Решение по делу № 2-5217/2023 от 29.03.2023

11RS0001-01-2023-004213-48 дело №2-5217/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

с участием помощника прокурора Семеновой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 31 августа 2023 года гражданское дело по иску Гиматдиновой Елены Ивановны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены,

установил:

Гиматдинова Е.И. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у неё жилого помещения по адресу: ....

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в её адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 1 396 420 руб., которую она считает явно заниженной.

** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых она просит изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 2 005 671 руб.; прекратить её право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 2 005 671 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ЗСКЦ», Гиматдинова А.А., Якимчук С.А. и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Истец и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителя истцов, представителей администрации и департамента финансов, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 28 кв.м., кадастровый №....

Совместно с истцом в указанном жилом помещении зарегистрированы Гиматдинова А.А. и Якимчук С.А.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2020 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный ..., и принадлежащего истцу жилого помещения №... в этом доме; а в течение шести месяцев – направить истцу проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащего истцу жилого помещения – ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 396 420 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «ЗСКЦ».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказалась и, полагая определенную ООО «ЗСКЦ» выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «ЗСКЦ», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 1 396 420 руб., и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 1 260 000 руб. (из которых 408 683 руб. – стоимость жилого помещения, 57 992 руб. – доля земельного участка под жилым объектом, 793 325 руб. – доля общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 7820 руб., убытков собственника, связанных с арендой жилья – 76 000 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 44 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 6600 руб.

Истец и её представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «ЗСКЦ» при определении выкупной цены квартиры существенно занизил рыночную стоимость квартиры, и определил её равной 408 683 руб., тогда как кадастровая стоимость квартиры составляет 1 709 328 руб. Кроме того, оценщик не произвел расчета компенсации за не произведенный капитальный ремонт, определив её лишь как сумму взносов, подлежащих уплате с ** ** **. Расчет убытков собственника, связанных с изъятием, не соразмерен действительной стоимости услуг аренды, услуг риэлторов и услуг грузчиков на территории ....

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7

Согласно заключению эксперта ФИО7 №... от ** ** **, составленный ООО «ЗСКЦ» отчет №... от ** ** ** является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. В рамках метода сравнения продаж оценщиком было выбрано три объекта-аналога объекта оценки, два из которых находятся в совершенно другом конце города, в связи с чем, подбор объектов-аналогов осуществлен некорректно;

-для внесения корректировок в цены выбранных объектов-аналогов оценщиком был использован Справочник оценщика недвижимости 2019 «Квартир» под ред.ФИО8, однако, учитывая, что датой оценки в отчете является ** ** **, то целесообразно было использовать более актуальный справочник, выпущенный в 2020 году;

-расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома произведен некорректно: в расчете учтены только жилые помещения, тогда как в доме имеются еще и нежилые производственные помещения, площадью 616,10 кв.м.;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт оценена не в полном объеме, поскольку она рассчитана лишь как сумма взносов, подлежащих уплате собственниками с 2014 года.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО7 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1 048 743 руб.;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 847 338 руб.,

-убытки собственника жилого помещения №..., которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 109 590 руб.,

Общий размер возмещения за жилое помещение ... определен экспертом в сумме 2 005 671 руб.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО7, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО7

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 2 005 671 руб., и возложить на администрацию обязанность выплатить собственнику (истцу) указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у Гиматдиновой Елены Ивановны ... для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 2 005 671 рубль.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Гиматдиновой Елены Ивановны 2 005 671 рубль в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Гиматдиновой (...) Елены Ивановны ... на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» Гиматдиновой Елене Ивановне возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий                 О.Л. Саенко