратным подходом.

Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о неправильном определении экспертом стоимости находящихся на принадлежащем ответчику участке жилого дома, гаража как неспособные повлечь отмену обжалуемого решения ввиду непредставления истцом относимых, допустимых и достоверных доказательств в обоснование такой позиции и отсутствия у суда специальных познаний для самостоятельного определения стоимости имущества.

Поскольку из вышеприведенных разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд определяет стоимость изымаемого объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а в соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, представленный истцом отчет об оценке ООО «Авант-Альянс» от 30.11.2020, на основании которого было составлено направленное ответчику уведомление об изъятии, таким доказательством не является. На момент рассмотрения дела сроки актуальности указанного отчета истекли, в связи с чем содержащиеся в нем выводы не могли быть положены в основу решения суда.

Заявленные в апелляционной жалобе доводы о недостатках в заключении эксперта были приведены истцом в суд первой инстанции, им была дана оценка судом первой инстанции, сделаны выводы с учетом мотивированных пояснений эксперта ООО «Бюро независимой оценки «ПИК» ( /З.А.А. / )13 о том, что для расчета отобраны все надлежащие аналоги, выбор аналогов является обоснованным, поскольку в расчетах используются как повышающие, так и понижающие корректировки, а их применение и размер полностью обоснованы в заключении эксперта.

В заключении судебным экспертом обоснованно приведены исследования стоимости изымаемых земельного участка, жилого дома и гаража, определены стоимости объектов оценки сравнительным подходом отдельно с учетом аналогов, в объявлениях о продаже которых указано на наличие других построек, гаражей, бань, применены повышающие корректировки к объектам-аналогам, у которых нет дополнительных построек, к аналогам с одной постройкой корректировки не применены, к аналогам с баней и гаражом применены понижающие корректировки.

При установлении стоимости изымаемого имущества с использованием затратного подхода экспертом приведены расчеты стоимости нового строительства объектов исследования жилого дома, гаража, с учетом их площади, класса конструктивной системы, коэффициентов и индексов стоимости на дату оценки. С учетом применения указанных затратного и сравнительного подходов экспертом обоснованно применены расчеты стоимости жилого дома и гаража самостоятельно.

В своих доводах истец ссылается на отсутствие у эксперта познаний, позволяющих определить стоимость многолетних насаждений, произрастающих на изымаемом земельном участке без образования, позволяющего определить возраст деревьев, необоснованность применения затратного подхода.

Вопреки доводам жалобы, экспертом при оценке насаждений (фактически произрастающих на участке яблони, груше, сливе, возрастом 15 лет) обоснованно использован затратный подход, приведены мотивы отказа от доходного и сравнительного подходов, у судебной коллегии нет оснований согласиться с доводами жалобы о необходимости учета насаждений в составе стоимости земельного участка, жилого дома, гаража, поскольку в объявлениях относительно приведенных аналогов не указано на существование многолетних насаждений, отсутствует возможность включения их в стоимость указанных объектов оценки. В рамках сравнительного подхода определялась именно стоимость объектов недвижимости, культурные насаждения экспертом не учтены, так как перечень насаждений у объектов аналогов отсутствует, их невозможно сопоставить, что следует из пояснений. В заключении эксперта от 23.06.2021 приведен список многолетних насаждений на участке, предоставлены фотографии. Возраст насаждений определен экспертом с учетом объяснений ответчиков, исследования объектов оценки, не опровергнут истцом. С учетом установления стоимости посадочного материала, необходимых работ по посадке растений, текущих издержек по уходу за растениями, экспертом определена восстановительная стоимость деревьев, основания для определения другой стоимости не приведены истцом. У суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в возмещении их стоимости в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, сведения о другом размере стоимости насаждений ответчиком не представлены.

Судебная коллегия полагает необоснованным довод истца о завышенном размере убытков, связанных с услугами риелторов. Из заключения экспертизы следует, что риэлтерские услуги за поиск жилой недвижимости определяются в сумме 94835 руб. на основании сопоставления размера комиссионных вознаграждений 10 агентств недвижимости с приведением предполагаемого диапазона комиссионных вознаграждений.

Ссылка истца на возможность исключения стоимости услуг риэлтора на поиск жилой недвижимости отклоняется судебной коллегией, поскольку она противоречит положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оснований для иных выводов и иной оценки заключения экспертизы и иных предоставленных доказательств в совокупности судебная коллегия не усматривает.

В данном случае в заключении экспертизы не выявлены сомнения в правильности или обоснованности, несоответствие заключения экспертизы отчету об оценке ООО «Авант-Альянс» от 30.11.2020 не указывает на недостоверность заключения экспертизы ООО «Бюро независимой оценки «ПИК» ( / З.А.А./ )14., поскольку они выполнены на разные периоды с использованием разных аналогов, отчет об оценке от 30.11.2020 утратил свою актуальность.

Судом первой инстанции и судебной коллегией не установлено оснований для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы в соответствии с требованиями статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперт (часть 1). В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

Доводы о необходимости назначения повторной экспертизы не могут быть признаны обоснованными с учетом того, что истцом не приведены основания для установления противоречий в заключениях, несоответствие стоимости определено разными периодами исследования, разным объемом объектов оценки (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2021 № 88-3791/2021).

Выводы суда основаны на правильном применении норм материального, процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые исследованы судом и им в решении дана надлежащая правовая оценка, а доводы апелляционной жалобы истца не содержат оснований к отмене обжалуемого решения, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей свое отражение и оценку в принятом судом по делу решении. Нарушений норм процессуального права судом не допущено, оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 320, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 11.08.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий	Киселева С.Н.
Судья	Мехонцева Е.М.
Судья	Орлова А.И.