Решение по делу № 2-162/2021 от 21.04.2020

№ 2-162/2021

УИД№25RS0003-01-2020-001400-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«16» августа 2021 г. Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего: Каленского С.В.,

при секретаре: Акушевич В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения и встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным

установил:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 в обоснование указав, что 31.10.2019 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения, по которому истец приобрел квартиру расположенную по адресу: <адрес>, в г. Владивостоке. Все существенные условия договора сторонами согласованы. В этот же день документы поданы на государственную регистрацию права. Как покупатель, истец выполнил все обязательства, передал часть денежных средств до подписания договора, часть денежных средств были заложены в депозитарную ячейку, в которую возможен только совместный доступ. Согласно п. 14 договора, договор считается заключенным с момента его подписания. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны сторонами.

Между тем, ответчик 03.11.2019 обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении регистрации по указанной сделки. В результате чего 06.12.2019 Управление Росреестра был вынесен отказ в регистрации перехода права собственности на имя истца, документы возвращены без регистрации.

Таким образом, продавец уклонился от регистрации и истец не смог получить то, на что рассчитывал по сделки. Денежные средства до настоящего времени находятся в депозитарной ячейке. Покупатель на связь не выходит.

На основании изложенного, просит суд, зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 31.10.2019.

От ФИО3 поступило встречное исковое заявление, в обоснование которого указывает, что в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения, стоимость квартиры составляет 3 500 000 рублей, часть из которых в размере 1 900 000 рублей должна была быть передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора, остальная часть в размере 1 600 00 рублей будет передана продацу после государственной регистрации права собственности и снятия с регистрационного учета продавца, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Между тем, часть оплаты в размере 1 900 000 рублей не была произведена до заключения договора (проекта) купли-продажи квартиры, а получение второй части оплаты в размере 1 600 000 рублей ставилось в зависимость от действии третьих лиц, не являющихся стороной сделки, 03.11.2019 истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ПК, с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение на ответчика. 06.11.2019 Управление Росреестра по ПК приостановило осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ответчика ФИО2 на спорный объект. Вторую часть оплаты в размере 1 600 000 рублей истец так же не получила от ответчика, поскольку в договоре получение продавцом данной суммы, в числе прочего, поставлено в зависимость от действий третьих лиц не являющихся условиями сделки, а именно денежные средства будут получены после снятия с регистрационного учета ФИО9, ФИО10, ФИО11, которые сниматься с регистрационного учета не желают. Требование о расторжении договора купли-продажи квартиры от 31.10.2019 и проект соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры были направлены ответчику 16.12.2019 и 25.12.2019. Уведомления о расторжении договора ответчик оставил без ответа.

Просит суд расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры от 31.10.2019 г. заключенный между ФИО3 и ФИО2 Признать недействительным договор (проект) купли-продажи квартиры.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО6настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям и доводам изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО7 с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении и удовлетворить встречные требования. Пояснила, что настаивает на расторжении договора.

ФИО2 пояснил, что работает риелтором. По объявлению на него вышли ФИО16 и её мать. Стороны встретились, обговорили все существенные условия договора, денежные средства в размере 1 900 000 рублей ей были переданы перед подписанием договора и сдачей документов в МФЦ. При этом ФИО16 сообщила о лицах зарегистрированных в квартире. Он осматривал квартиру в их присутствии. Они своими ключами открыли дверь. Квартира была в лохом состоянии. В настоящее время он не намерен предъявлять требования о выселении. Сообщил суду, что информирован о праве на проживание Семеновой и других.

В связи с отсутствием ответчика на территории Российской Федерации ее участие в судебном заседании обеспечено посредством мессенджера WhatsApp, при установлении личности представителем ответчика предоставлена копия заграничного паспорта ФИО16, все стороны подтвердили, что указанное лицо является ФИО3

ФИО3 пояснила суду о том, что 31.10.2019 совместно с ФИО2 подписала проект договора купли-продажи жилого помещения за покупную цену 1 600 000 рублей. В квартире не проживала с 2009 г., периодически находилась в ней в 2015 и 2018 годах. Сам покупатель ФИО2 является риелтором, он же сказал, что сам договорится с лицами, проживающими в квартире о снятии их с регистрационного учета. Кроме того он был проинформирован, что родственники имеют право пожизненного проживания. Покупатель обещал дать расписку о получении денежных средств, однако расписка не была получена, а денежные средства в размере 1 900 000 рублей не получены ей. Договор банковской ячейки был подписан сторонами. Сам проект договора она увидела в МФЦ.

Представитель ответчика ФИО8 ФИО7 уточнила требования, указала на право суда определить юридически значимые обстоятельства для дела, вынести решение по требованиям: расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры от 31.10.2019, заключенный между ФИО3 и ФИО2; признать недействительным договор (проект) купли-продажи <адрес>, в <адрес> от 31.10.2019 в силу его ничтожности.

Третье лицо с требованиями не согласилась. Пояснила, что ФИО2 квартиру не осматривал.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает первоначально заявленные требования подлежащими удовлетворению, встречные требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами ст. 60 ГПК РФ.

31.10.2019 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 договора, указанная квартира оценивается сторонами в 3 500 000 рублей, часть из которых в размере 1 900 000 передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора, оставшаяся часть в размере 1 600 000 рублей будет получена продавцом после государственной регистрации собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета продавца, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Стороны договорились не считать указанную квартиру в залоге у продавца.

Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы продавец, ФИО9, ФИО10, ФИО11, которые будут сняты с регистрационного учета после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя, а так же ФИО12 и ФИО13, которые будут сняты с регистрационного учета в установленном законом порядке.

Указанный договор подписан обеими сторонами и сдан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

31.10.2019 между ФИО2, ФИО14 с ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» заключен договор совместной аренды индивидуально сейфа по которому банк предоставил во временное пользование сейф №Р-29 в хранилище, расположенный по адресу: <адрес> сроком с 31.10.2019 по 30.11.2019.

Согласно справке от 06.03.2021 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» вскрытие ячейки не проводилось, договор № от 31.10.2019 на дату находится в состоянии «рабочий».

Уведомление от 06.11.2019 № Управление Россреестра по Приморскому краю сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав до 06.12.2019, в связи с поступлением заявления ФИО3 о прекращении государственной регистрации от 03.11.2019.

06.12.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю сообщило об отказе в государственной регистрации права.

В материалы дела поступили документы из Росреестра по ПК сопровождающую сделку купли-продажи, из которых следует, что подавая заявление о прекращении государственной регистрации права ФИО3 в качестве причин указано о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг в продаваемой квартире, а так же о неуказании в договоре лиц имеющих право пожизненного проживания.

05.11.2019 ФИО16 руководителю Росреестра по ПК поступило письменное заявление об отказе в регистрации ранее заключенной сделки в связи с фактической не передачей денежных средств в размере 1 900 000 рублей.

24.12.2019 в адрес ФИО2 от ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

По требованиям ФИО15 договор купли-продажи подлежит расторжению, поскольку имеются существенные нарушении договора другой стороной - не получены денежные средства, условиями договора нарушены прав третьих лиц, которые должны сняться с регистрационного учета. Согласно п.9 договора на момент подписания договора в квартире зарегистрированы, ФИО9(продавец), ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 08.11.2010 в удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО13 о выселении и снятии с регистрационного учета из жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> отказано. Судебным актом установлено, что за ФИО13 сохранено право пользования спорным жилым помещением.

Согласно договору дарения от 25.09.2009 г. спорное жилое помещение было получено в дар ФИО9(продавец) от прежнего собственника ФИО12 и п. 5 договора предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за ФИО12, ФИО13,

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора(ст.450 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

В данном случае, ФИО3, подписав договор купли-продажи квартиры от 31.10.2019 года, в пункте 3 которого указано, что покупатель передал продавцу 1 900 000руб. до подписания настоящего договора, тем самым подтвердила факт оплаты стоимости отчуждаемой квартиры.

Кроме того, суд учитывает, что, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру; Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. При этом пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при отсутствии в договоре условий о порядке и сроке оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью непосредственно до или после передачи товара.

Рассматриваемый договор купли-продажи содержит условие и связывает оплату квартиры с регистрацией перехода права собственности на квартиру, снятием с регистрационного учета продавца, ФИО11, ФИО10, которые в квартире не проживают.

По мнению суда не является основанием для расторжения договора и отсутствие соглашения между сторонами о лицах приобретших право пожизненного пользования отчуждаемой квартирой, Семеновых в настоящее время там проживающих. При этом защита прав, которые возможно будут нарушены в будущем, действующим законодательством не предусмотрена.

Учитывая вышеизложенное, установленные по делу не изменившиеся обстоятельства, принимая во внимание, что ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи, зная о регистрации и проживании в приобретаемом жилом помещении третьих лиц, должна была действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора оснований для расторжения сделки купли-продажи квартиры не имеется.

Истец просит признать сделку недействительной по основаниям ст.166, 168, 167 ГК РФ. При этом истом не представлено обоснований применения положений ст.166 ГК РФ, в чем выражается ничтожность, оспоримость сделки. ФИО3 не представлено должного обоснования нарушения её законных прав и интересов оспариваемой сделкой.

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи 31.10.2019г., ФИО3 03.11.2019 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о прекращении регистрации по указанной сделки

В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации (перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Стороны сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

31.10.2019 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру, назначение: жилое, общей площадью 42,2 кв. м, этаж: 2, расположенную по адресу: г.Владивосток, ул.<адрес>. Согласно п. 3 данного договора отчуждаемая по настоящему договору квартира оценена сторонами в 3 500 000 рублей. 1 900 000руб. получена ФИО3 до полписания договора, другая часть 1 600 000руб. будет получена после государственной регистрации права собственности. 1 600 000руб. определены сторонами по сделке 31.10.2019 в ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» по договору совместной аренды индивидуально сейфа. Согласно справке от 06.03.2021 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» вскрытие ячейки не проводилось, договор № от 31.10.2019 на дату находится в состоянии «рабочий».

Таким образом, принятые на себя согласно условиям договора обязательства ФИО2 исполнил в полном объеме, уплатив ФИО16 согласованную цену квартиры в размере 1 900 000 рублей.

Согласно п.5 Договора, договор является документом о передаче указанного недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих доводы истца о получении денежных средств, предусмотренных п.3 Договора, подтвержденные относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными в своей совокупности и взаимосвязи доказательствами.

Произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру в добровольном порядке ответчик не желает, в связи с чем истец, считая свои права нарушенными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО3, имея намерение продать спорную квартиру, 31.10.2019 г. заключила договор купли-продажи данной квартиры с истцом, получила в качестве оплаты по договору денежные средства в размере 1 900 000руб., что подтверждается текстом договора. Истец принял квартиру от ответчика, в связи с чем истец вправе требовать регистрацию перехода права собственности, все юридические действия, необходимые для регистрации, сторонами совершены: спорное имущество приобретено истцом на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме, сделка была фактически исполнена сторонами.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения удовлетворить.

Зарегистрировать сделку договора купли-продажи квартиры № расположенной в доме №, заключенной 31 октября 20219 между ФИО2 и продавцом ФИО3

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от бывшего владельца ФИО3 к ФИО2.

В удовлетворении встречных исковых требованиях встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г.Владивостока.

Председательствующий: